El mercado de la vivienda en Euskadi cerró el cuarto trimestre de 2025 manteniendo un elevado dinamismo en la actividad de compraventas y confirmando una tendencia sostenida de crecimiento de precios en el conjunto del territorio. Según los datos analizados por el Observatorio Vasco de la Vivienda en un informe, el año concluye con niveles de actividad que no se alcanzaban desde antes de la crisis financiera, en un contexto marcado por la persistencia de la demanda residencial.
Durante el último trimestre del año se registraron 6.603 compraventas de vivienda, lo que supone el tercer mejor resultado trimestral desde el primer trimestre de 2007. En términos interanuales, el volumen de operaciones creció un 6,4% respecto al mismo periodo de 2024. Si se observa el conjunto del año, el mercado alcanzó las 26.326 compraventas, lo que representa un incremento del 13,9% respecto a los doce meses precedentes y sitúa el nivel de actividad en máximos desde 2007 . Este comportamiento eleva además la intensidad inmobiliaria hasta las 11,71 compraventas por cada mil habitantes, por encima del umbral que tradicionalmente se asocia al funcionamiento ordinario del mercado.
La distribución territorial mantiene patrones estables, con Bizkaia concentrando más de la mitad de las operaciones, el 53,4%, seguida de Gipuzkoa con el 31,9% y Araba/Álava con el 14,7%. Este reparto responde en gran medida al peso poblacional de cada territorio, si bien confirma la consolidación de una actividad elevada en el conjunto de Euskadi.
En cuanto a la tipología de las operaciones, el mercado continúa dominado por la vivienda usada, que representa el 78,1% de las compraventas. No obstante, destaca el dinamismo creciente de la vivienda nueva, que registró 1.446 operaciones en el último trimestre, con un crecimiento interanual del 17,1%. Este comportamiento contribuye a reducir ligeramente el peso histórico del mercado de segunda mano y apunta a una progresiva recuperación del segmento de obra nueva.
Paralelamente, el precio de la vivienda continuó su senda alcista. El precio medio se situó en 3.295 euros por metro cuadrado, tras crecer un 2,6% en términos trimestrales y un 8,2% en términos interanuales, alcanzando el nivel más elevado desde 2008 . Este incremento se produce de forma generalizada en los tres territorios históricos, manteniéndose las diferencias estructurales de precio entre ellos. Gipuzkoa encabeza el ranking con 3.814 €/m², seguida de Bizkaia con 3.167 €/m² y Araba/Álava con 2.526 €/m². Las capitales también registran incrementos, con Donostia / San Sebastián alcanzando los 6.107 €/m², Bilbao los 3.514 €/m² y Vitoria-Gasteiz los 2.753 €/m².
En coherencia con esta evolución, el importe medio por vivienda libre ascendió hasta los 276.277 euros, el nivel más alto desde 2008. Gipuzkoa registró el valor medio más elevado, con 308.197 euros, seguida de Bizkaia con 265.733 euros y Araba/Álava con 240.189 euros. Donostia continúa destacando con un precio medio superior a los 515.000 euros, muy por encima del resto de capitales.
Por último, se observa un ligero incremento del peso de las compras realizadas por personas extranjeras, que representaron el 4,2% del total en el último trimestre y alcanzaron las 1.000 operaciones en el conjunto del año. Gipuzkoa presenta el mayor peso relativo de este tipo de demanda, mientras que Bizkaia concentra el mayor volumen absoluto.
En conjunto, los datos reflejan un mercado residencial que combina una elevada actividad con un crecimiento sostenido de los precios y un dinamismo creciente de la vivienda nueva. Este escenario confirma la persistencia de una demanda estructural que continúa ejerciendo presión sobre el acceso a la vivienda en Euskadi.
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