Los titulares de instalaciones o actividades potencialmente contaminantes del suelo tienen la responsabilidad de garantizar un conocimiento real, actualizado y fiable del estado del terreno que ocupan. Se trata de una obligación continua que permite prevenir afecciones, anticipar riesgos y asegurar que la actividad se desarrolla sin comprometer la salud de las personas ni el medio ambiente.

Esta responsabilidad no se limita a recopilar datos: exige que la información sea técnicamente sólida y verificable, y que se actualice de forma periódica. Para ello, la figura de las entidades acreditadas resulta imprescindible.

Conocer el estado del suelo con garantías técnicas

El titular debe mantener información precisa sobre el emplazamiento, lo que incluye:

• Actividades pasadas y actuales desarrolladas sobre el terreno.
• Sustancias peligrosas manipuladas, almacenadas o emitidas.
• Focos potenciales de afección (derrames, fugas, zonas expuestas, etc.).
• Episodios accidentales o situaciones con posible impacto.
• Sin embargo, conocer el suelo no es solo una labor documental: implica evaluar técnicamente si existe contaminación y en qué grado.

Aquí es donde intervienen las entidades acreditadas. Las investigaciones del suelo deben ser realizadas por entidades acreditadas, garantizando que:

• La toma de muestras es representativa.
• Las técnicas analíticas son fiables.
• Las conclusiones tienen validez ante la administración ambiental.

Sin estas entidades, el titular no podría cumplir su obligación de manera válida.

Evaluar el suelo periódicamente

La calidad del suelo no se evalúa una sola vez: debe revisarse con cierta periodicidad, especialmente en actividades con riesgo significativo.

Esta evaluación periódica puede incluir:

• Informes de situación del suelo.
• Investigaciones exploratorias actualizadas.
• Seguimiento de focos potenciales.
• Revisión de medidas preventivas implantadas.

Para que esta evaluación sea aceptada por la administración, los análisis técnicos deben ser realizados por entidades acreditadas, que aportan:

• Independencia técnica.
• Procedimientos validados y normalizados.
• Personal especializado en caracterización del subsuelo.

Gracias a ellas, el titular puede demostrar que cumple su obligación de vigilancia continua con rigor y transparencia.

Actuar cuando se detectan indicios o alteraciones

Si la evaluación del suelo revela sustancias relevantes, superación de valores o problemas potenciales, el titular debe:

1. Ampliar la investigación mediante una entidad acreditada.
2. Realizar un análisis de riesgos, también por entidad acreditada.
3. Definir medidas de recuperación si procede.
4. Planificar y ejecutar actuaciones prácticas.

Las entidades acreditadas no solo investigan el problema: son quienes aportan las conclusiones técnicas que permiten decidir qué hacer y cuándo hacerlo.

• Más información: Investigación y recuperación de suelos

El plan de control y seguimiento es un instrumento que permite verificar de forma continuada que la actividad desarrolla su funcionamiento sin generar impactos no deseados sobre el suelo y las aguas subterráneas. Su función principal es detectar de manera temprana cualquier indicio de afección y comprobar la eficacia de las medidas preventivas implantadas en los focos potenciales de contaminación.

En el caso de las instalaciones sometidas a Autorización Ambiental Integrada (AAI), la normativa establece unas frecuencias mínimas obligatorias para estos controles:

• Aguas subterráneas: al menos cada cinco años.
• Suelo: al menos cada diez años.

Estas frecuencias pueden adaptarse cuando se justifique mediante una evaluación sistemática del riesgo, especialmente para aquellas instalaciones cuyos focos potenciales de contaminación estén adecuadamente controlados y presenten una baja probabilidad de generar impactos.

El plan de control y seguimiento debe definir de forma clara los puntos de muestreo, los parámetros a analizar, los procedimientos de toma de muestras y las técnicas analíticas, así como la forma en la que los resultados se integran en el Programa de Vigilancia Ambiental de la instalación. Los resultados obtenidos se remiten al órgano ambiental para su valoración, permitiendo mantener un seguimiento continuado de la evolución del emplazamiento y garantizar que se actúa de manera preventiva ante cualquier desviación significativa.

Este control periódico constituye, por tanto, un mecanismo esencial para asegurar la protección del suelo y de las aguas subterráneas durante toda la vida útil de la instalación, reforzando la seguridad ambiental y el cumplimiento normativo, y minimizando la aparición de contingencias ambientales futuras.

Determinadas actuaciones sobre un emplazamiento —como la ejecución de obras con movimiento de tierras, la modificación del uso del suelo o el cese definitivo de la actividad— pueden alterar las condiciones del terreno o poner de manifiesto contaminaciones históricas o recientes. Por ello, la normativa en materia de calidad del suelo en la Comunidad Autónoma del País Vasco establece procedimientos específicos que deben activarse en estos casos para garantizar que el suelo mantiene una calidad compatible con el uso previsto y que se gestionan adecuadamente los riesgos para la salud y el medio ambiente.

Cuando se produce un cambio de uso, se solicita una licencia urbanística, se emprenden obras que impliquen excavación o retirada de soleras, o una actividad potencialmente contaminante del suelo cesa definitivamente, la persona promotora está obligada a iniciar el procedimiento de declaración de la calidad del suelo. Este procedimiento garantiza que se investigue la calidad del terreno mediante fases sucesivas —investigación exploratoria, detallada y análisis de riesgos— y que, si se detectan concentraciones de contaminantes significativas o riesgos inaceptables, se establezcan las medidas de recuperación necesarias.

En los supuestos en que el nuevo uso del suelo sea exclusivamente industrial y la actividad precedente tenga un potencial contaminante bajo, puede aplicarse el procedimiento simplificado de declaración de aptitud de uso del suelo, siempre que no estén previstas excavaciones ni retirada de soleras. Este mecanismo permite validar la idoneidad del suelo para usos industriales de forma más ágil, sin necesidad de realizar las investigaciones completas del procedimiento ordinario.

Por último, cuando las actuaciones proyectadas implican excavaciones relevantes o movimientos de tierras, puede ser obligatorio elaborar un plan de excavación selectiva que asegure la correcta gestión de los materiales excavados y el control ambiental del proceso. Este plan es especialmente relevante cuando se superan ciertos volúmenes o cuando existe riesgo de afectar a materiales con presencia de contaminantes.

En conjunto, estos procedimientos garantizan que cualquier intervención relevante sobre un emplazamiento potencialmente contaminante se realice con plena trazabilidad ambiental, asegurando la protección del suelo, el cumplimiento normativo y la adecuada gestión de los riesgos asociados.

Las medidas preventivas, de defensa y de recuperación constituyen el conjunto de actuaciones destinadas a evitar la aparición de nuevas contaminaciones del suelo, minimizar sus efectos cuando se produzcan y garantizar la restauración del emplazamiento cuando se detecten afecciones significativas. La normativa de calidad del suelo en la Comunidad Autónoma del País Vasco impone a los titulares de actividades e instalaciones potencialmente contaminantes un papel activo en la protección del medio físico, integrando estas obligaciones en la operativa diaria de la instalación y en la planificación de cualquier intervención relevante sobre el terreno.

Las medidas preventivas son aquellas dirigidas a impedir que las actividades generen contaminación. Incluyen actuaciones como el control de fugas y derrames, el mantenimiento de cubetos e impermeabilizaciones, la correcta gestión de sustancias peligrosas y residuos, o la implantación de protocolos de respuesta ante incidentes. Su finalidad es eliminar las causas que pueden dar lugar a la presencia de contaminantes en el suelo o en las aguas subterráneas.

Las medidas de defensa se aplican cuando existe la posibilidad de que se produzca un impacto, y están orientadas a limitar su alcance y evitar que la contaminación se disperse o alcance medios sensibles. Pueden consistir, por ejemplo, en sistemas de contención, separación de aguas limpias y contaminadas, drenajes controlados, o monitorización reforzada de zonas vulnerables. Estas medidas actúan como barreras que acompañan a la actividad industrial durante su funcionamiento.

Por último, cuando se ha constatado la existencia de contaminación o alteración del suelo, la normativa exige la adopción de medidas de recuperación que permitan devolver el emplazamiento a un estado seguro y compatible con los usos previstos. Estas medidas pueden incluir técnicas de descontaminación in situ o ex situ, la retirada selectiva de materiales afectados, la mitigación de riesgos mediante confinamiento o la restauración del suelo remanente. Su diseño y ejecución deben formar parte de un plan de recuperación aprobado por el órgano ambiental y basado en una adecuada investigación y análisis de riesgos.

En conjunto, estas medidas garantizan que las actividades potencialmente contaminantes operen bajo un marco de responsabilidad ambiental, minimizando los riesgos y asegurando que, en caso de contaminación, el suelo recupere unas condiciones que protejan la salud y el medio ambiente.

El conocimiento y la transparencia sobre la calidad del suelo son elementos esenciales para garantizar una adecuada protección ambiental y evitar que los riesgos asociados a la contaminación se trasladen a nuevos propietarios o personas usuarias de un emplazamiento. Por este motivo, la normativa del País Vasco establece un sistema específico de registro y comunicación que afecta tanto a los suelos que soportan actividades potencialmente contaminantes como a aquellos que ya han sido investigados y cuentan con una declaración de calidad del suelo.

Las personas propietarias de terrenos tienen la obligación de declarar, en cualquier transmisión inter vivos, si el suelo soporta o ha soportado una actividad o instalación potencialmente contaminante del suelo. Esta manifestación es requisito indispensable para que la escritura pueda ser autorizada por la notaría, y para que el Registro de la Propiedad inscriba la transmisión. Cuando el suelo se encuentre sometido a un procedimiento de calidad del suelo, o haya sido declarado como contaminado, alterado o apto únicamente para determinados usos, dicha situación debe constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad, garantizando así que cualquier persona interesada pueda conocer el estado legal y ambiental del emplazamiento.

Asimismo, el Registro Administrativo de la Calidad del Suelo, gestionado por el órgano ambiental, recoge toda la información relativa a los emplazamientos investigados, incluyendo resoluciones de declaración de calidad, planes de recuperación aprobados y situaciones que afecten al uso del suelo. Este registro se coordina con el Inventario de suelos que soportan o han soportado actividades potencialmente contaminantes, y constituye una herramienta esencial para la gestión urbanística, ambiental y preventiva.

Estas obligaciones de comunicación y registro tienen como finalidad asegurar que los riesgos ambientales asociados al suelo sean conocidos y gestionados adecuadamente por todas las partes implicadas. De este modo, se evita la circulación de suelos potencialmente contaminados sin información suficiente, se protege a las personas adquirentes y se garantiza que la administración pueda ejercer un adecuado control sobre la evolución de los emplazamientos y la adopción de las medidas necesarias para su recuperación.

Cuando se detecta contaminación o existen indicios fundados de que el suelo o las aguas subterráneas pueden haberse visto afectados por sustancias peligrosas de origen antrópico, se activan una serie de obligaciones legales específicas destinadas a garantizar la protección de la salud humana y del medio ambiente. Estas obligaciones implican una actuación inmediata, transparente y técnicamente fundamentada por parte de los titulares de las actividades o, en su defecto, de las personas propietarias del suelo.

En primer lugar, ante evidencia o sospecha razonable de contaminación, la persona titular debe notificar de inmediato al órgano ambiental y adoptar las medidas urgentes necesarias para contener, minimizar o evitar la propagación de la contaminación. Esta obligación de actuar de forma preventiva es esencial para limitar los daños y reducir el alcance del problema, especialmente en situaciones derivadas de accidentes, fugas o vertidos.

Posteriormente, se debe iniciar una investigación de la calidad del suelo, que comienza con una investigación exploratoria y, si esta revela concentraciones significativas de contaminantes o superaciones de valores indicativos, continúa con una investigación detallada y un análisis de riesgos. Estas fases permiten caracterizar adecuadamente el alcance, naturaleza y distribución de la contaminación, así como definir si existen riesgos inaceptables para las personas o el medio ambiente.

Si el análisis de riesgos concluye la existencia de un riesgo inaceptable, o si la normativa así lo exige, la persona responsable debe elaborar un estudio de alternativas de recuperación y un plan de recuperación que proponga las medidas correctoras adecuadas. Estas medidas pueden incluir técnicas de descontaminación, confinamiento, retirada de materiales afectados o cualquier actuación necesaria para restablecer condiciones compatibles con los usos previstos del suelo. El plan de recuperación debe ser aprobado previamente por el órgano ambiental, que evaluará su idoneidad y establecerá condiciones, plazos y obligaciones adicionales si fuera necesario.

Durante y después de la ejecución de las medidas de recuperación, el titular debe garantizar la verificación independiente de los resultados mediante una investigación final realizada por una entidad acreditada, destinada a comprobar que se han alcanzado los objetivos de saneamiento establecidos. En su caso, el órgano ambiental podrá imponer medidas de control y seguimiento adicionales, especialmente cuando existan riesgos residuales o incertidumbres sobre la evolución del emplazamiento.

Estas obligaciones, junto con el sistema de responsabilidad solidaria y subsidiaria previsto en la ley, aseguran que cualquier contaminación detectada sea gestionada con rapidez, rigor técnico y transparencia, protegiendo así a las personas, al medio ambiente y al propio funcionamiento ordenado de las actividades económicas.