- La normativa aprobada en 2026 adapta los requisitos aplicables a locales comerciales y edificios industriales o terciarios
- El Departamento defiende una reconversión selectiva, sujeta a criterios de iluminación, ventilación, accesibilidad, seguridad, privacidad y compatibilidad urbanística
El Departamento de Vivienda y Agenda Urbana ha reforzado las herramientas normativas y técnicas destinadas a transformar locales sin actividad en viviendas y alojamientos dotacionales. La iniciativa pretende movilizar espacios construidos que han permanecido vacíos durante años, especialmente en barrios donde la previsión original de actividad comercial o terciaria no se ha materializado.
La estrategia parte de un principio de prudencia: no todos los locales reúnen condiciones para convertirse en vivienda y la transformación debe mantener unos estándares adecuados de calidad residencial. “Necesitamos aprovechar mejor la ciudad construida, pero una vivienda situada en planta baja debe ofrecer las mismas condiciones de dignidad, bienestar y seguridad que cualquier otro hogar”, ha señalado el director de Vivienda, Suelo y Arquitectura, Pablo García Astrain.
Adaptación de las condiciones de habitabilidad
El Decreto 55/2026 modifica el Decreto 80/2022 de condiciones mínimas de habitabilidad para facilitar la reconversión total o parcial de edificios industriales o terciarios y de locales comerciales situados en plantas bajas. A efectos de habitabilidad, las viviendas resultantes se asimilan a las viviendas colaborativas, permitiendo adaptar determinados requisitos a las características del parque existente. La transformación sigue sujeta al planeamiento, a las licencias municipales y al cumplimiento de las garantías esenciales de salubridad, seguridad y accesibilidad.
García Astrain ha explicado que “flexibilizar significa aplicar condiciones proporcionadas a edificios ya construidos. La iluminación, la ventilación, la accesibilidad, la intimidad y la seguridad continúan siendo exigencias irrenunciables”. La modificación evita que determinados requisitos concebidos para nueva construcción hagan inviables operaciones razonables de rehabilitación, siempre que el resultado sea un hogar adecuado.
Loft Study House: investigación y prototipo
La reforma normativa se apoya en la experiencia de Loft Study House, un programa desarrollado para estudiar las posibilidades y los límites de la reconversión de locales. El análisis inicial identificó más de cien espacios sin uso en plantas bajas o entreplantas del parque residencial público. La iniciativa estimó la posibilidad de incorporar más de 40 unidades, transformando gastos asociados a inmuebles vacíos en inversiones con retorno social. Loft Study House analiza cuestiones que han generado problemas en algunas conversiones: privacidad insuficiente, sensación de inseguridad, mala iluminación, ventilación deficiente o una relación inadecuada con el espacio público.
La guía propone trabajar la transición entre calle y hogar, la protección de la intimidad, la iluminación natural y el diseño de fachadas capaces de evitar que la vivienda en planta baja quede aislada o estigmatizada. El prototipo se desarrolló en Santutxu, Bilbao, donde cuatro locales que nunca habían tenido uso fueron transformados en tres viviendas en las calles Indalecio Prieto y Santutxu. Las soluciones aplicadas abordan el acceso, la iluminación natural, la distribución entre espacios comunes e íntimos y la accesibilidad. Una de las viviendas, de dos habitaciones, fue diseñada específicamente para personas usuarias de silla de ruedas o con movilidad reducida.
Experiencias en Orio y Vitoria-Gasteiz
En Orio se han habilitado seis alojamientos dotacionales de un dormitorio en la planta baja de una promoción de 32 viviendas protegidas, con 216,27 metros cuadrados útiles. En Portal de Arriaga, Vitoria-Gasteiz, dos locales con una superficie construida conjunta de 335,56 metros cuadrados permiten generar seis alojamientos dotacionales, uno de ellos adaptado para personas con movilidad reducida.
Otras actuciones en Barakaldo, Portugalete o Elgoibar se encuentran en fase de proyecto. En el caso de Elgoibar, dos locales situados en la planta baja de edificios construidos en el año 2000 permiten generar cuatro viviendas protegidas: tres de dos habitaciones —una adaptada— y una cuarta de una habitación. Esta ultima actuación suma 233,82 metros cuadrados útiles.
Regenerar las plantas bajas
La conversión de locales tiene también una dimensión urbana. Los espacios cerrados, tapiados o sin actividad generan discontinuidades y pérdida de vitalidad en las calles. Su reutilización puede consolidar los frentes edificados, incorporar actividad cotidiana y mejorar la relación entre los edificios y el espacio público.
“La ciudad construida contiene una parte de la respuesta al problema de la vivienda”, ha concluido García Astrain, quien ha explicado que “estas operaciones son casi de ‘micro regeneración urbana’. Según él, “la clave está en seleccionar bien los espacios, intervenir con calidad y conseguir que cada nueva vivienda contribuya también a mejorar el barrio”.
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