| 4.1.3. ÁREA DE VIVIENDA Introducción La vivienda es uno de los aspectos nucleares en el actual diagnóstico sobre la juventud. Junto con el empleo, la vivienda representa uno de los elementos protagonistas en el proceso de emancipación del individuo y, por consiguiente, en su recorrido desde las últimas etapas de su fase juvenil hasta el inicio de la madurez. Ambos aspectos -empleo y vivienda, por ese orden- constituyen los dos elementos respecto a los cuales la juventud muestra una mayor inquietud y preocupación. El retraso en la consecución de un trabajo remunerado, la temporalidad de los empleos, los bajos salarios y la prolongación del período formativo de la juventud actual han dado lugar al surgimiento de una nueva tipología de juventud que, habiendo rebasado con creces la edad tradicionalmente asignada a una persona "joven", mantiene hábitos y estilos de vida típicos del período adolescente. Esta tipología constituye lo que se ha dado en llamar "juventud sociológica": una juventud teóricamente madura que se ve obligada a retrasar su proceso de emancipación familiar y de inserción plena en la sociedad. Sin entrar a valorar los beneficios o perjuicios derivados de esta prolongación del período de convivencia de los individuos en el núcleo familiar, lo que parece evidente es que esta modificación de pautas sociales ha tenido diversas consecuencias. En este sentido, aparecen las quejas apuntadas a menudo acerca de los comportamientos infantiles de las personas jóvenes, su temor a la asunción de las responsabilidades que por edad les corresponderían, su falta de iniciativa o su actitud acomodaticia ante la presencia y respaldo familiar, etc. Resulta necesario, por tanto, avanzar en el concepto de emancipación de las personas jóvenes. Nos hemos acostumbrado a que permanezcan en la casa de sus progenitores hasta una edad cercana o superior a los 30 años, hecho que no nos resulta extraño. Hasta que no disponen de una vivienda cuasi definitiva no se consideran en condiciones de independizarse. Sin embargo, tanto para el desarrollo personal como para la potenciación del dinamismo social, esta visión cultural es muy negativa. En consecuencia debe establecerse la consideración de la vivienda como derecho básico de la persona joven. Parecen socialmente admitidos los derechos a la sanidad y a la educación como derechos que deben proveer las administraciones públicas. Asimismo, el derecho al trabajo, aunque no está cubierto para todas las personas, sí dispone de un soporte social importante, de modo que, de no aplicarse, se arbitran fórmulas públicas de cobertura alternativas (subsidio de desempleo, renta básica). Sin embargo, el derecho a la vivienda ni se cubre ni se subsana con medidas alternativas. Es, por lo tanto, urgente situar el derecho a la vivienda entre los derechos básicos de las personas jóvenes. De ser asumido así por el conjunto de la sociedad y por las administraciones públicas, la distribución de los recursos sería sin duda diferente de la actual. En efecto, la vivienda proporciona a las personas jóvenes un marco propio de desarrollo personal, les inicia en nuevas responsabilidades y les abre nuevas perspectivas en su trayectoria vital. El trabajo y la vivienda dotan al individuo de una experiencia y señas de identidad fundamentales en la integración social. Ambos aspectos configuran un referente en el desarrollo de las personas jóvenes que facilita su ligazón a un entorno, a un hábitat y a una comunidad. Desde esta perspectiva, la ausencia de oportunidades para que el individuo joven disponga de un espacio que pueda considerar como propio -el espacio en el que poder organizar y desarrollar su proyecto de vida- termina por mutilar, aplazar o condicionar sus proyectos a las necesidades o circunstancias del núcleo de convivencia al que permanece ligado de forma más directa, normalmente su ámbito familiar. En este sentido, tomar conciencia de la importancia de la vivienda en el desarrollo integral de la persona implica buscar fórmulas que eliminen las actuales dificultades en la disposición de este bien. Implica, asimismo, plantear alternativas que contemplen soluciones para distintas tipologías de jóvenes, de necesidades y de circunstancias, para lo cual es imprescindible abordar la cuestión de la vivienda desde la necesidad de priorizar objetivos, pero sin perder de vista el largo plazo, y siempre con grandes dosis de imaginación (prestando atención a las tendencias observables en los países que nos rodean), flexibilidad (superando rigideces que impiden dar salida a las diferentes alternativas que existen en la actualidad) y decisión (apostando claramente por las vías más eficaces). La vivienda es un bien escaso y, como tal, debe administrarse correctamente. Esto conlleva en numerosas ocasiones la necesidad de concentrar esfuerzos, así como la obligación para las diferentes administraciones de priorizar actuaciones, tratando de dar respuesta al mayor colectivo posible (según datos del año 1999 de Etxebide, el 92,4% de las personas necesitadas de acceso a la primera vivienda son jóvenes entre 18 y 34 años), y de forma especial a los colectivos más necesitados (aquéllos con menores niveles de ingresos). Problema complejo Todo este esfuerzo significa, en definitiva, trabajar en el problema de la vivienda desde la perspectiva de la necesidad del desarrollo personal del individuo. Desde esta consideración, la administración debe comprometerse decididamente en la mejora de las posibilidades de las personas jóvenes -y especialmente de las que tienen menos recursos- en el acceso a la vivienda, para lo que habrá de trabajar de manera interinstitucional y coordinada con los diferentes agentes sociales que operan en el ámbito de la vivienda para lograr avanzar hacia una más adecuada respuesta a las necesidades del colectivo joven en materia de vivienda. No se trata, sin embargo, de una tarea fácil, y así ha de reconocerse. Y es que ha de partirse de un importante condicionante: la vivienda es un bien escaso y caro cuya gestión se da en un marco de fuerte inadecuación entre oferta y demanda en materia de precios, por lo que los recursos públicos deben tratarse adecuadamente a fin de conseguir los mejores resultados. Ocho de cada diez personas consideran que existen pocas o ninguna vivienda que se adapten a sus necesidades y posibilidades económicas (Etxebide, 1999). Por otro lado, también hay que hacer referencia a la carestía del suelo y analizar sus causas, ya que de ahí deriva la escasez de vivienda y sus elevadísimos precios. Dentro de esas causas se podría hacer mención, entre otras, a una concepción de la propiedad del suelo muy poco social (donde por efecto de la sobredemanda se obtienen ventajas millonarias de una necesidad básica), a un planteamiento de la vivienda como refugio financiero, a una escasa implicación de la mayor parte de los ayuntamientos, a un carácter mercantilista del planeamiento, a una concepción de la vivienda alejada de las necesidades de las personas jóvenes, a una legislación insuficiente para lograr la rápida transformación de los suelos destinados a vivienda, y a la falta de nuevos suelos disponibles. El mercado de la vivienda presenta dos universos claramente diferenciados, el de la vivienda libre, con precios prohibitivos para la mayor parte de las personas jóvenes y con una oferta mayor de viviendas, y el de la vivienda protegida, con dos tramos: vivienda social para los colectivos con menor nivel de ingresos y vivienda de protección oficial (VPO) para el resto (si bien los precios de las VPO distan mucho de los precios de viviendas libres, en ocasiones resultan incluso excesivos para el colectivo con menores ingresos). Así, el mercado no es capaz de generar por sí mismo una oferta a la que las personas jóvenes inmersas en el proceso de emancipación (normalmente aquéllas con menor poder adquisitivo) puedan acceder en cuanto a compra de vivienda libre, debiendo optar en su mayoría por otras alternativas diferentes: de una parte, la vivienda protegida o la social o el alquiler como las grandes opciones, y, de otra, proyectos autogestionados, pisos compartidos en régimen de alquiler, soluciones intermedias, etc. Es una realidad extremadamente compleja que requiere de medidas decididas por parte de la administración. La VPO: sólo parte de la solución Por una parte, las posibilidades de acceso a la VPO se ven fuertemente limitadas para un importante colectivo de jóvenes por varios motivos. En primer lugar, la capacidad de la administración para ofrecer este tipo de viviendas es limitada, ya que se estima que ronda las 2.200 viviendas al año. Esta cifra es claramente insuficiente habida cuenta del número de solicitudes a las que ha de darse respuesta, resultando, además, problemático establecer criterios objetivos que permitan un reparto justo de las VPO que se ofertan desde la administración. En segundo lugar, hay que destacar que a pesar de que los precios de las VPO muestran importantes diferencias respecto a las viviendas libres, es decir, aquellas cuyos precios vienen establecidos por el mercado, quedaría todavía un colectivo de personas jóvenes para las que la VPO es una alternativa inviable por inaccesible, debido, no sólo al desajuste ingresos-precio, sino también a los parámetros de ingreso utilizados. Cabe señalar que la media de ingresos netos mensuales entre las personas jóvenes con trabajo es inferior a los 700 euros. El hecho de que la compra de vivienda libre y, en ocasiones, la VPO muestren grandes dificultades para los colectivos de jóvenes con menor capacidad adquisitiva no significa, sin embargo, que deban dejarse a un lado medidas que atajen e incidan en algunas de las causas más significativas de la carestía de la vivienda, como las dirigidas a activar las políticas de los ayuntamientos a la hora de incrementar el suelo urbanizable, el uso del planeamiento urbanístico como herramienta que cree suelo urbanizable y delimite objetivos respecto a la vivienda, la creación y aumento del patrimonio público de suelo para la construcción de viviendas, la regulación del mercado inmobiliario por parte de los órganos competentes (efecto de la sobredemanda), la dinamización de formas alternativas de promoción, el control sobre la formación de monopolios y operaciones especulativas en la gestión del suelo y, finalmente, la urbanización de suelo para jóvenes en nuevas zonas como, por ejemplo, las rurales, zonas rehabilitadas o en declive, etc. Para ello, será necesario delimitar no sólo los problemas sino las razones que lo sustentan, quiénes son los agentes responsables y consensuar qué medidas son las más factibles e incisivas. Son necesarias esas medidas y otras que faciliten el acceso de la juventud a un espacio propio: la apuesta por la mejora en las condiciones financieras y de pago, la revisión de la fiscalidad y los distintos impuestos y gastos relacionados con la adquisición de vivienda, o la necesidad de ajustar las condiciones de los créditos a las posibilidades de las personas jóvenes, tarea en la que deberían participar tanto la administración como los distintos agentes sociales implicados. La necesidad de un cambio de visión sobre la oferta y la demanda de la vivienda supone también impulsar un equilibrio en la ordenación del territorio, tanto entre las zonas rurales y urbanas, como entre los cascos antiguos y las zonas de nueva construcción de las ciudades. Un equilibrio que ponga freno al incremento de las desigualdades entre distintos sectores de la población y elimine la ghetización de determinados colectivos, de cara a conseguir un urbanismo más digno e igualitario. En este sentido es necesario revisar las políticas de restauración de los cascos urbanos y los efectos que pueden conllevar las nuevas urbanizaciones en el medio rural, tales como el encarecimiento, la recalificación, la especulación o los efectos en el sector agrícola. A pesar del esfuerzo realizado desde las administraciones para la puesta en el mercado de viviendas protegidas, la oferta es a todas luces insuficiente y la política de apoyos públicos (sin olvidar el objetivo de poner en el mercado suelo y viviendas asequibles) ha ido focalizándose cada vez con mayor fuerza en la política de alquiler (constitución de Alokabide, subvenciones a promotores, a personas arrendadoras y a arrendatarias, movilización de viviendas vacías, etc.). Además de ser insuficiente, la VPO adolece, con la normativa actual y el estado del mercado, de otro problema: dada la enorme diferencia de precio con la vivienda libre, la VPO recibe una fuerte presión con objeto de obtener una plusvalía de la misma. Esta presión se produce en dos momentos: en el momento de su venta inicial en los casos de promociones privadas, donde se detectan intentos de los promotores por cobrar cantidades suplementarias con el fin de rebasar el precio oficial de la VPO; y a lo largo de la vida de la VPO, sobre todo en la segunda mitad, por parte del propietario en la venta de ésta. Con el fin de evitar esta presión, es preciso reorientar la política de la vivienda protegida para procurar un uso más intensivo de esas viviendas, con el fin permanente de que sirvan de cobertura a quienes no pueden acceder a otras viviendas. El alquiler: alternativa a desarrollar A la vista de lo anteriormente expuesto, y sin olvidar la importancia de seguir ofertando viviendas protegidas, así como de seguir favoreciendo la existencia de precios más asequibles, puede señalarse que la compra es una alternativa que en modo alguno resuelve el complejo problema de la vivienda, por lo que se hace necesario estudiar y profundizar en otras alternativas que se muestren más eficaces a la hora de facilitar el paso de las personas jóvenes de la vivienda familiar a la emancipación. En este sentido, cualquier medida tendente a potenciar alternativas distintas a la de la compra deberá tener en cuenta una arraigada cultura de compra de vivienda. Entre esas alternativas destaca la del alquiler como una de las más eficaces, aunque el señalado cambio cultural resulta ser una tarea compleja, que implica desarrollar y trabajar aspectos diversos, como mostrar las posibilidades y ventajas del alquiler de la vivienda, involucrar a los promotores en la construcción para alquiler como otra forma de inversión rentable y buscar fórmulas para incentivar tanto a las personas arrendatarias como a las propietarias de vivienda de alquiler. Tareas todas ellas que suponen un esfuerzo por cambiar la mentalidad social predominante respecto a la vivienda y la búsqueda por parte de la administración de nuevas alternativas de acceso a la vivienda, como pueden ser, por ejemplo, las opciones alternativas al alquiler tradicional y a la compra (viviendas protegidas en alquiler, fondo de ayudas para apoyo del alquiler libre, etc.). Además, el fundamento principal de la política de alquiler es el uso intensivo del parque público de viviendas y su rotación entre el mayor número posible de personas. En consecuencia, es necesario impulsar diferentes medidas que promuevan el aumento de la oferta de alquiler. Medidas que hacen referencia a dos hechos relevantes: por una parte, a la necesidad de buscar incentivos para el alquiler, tanto hacia personas arrendatarias como a las arrendadoras, y, por otra, a la importancia de que la administración desarrolle modelos y diseños para una gestión viable del parque de alquiler. En el caso de las personas arrendatarias, las medidas dirigidas a abaratar los alquileres se consideran prioritarias, siendo necesario incidir de una manera directa en los precios de los alquileres. En este sentido, la creación de Alokabide (empresa creada por el Gobierno Vasco para el alquiler) y la posibilidad del alquiler protegido constituyen importantes pasos en los que ha de profundizarse. Por otra parte, es necesario promover la consideración de la vivienda en alquiler como propia de cara a un mejor mantenimiento de ésta, ya que ello conllevaría la eliminación de un importante obstáculo que impide que viviendas que actualmente se encuentran en desuso salgan al mercado del alquiler: el miedo a su deterioro. Por otra parte, en cuanto a las personas arrendadoras,
se hace necesario estudiar diferentes posibilidades encaminadas a garantizar
el cobro de los alquileres, para lo cual es posible observar medidas como
la creación de fondos de garantía para los alquileres. La vivienda vacía La existencia de un número importante de viviendas vacías, principalmente en los grandes núcleos urbanos, que se mantienen en esa situación por diferentes motivos, puede suponer una vía de actuación. De esta forma, se lograría un uso intensivo del parque actual de dichas viviendas, lo cual paliaría, en parte, la insuficiente oferta de VPO. El objetivo respecto de estas viviendas, la mayoría propiedad de particulares y que no se encuentran en el mercado, sería intentar movilizar al mayor número en los próximos años, ya sea gestionando con sus propietarios/as la puesta en alquiler como adjudicándolas a demandantes inscritos/as en Etxebide. De esta forma, las personas jóvenes tendrían acceso a un mayor número de viviendas, ya que en este momento, en todas aquellas promociones de viviendas que se ofertan en alquiler, se reserva un cupo muy importante para dicho colectivo. El reparto de responsabilidades En cuanto al reparto de las responsabilidades se observa que la administración ocupa la mayor parte del espacio de actuación, a ella corresponde elaborar el marco normativo, la gestión y la ordenación del suelo, el desarrollo general de la política de vivienda protegida y el control del proceso edificatorio. Esto sitúa a la administración (en sus diferentes niveles) en un papel hegemónico en materia de vivienda. En cuanto a los agentes sociales, su función tiene que ver, básicamente, con labores de asesoramiento, financiación y construcción de viviendas por parte de los promotores. En este contexto, y dado que aglutina las funciones más importantes de cara a facilitar a las personas jóvenes el acceso a la vivienda, es responsabilidad de la administración poner en funcionamiento medidas tendentes a la creación de bolsas de suelo edificable, la realización de tantos diagnósticos y estudios como fuese necesario para conocer la situación de la cuestión de la vivienda y de las necesidades cambiantes, barajar la alternativa del cooperativismo, buscar nuevas fórmulas de vivienda e implicarse en el ámbito financiero. Por otra parte, los agentes sociales deben contribuir a aportar soluciones imaginativas (ante las que la administración ha de mostrarse permeable), y mantener y reforzar las líneas de trabajo que actualmente tienen abiertas (asesoramiento, financiación y construcción). Finalmente, la actuación de la administración y de los agentes sociales ha de desarrollarse en un marco de trabajo coordinado para el seguimiento de la situación del mercado inmobiliario y de la vivienda en general.
-La administración debe comprometerse seriamente en la mejora de las posibilidades de las personas jóvenes -y especialmente de las que tienen menos recursos- en el acceso a la vivienda, para lo que habrá de trabajar de manera interinstitucional y coordinada con los diferentes agentes sociales.
Considerando que el Plan Joven debe marcar las prioridades en materia de vivienda en lo que respecta al colectivo joven, se considera necesario hacer una apuesta clara por alternativas que lleguen de manera más directa a aquellas personas para las que la ausencia de una vivienda suponga un importante obstáculo para desarrollar su proyecto vital. Asimismo, es igualmente necesario conocer los diferentes tipos de demandas y necesidades para poder explorar y dar respuestas más adecuadas a la realidad. Los objetivos prioritarios fijados por el Plan Joven en materia de vivienda son:
Los objetivos marcados exigen un mayor nivel de concreción que se logra a través de dos líneas de intervención. Línea de intervención 3.1.:Favorecer
el acceso a la vivienda para jóvenes mediante el fomento fundamentalmente
del alquiler |