SOBRE LA INTERPRETACIÓN DE LOS ANEXOS I Y II - PREGUNTAS FRECUENTES

El Decreto establece que al menos uno de los espacios de estar, estar-comedor, estar-cocina-comedor y habitaciones deberá estar orientado hacia el este, sur, oeste, sureste o suroeste, “asegurando un soleamiento mínimo en al menos una de las citadas estancias”. A este respecto, también establece que “la separación entre los edificios con fachadas orientadas al S, SO o SE permitirán que las estancias de las viviendas que den a dicha orientación se dispongan de forma que se consiga un soleamiento mínimo superior a dos horas en el solsticio de invierno, destinándose preferentemente a áreas de convivencia”.  De lo que se desprende que al menos un espacio orientado a S, SO o SE deberán disponer del soleamiento mínimo establecido (dos horas en el solsticio de invierno).

Asimismo, habida cuenta de los requisitos establecidos para la condición de vivienda exterior y la ventilación/iluminación directa en el apartado I-B.2, de los espacios de la vivienda arriba mencionados a efectos de cumplimiento de la orientación (estar, estar-comedor, estar-cocina-comedor y habitaciones) únicamente las segundas y posteriores habitaciones pueden tener huecos a patios de luces, así como los espacios para cocinar.

Y, adicionalmente, se establece que los patios de luces a los que ventilen las habitaciones deberán poder inscribir un círculo mínimo de 1/3 de la altura. Resultando, por consiguiente, casi imposible cumplir con la condición de soleamiento mínimo en las plantas más bajas, a menos que estos patios de luces cumplan con las condiciones para ser considerados espacios exteriores en el mismo apartado I-A.2.

Por todo lo anterior, parece que únicamente sería posible cumplir con lo dispuesto en el apartado I-A.2 en cuanto a orientaciones a través de patios de luces en dos casos:

·         En el caso que dicho patio de luces se diseñe con las dimensiones y condiciones para ser considerado exterior.

·         En el caso de las viviendas de más de una habitación y plantas altas que aseguren el soleamiento mínimo en el espacio orientado a S, SE o SO a través del patio de luces.

En todo caso, tal y como establece la Disposición Transitoria Primera, el D80/2022 prevalecerá sobre el planeamiento en vigor, a excepción del apartado I-A.2.

El anexo I-A.6 sobre aparcamientos establece lo siguiente:

El acceso rodado a un garaje contará con un espacio exterior en su incorporación a la vía pública de una profundidad de 5m y 5% de pendiente máxima. La anchura de dicho espacio dependerá del número de plazas con las que cuente el garaje:

En cuanto a las rampas interiores será:

Los pasillos de rodadura de acceso a las plazas de aparcamiento tendrán las siguientes dimensiones:

El Anexo I-B.4 Condiciones espaciales indica que “la superficie útil mínima de la vivienda será de 35m²” y dependerá del número de habitaciones y alternativas de diseño escogidas el dimensionado de cada una de las estancias y espacios.

En todo caso, y atendiendo a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda, una vivienda que cumpliendo con los requisitos básicos de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural disponga de la pertinente licencia municipal con anterioridad a la entrada en vigor del D80/2022 se entenderá que cumple las condiciones mínimas de habitabilidad, también en lo referente a las condiciones espaciales.

Según lo establecido en esta misma disposición, en las rehabilitaciones que se lleven a cabo sobre ella, se deberán realizar las modificaciones necesarias para mejorar las condiciones habitabilidad, debiendo encaminarse a alcanzar las condiciones de habitabilidad contempladas en el Anexo I. Excepcionalmente, cuando dicha rehabilitación no se pudiera realizar de acuerdo con el Anexo I, se estará a lo dispuesto en el Decreto 317/2002 y, en caso de que por limitación de altura, superficies o imposibilidad de apertura de huecos de iluminación no se pueda cumplir ésta, se adoptarán soluciones para que al menos las viviendas se encuentren en buen uso y conservación.

De lo anterior se entiende que una vivienda existente con licencia municipal ya cuenta con las condiciones mínimas de habitabilidad, aunque fuera de menor dimensión que la marcada en el Anexo I. Si bien las rehabilitaciones que se realicen en ella deberán encaminarse a mejorar dichas condiciones de habitabilidad, pudiendo, según el caso, disponer de espacio exterior. En todo caso, si la rehabilitación de una vivienda prevé su división en dos o más viviendas, las resultantes deberán cumplir el mínimo de 35m².

Según lo establecido en el anexo IV en relación a la superficie útil computable se establece que “en las estancias abuhardilladas, a efectos del cumplimiento de las superficies y dimensiones mínimas exigidas a cada pieza, en viviendas de nueva construcción o rehabilitación no podrán computarse como superficie útil mínima las superficies con altura inferior a 2,20m.”. En relación al aprovechamiento urbanístico se deberá atender a lo dispuesto por el planeamiento urbanístico de aplicación.

El Anexo I-B.2 establece que las viviendas cumplirán las condiciones de vivienda exterior, de manera que su espacio de estar y comer, y al menos uno de los espacios para dormir tengan iluminación y ventilación natural y relación directa con el espacio exterior a través de huecos a calles, plazas, espacios libres públicos o patios tal y como se define en el anexo IV.

Cabe aclarar que para que dicha condición se cumpla, los patios a los que hace referencia deberán cumplir con las dimensiones que los habiliten como espacio exterior según lo establecido en el Anexo I-A.2

Asimismo, el anexo I-B.2 en su punto 2 y 3 establece que el resto de estancias de la vivienda deberán contar con ventilación e iluminación directa desde el espacio exterior, entendiendo que no deben ventilarse o iluminarse a través de otras estancias. Si bien el uso de las palabras “espacio abierto exterior” pueden llevar a confusión.

Como única excepción se establece que el acceso (distribuidor y/o pasillo), los aseos, las despensas y los trasteros podrán carecer de apertura de huecos directa al exterior.

En consecuencia, el siguiente cuadro resume las condiciones mínimas de ventilación e iluminación de cada espacio dentro de una vivienda:

Tal y como se establece en el anexo I-B.2, tanto el espacio para cocinar como las habitaciones y el espacio de estar deberán contar con ventilación e iluminación directa al exterior, es decir, no podrán ventilar o iluminarse a través de otra estancia. Asimismo, establece lo siguiente: “En todo caso, en las viviendas sin compartimentar, a partir de 2 habitaciones, tanto los espacios para dormir como el espacio para cocinar deberán cumplir las condiciones de superficie contempladas en esta norma, disponer de iluminación natural necesaria para poder independizarse y contar con ventilación y conducto independiente hasta cubierta.”

En todo caso, los espacios para cocinar o cocinas sí pueden ventilarse e iluminarse a través de patios de luces o patios cubiertos, debiendo éstos contar con las dimensiones especificadas en el Anexo I-A.2.

El anexo I-B.4 establece dentro del programa mínimo base que la vivienda contará con un espacio exterior vividero de una superficie útil mínima de 4m². Asimismo, establece que, preferentemente, el espacio exterior será directamente accesible desde el espacio de estar y estar-comedor-cocina de la vivienda.

En todo caso, este espacio debe ser privativo de la vivienda, por lo que un jardín de uso comunitario no supliría su necesidad.

Sin embargo, el Decreto establece que, “este espacio exterior podrá sustituirse, cuando el planeamiento lo permita, por un mirador cerrado de las mismas dimensiones que dicho espacio exterior o, en su defecto, se aumentará el espacio de estar en al menos 8 m² sobre el mínimo expresado en la tabla del punto 4”, matizando que en dichos casos la superficie será computable a todos los efectos.

Según se establece en el Anexo I-B.4, apartado 3, “la vivienda contará con un espacio exterior vividero de una superficie útil mínima de 4m² en el que se pueda inscribir horizontalmente un círculo de 1,5m de diámetro.” Asimismo, indica que “cuando el tendido de ropa se realice en una terraza o balcón sito en fachada dando a espacio de uso público o patio de manzana, se reservará un espacio destinado al mismo, libre de obstáculos, definido por las siguientes dimensiones mínimas: superficie de suelo 1,50m², anchura 0,95 m y altura 2,00 m. Este espacio mínimo de uso exclusivo de tendedero deberá disponer de elementos que lo protejan de forma efectiva de vistas y no ha de interferir en las luces directas de ningún hueco que resulte necesario para la iluminación mínima exigida de las distintas estancias de la vivienda.”

De lo anterior se desprende que, en caso de ubicar el tendedero en el espacio exterior, la superficie de tendedero no contará como el espacio exterior exigido en el programa mínimo base, por no ser vividero, a pesar de que no compute hasta un máximo de 10m² útiles. Por ello, sería exigible un espacio exterior adicional de 4m² como mínimo o, un mirador cerrado de sus mismas dimensiones o, en su defecto, un aumento de al menos 8m² en el espacio de estar sobre el mínimo establecido, computable a todos los efectos en estos dos últimos casos. En cualquier caso, la suma del espacio exterior y del tendedero no computan hasta los 10m2.

El D80/2022 establece que los espacios exteriores abiertos de las viviendas no computarán hasta un máximo de 10m² útiles a efectos urbanísticos o de edificabilidad.

Asimismo, en el anexo IV, en la definición de “superficie útil computable” hace la siguiente aclaración:

“cuando, por condicionantes urbanísticos, el perfil edificatorio obligue a plantas de ático o plantas situadas sobre otras plantas de mayor fondo edificable, la superficie útil de dichos espacios exteriores atribuidos a las viviendas correspondientes no se computará.

En viviendas de protección pública la superficie útil de los espacios exteriores abiertos, tales como balcones, terrazas, logias o tendederos no computará a los efectos de su calificación”.

Así, las viviendas de protección pública contarán con una superficie máxima de 60, 70, 90 o 120m² computables (según número de habitaciones y otras condiciones aplicables) según Anexo II, sin contar el espacio abierto exterior no computable que es obligatorio en cumplimiento del programa mínimo base (apartado I-B.4 -2 del Anexo I).

En lo que al precio máximo de venta de dichas viviendas se refiere, se deberá atender a lo dispuesto en la ORDEN de 30 de junio de 2022, del Consejero de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes, sobre determinación de los precios y rentas máximas de las viviendas de protección pública y el canon de los alojamientos dotacionales, que en su artículo 3 establece el sistema de cálculo de los precios máximos de las viviendas de protección pública. En relación a la pregunta planteada, serán de aplicación los siguientes aspectos:

* Apartado 1: “Los precios máximos de las viviendas de protección social de régimen especial o viviendas sociales se determinarán multiplicando el precio de referencia por el número de metros cuadrados útiles de las viviendas.”

* Apartado 2.g) “Cuando la vivienda disponga de espacio exterior, los precios máximos así obtenidos se podrán incrementar en un 2 % en el caso de la vivienda social, en un 1,5 % en la vivienda de protección oficial y en un 1 % en el caso de la vivienda tasada.”

Así, los metros cuadrados a los que se refiere el primer apartado serán metros cuadrados computables que, a partir de la entrada en vigor del D80/2022 no tendrá en cuenta hasta un máximo de 10m² los espacios abiertos exteriores de la vivienda.

Asimismo, el valor máximo de las viviendas que cuenten con dichos espacios exteriores se verá incrementado en los porcentajes señalados.

No necesariamente. El D80/2022 establece en su artículo 6.5 que “en edificios de uso predominantemente residencial, el volumen y el perfil edificado o edificable establecido en el planeamiento urbanístico, incluirá los espacios exteriores abiertos tales como balcones, logias, terrazas o tendederos, de tal forma que no tendrán consideración a efectos del cómputo de edificabilidad la superfice útil o construida correspondiente hasta un máximo de 10m² por vivienda o alojamiento”. Asimismo, en el anexo IV y en relación a la superficie útil y construida computable hace referencia en este sentido a espacios exteriores abiertos, patios, balcones, terrazas, logias o tendederos.

De todo ello se desprende que las soluciones a los espacios exteriores abiertos de uso privativo de las viviendas pueden tener diferentes soluciones, con o sin vuelo, cerradas por ninguna, una o varias de sus caras, por lo que corresponde al planeamiento y las ordenanzas de cada municipio establecer cuáles son admisibles en cada caso específico con independencia de que en aplicación del Decreto 80/2022 ninguna de ellas computará hasta 10m2.

El D80/2022 establece lo siguiente:

“Espacios de habitación (Habitaciones): La vivienda debe tener uno o más espacios de habitación que sean multifuncionales y en cualquier caso aptos para el descanso y para dormir.

Las habitaciones tendrán una superficie mínima de 10 m2, y de 11,50 m2 si incluyen un espacio para almacenaje en su interior, sin que este invada la superficie de 10 m² ni reduzca las dimensiones mínimas exigidas a la misma.

En el caso de viviendas que tengan tres habitaciones, se podrá reducir la superficie de una de ellas hasta un máximo de 1,5 m² y siempre que dicha reducción se traduzca en un incremento del doble de la superficie retraída en los espacios para Estar o Cocinar.

Los espacios de habitación deberán posibilitar la colocación de mobiliario para dormir con las

siguientes dimensiones de uso libre entre los mismos y los paramentos verticales:

·         Cama de uso doble: 85 cm en al menos uno de los laterales, y 60 cm en el otro lateral.

·         Cama de uso individual: 85 cm en al menos uno de los laterales.”

De lo anterior se desprende que el decreto 80/2022 promueve habitaciones de tamaño mínimo similar.

Las viviendas de promoción para su venta de dos o más habitaciones no pueden construirse sin compartimentar, a excepción de los espacios de cocina-estar-comedor (que no tienen por qué compartimentarse en ningún caso, aunque puede hacerse), quedando esta opción únicamente para las promovidas por quienes vayan a residir en ellas. En todo caso, estas viviendas deberán poder compartimentarse y cumplir con lo establecido en el decreto (I-B.4, apartado 1). A los efectos, la potencial distribución compartimentada de dichas viviendas contemplará lo siguiente:

• Habitaciones con ventilación e iluminación directa. También en las viviendas de un solo dormitorio (I-B.4, apartado 2, definición de programa mínimo base).
• Espacio para cocinar (cocina) con ventilación e iluminación directa. La superficie mínima dependerá de los siguientes factores:
  • Número de habitaciones
  • Estar agrupada con el espacio para comedor y/o el espacio para estar o no (I-B.4, apartado 4).
  • Contar con el espacio para ciclo de ropa en su interior o no (I-B.4, apartado 3).
• El espacio para aseo estará compartimentado en todo caso (I-B.4, apartado 2, definición de programa mínimo base.

En caso de que una vivienda se diseñe compartimentada y con espacio E+C+K dimensionado correctamente según las superficies establecidas en el D80/2022, el Decreto no establece la obligatoriedad de que dicho espacio se deba poder compartimentar, si bien, sí establece que el espacio para cocinar (cocina) deberá contar con iluminación y ventilación natural directa (I-B.2, apartado 2), así como la zona de estar y comer (definición de vivienda exterior anexo IV). En todo caso, la ventilación e iluminación de los espacios EKC puede hacerse conjuntamente, sin necesidad de dividirla por usos.

Las dimensiones mínimas del espacio para ciclo de ropa son 2m² en caso de ser independiente, y de 1m² en caso de integrarse en el espacio para cocinar o en un espacio de aseo y no podrá ubicarse en un espacio exterior abierto. Este espacio se dimensionará de acuerdo con los aparatos que contenga, lavadora y secadora, en su caso pila de lavar y las zonas de almacenamiento de ropa sucia y limpia, así como superficie para planchado.

El equipamiento mínimo que deberá prever, según el apartado I-B.5 serán tomas de agua, desagüe y conexión eléctrica. Éstas son válidas para la lavadora, pero también para la secadora, cuyas zonas de uso pueden superponerse y que, además, pueden preverse acumulable en altura siendo la lavadora de carga frontal.

El D80/2022 no establece regulación sobre la disposición física del equipamiento previsto en este caso, siempre que se respeten las zonas de uso mínimas previstas en el apartado I-B.5.

Será obligatorio permitir la inscripción de un círculo de 1,20 m de diámetro en un aseo completo, sea cual sea el equipamiento que se disponga en él, tal y como se establece en el Anexo I-B.3: “se tiene que poder inscribir una circunferencia de 1,20 m de diámetro, libre de equipamientos fijos de hasta 0,70 m de altura en el acceso, en un aseo completo, en la cocina, en el estar-comedor y en una habitación.” Asimismo, también será obligatorio poder inscribir dicha circunferencia delante de las puertas de acceso a dicho aseo: “permitir la inscripción de un círculo de 1,20 m de diámetro delante de las puertas de acceso a un aseo completo, al espacio para cocinar, al espacio de estar-comedor y a una habitación.”

El D80/2022 establece en el Anexo I-B.3 apartado 2 lo siguiente: “Los espacios interiores destinados a la circulación y conexión entre los distintos espacios de la vivienda deben tener una anchura mínima de 1,00 m y permitir la inscripción de un círculo de 1,20 m de diámetro delante de las puertas de acceso a un aseo completo, al espacio para cocinar, al espacio de estar-comedor y a una habitación; y de 1,00 m para el resto de espacios destinados a la circulación que den acceso al resto de los espacios de la vivienda. Se admite que el círculo de 1,20 m se inscriba con las puertas abiertas.“

La inscripción del círculo con las puertas abiertas puede entenderse con posibilidad de superponerse al barrido de las puertas y fuera del umbral, o con las puertas abiertas en sentido contrario en cuyo caso de admite que el círculo de 1,20 m se inscriba invadiendo el umbral con las puertas abiertas.

El apartado I-B.3 establece que “cuando el espacio exterior del que disponga la vivienda sea de tipo balcón o terraza, éste será accesible desde el interior sin escalones y se ejecutará sin grandes pendientes.” y el DB-SUA establece para las viviendas accesibles para usuarias/os en silla de ruedas que las terrazas cuenten con carpintería enrasada con pavimento o con resalto de cercos menores a 5cm, no admitiendo escalones en ningún caso. Se entiende que ambas normativas son compatibles, con la única diferencia de que el D80/2022 hace extensiva esta condición a todas las viviendas.

En todo caso se entiende que existen soluciones técnicas que permiten cumplir dichos aspectos y el DB-HS.

El Decreto establece que las viviendas dispondrán de dos redes de evacuación de aguas (grises y fecales). Se entiende que, en línea con la normativa de salubridad aplicable (CTE DB-S) estas serán separativas.

El decreto establece que los edificios dispondrán, entre otros, de “un local para guarda de bicicletas, sillas de bebé y productos de apoyo para personas con movilidad reducida. Se reservará una superficie suficiente para dar cumplimiento a los estándares urbanísticos específicos y en su defecto será capaz de albergar mínimo 1,5 bicicletas por unidad de vivienda, 1 silla de bebé por cada 10 unidades de vivienda y 1 producto de apoyo para personas con movilidad reducida por cada 10 unidades de vivienda.

El acceso a este local se realizará desde la zona de portal, podrá tener acceso directo e independiente desde el exterior, siempre y cuando el local se sitúe contiguo al portal y permita el acceso al mismo desde su interior. El local podrá ubicarse en plantas bajo rasante cuando se encuentre comunicado de manera directa a través de ascensor desde el portal.”

Sería posible siempre y cuando el acceso de los trasteros cumpla con las condiciones de acceso establecido, y la superficie adicional sea suficiente para la guarda de los mínimos establecidos para cada vivienda y en su momento, los estándares urbanísticos específicos en cada caso. Es decir:

·         No sería posible en caso de que los trasteros se encuentren en plantas altas o, ubicándose en planta baja o bajo rasante no estuvieran comunicados directamente en ascensor con el portal.

·         La superficie adicional debería permitir albergar 1,5 bicicletas, además de una silla de bebé y un producto de apoyo a la movilidad reducida por vivienda, entendiendo que estos últimos espacios no podrían aplicarse sólo en uno de cada diez trasteros.

·         Asimismo, sería posible que los trasteros aumentaran su superficie únicamente para la guarda de bicicletas, siempre y cuando el resto de elementos en proporción de uno por cada diez viviendas se previeran en un local común.

En todo caso, se deberá justificar el cumplimiento del D80/2022 debidamente y esta especificidad deberá ser aprobada por las y los técnicos municipales en cada caso.

El sentido de esta mención del D80/2022 es que un espacio para cocinar o un aseo no sea paso obligado para ir a una habitación o al estar, o que una habitación no sea paso obligado para ir a otro espacio. Asimismo, se deberá entender que dicha mención hace referencia a los espacios interiores de la vivienda.

En todo caso, el apartado I-B.4.3 del Decreto establece claramente la posibilidad de incluir el espacio para ciclo de ropa en el espacio para cocinar o en un aseo y, asimismo, establece que el espacio para tender será accesible preferentemente desde el espacio para el ciclo de la ropa o el espacio en el que esté integrado. De ello se deduce que, en caso de incorporar estos espacios en cocinas o aseos, podrán servir de paso a ellos (también si el espacio para ciclo de ropa está compartimentado).

Además, en caso de que el espacio para tender se prevea anexo al espacio exterior y el espacio para ciclo de ropa esté incluido en el espacio para cocinar o el aseo, también se podría entender que el paso a este espacio sea válido.

En cuanto al acceso exclusivo al espacio exterior a través de un espacio de habitación, en el apartado I-B.4 5 se dice que “preferentemente, el espacio exterior será directamente accesible desde el espacio de estar y estar-comedor-cocina de la vivienda”, de lo que se deduce que es posible acceder desde otros espacios (también una habitación) aunque no se considere la solución óptima.

Según lo establecido en el apartado B-2.2 del anexo I “tanto el espacio para estar como las habitaciones y la cocina tendrán primeras luces y ventilación al espacio abierto exterior” y, tal y como se aclara en la pregunta frecuente 2.5, con este requisito debe entenderse que dichas estancias no deben ventilarse o iluminarse a través de otras estancias.

A estos efectos, la iluminación y ventilación de los diferentes espacios de la vivienda a través de miradores cerrados (o galerías) no puede considerarse adecuada por ser estos estancias cerradas, a pesar de que el apartado I-B.4.3 los permita como sustitutos de los espacios exteriores del programa mínimo base.

Por lo tanto, las galerías o miradores cerrados pueden instalarse delante de las diferentes estancias únicamente en los siguientes casos:

• Si se colocan delante de estancias diferentes al espacio de estar, cocinar y habitaciones.
• Si se colocan delante del espacio de estar, cocinar o las habitaciones cumpliendo las siguientes condiciones:
  • Estos espacios deberán contar con huecos alternativos a través de los que dar cumplimiento a la ventilación e iluminación directa natural mínima exigida.
  • La profundidad del espacio a iluminar se deberá tomar desde el borde exterior del mirador o saliente.
  • La superficie del mirador será computable.

En todo caso, para que los miradores cerrados puedan sustituir a los espacios exteriores del programa mínimo base, estos deberán cumplir con las condiciones de superficie y medidas mínimas establecidas (I-B.4.3: superficie útil mínima de 4 m² con posibilidad de inscribir un círculo de 1,5 m de diámetro) y tener conexión de paso, iluminación y ventilación con el espacio de estar (anexo IV).

Según lo dispuesto en el I-B.3 apartado 3 “cuando la vivienda se desarrolle en distintos niveles, dispondrá de un espacio de comunicación vertical libre de obstáculos capaz de albergar una plataforma elevadora de traslación vertical según las características establecidas en el Decreto 68/2000…”

En línea con el artículo 4 del D80/2022 este requisito aplica a todas las viviendas, incluidas las viviendas unifamiliares, adosados o dúplex.

En cuanto a las dimensiones del espacio, según lo establecido en el D68/2000 al que se hace referencia, estas dependen del tipo de elemento y la disposición escogida (anexo III apartado 5.3.4 y 5.3.5):

• Ascensor:
  • Dimensiones mínimas en edificio de vivienda: 1,40 x 1,10 m (1,50 x 1,50 m en caso de que la salida y la entrada se den en distinta dirección).
  • Plataforma de embarco y desembarco: posibilidad de inscribir círculo de 1,50 m de diámetro
• Plataforma elevadora:
  • Dimensiones mínimas en edificio de vivienda: 1,40 x 1,10 m
  • Plataforma de embarco y desembarco: posibilidad de inscribir círculo de 1,50 m de diámetro

Asimismo, es importante subrayar que el espacio reservado debe ser vertical y libre de obstáculos, por lo que se deberán prever los correspondientes espacios de paso en los forjados.