SOBRE LA APLICACIÓN DEL DECRETO 80/2022 - PREGUNTAS FRECUENTES

Desde la entrada en vigor del Decreto todas las viviendas y alojamientos dotacionales deberán cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad (art.7).

En caso de incompatibilidad entre los parámetros establecidos en el Decreto y aquellos establecidos en el planeamiento prevalecerá el cumplimiento del Decreto, a excepción del apartado I.A.2 del Anexo I (Condiciones de salubridad- Iluminación y ventilación en el edificio) (Disposición Transitoria Primera).

Asimismo, para el cumplimiento parcial del Decreto compatible con el planeamiento previamente aprobado en otros aspectos del anexo I, se podrá solicitar la exención establecida en el artículo 10.1. Cabe subrayar que esta exención no podrá acordarse sobre condiciones contempladas en el CTE y aquellas fijadas en el D80/2022 sobre accesibilidad, superficie mínima y altura libre mínima (art.10.3).

En todo caso, la Disposición Final Primera establece un plazo de tres años para la adaptación de las ordenanzas edificatorias al D80/2022.

En el caso de las obras de rehabilitación que se lleven a cabo en viviendas y alojamientos dotacionales anteriores a la entrada en vigor del Decreto, éstas deberán encaminarse a alcanzar las condiciones de habitabilidad contempladas en el Anexo I. En caso de no poder cumplir dichas condiciones, la Disposición Transitoria Segunda establece otros marcos normativos de referencia. En todo caso, el grado de cumplimiento de los aspectos regulados por el anexo I que deba alcanzar cada caso particular quedará a interpretación del personal técnico municipal que deba tramitar la licencia.

En resumen, en caso de incompatibilidad entre el planeamiento en vigor y el Decreto, y en atención a las Disposiciones antes mencionadas, el régimen de compatibilización entre planeamiento y D80/2022 se puede resumir de la siguiente maner:

No existe dicha posibilidad. Tal y como se recoge en el artículo 4 del decreto referente al ámbito de aplicación: “las condiciones mínimas de habitabilidad de este Decreto resultan de aplicación a todas las viviendas y alojamientos dotacionales ubicados en el territorio de la Comunidad Autónoma del País Vasco, así como a los edificios que las albergan, sean de promoción pública o privada, libre o protegida”, por lo que las viviendas libres también deben cumplir con lo establecido en el Decreto una vez éste entre en vigor.

Sin embargo, la Disposición Transitoria Primera establece que “se mantiene la vigencia de los instrumentos de planeamiento urbanístico aprobados inicialmente con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto. No obstante, si existiera incompatibilidad entre el cumplimiento íntegro de la presente norma y de dicho planeamiento, prevalecerá el cumplimiento del presente Decreto a excepción del apartado A-I.A.2 del Anexo I, pudiendo acogerse al artículo 10.1 para un cumplimiento parcial del presente Decreto, compatible con el planeamiento previamente aprobado, y sin necesidad de que tal posibilidad de exención se contemple en el mismo”. 

De lo anterior se desprende que las viviendas libres deben cumplir con lo establecido en el Decreto una vez éste entre en vigor, pero que, hasta la adaptación de las ordenanzas municipales al Decreto, en caso de darse la situación arriba descrita, existirán las siguientes opciones: en caso de no poder cumplir con lo dispuesto en el anexo I-A.2, éste no será  obligatorio, y, además, el Ayuntamiento podrá autorizar la exención del cumplimiento otras condiciones mínimas de habitabilidad que no fueran compatibles. Para autorizar dicha exención, esta posibilidad deberá estar prevista en el planeamiento una vez venza el plazo de tres años establecido en la DF1ª.

Dichas exenciones tendrán los límites descritos en el artículo 10.3 (accesibilidad, superficie mínima y altura libre mínima de las viviendas y alojamientos) y se realizarán según lo descrito en los puntos 5 y 6 del mismo artículo: previa justificación de la exención por el solicitante y con indicación de los requisitos de habitabilidad afectados, la justificación de los motivos de exención alegados, los elementos y condiciones de habitabilidad para los que se solicita la exención y las medidas sustitutivas de los elementos exceptuados a adoptar).

En todo caso, el D80/2022 entrará en vigor el 30 de noviembre, y según la Disposición Transitoria Tercera, las licencias solicitadas antes de dicha fecha se ejecutarán conforme a las previsiones de la licencia concedida con arreglo a la normativa en vigor en el momento de la solicitud, por lo que no les aplicarán las condiciones mínimas de habitabilidad recogidas en el Anexo I.

La Orden de 12 de febrero de 2009, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, por la que se aprueban las Ordenanzas de Diseño de Viviendas de Protección Oficial se deroga en la Disposición Derogatoria Tercera del D80/2022, por lo que a la entrada en vigor del Decreto la única norma que regirá en cuanto diseño de Viviendas de Protección Pública será el citado Decreto 80/2022, debiendo cumplir éstas los anexos I y II.

En cuanto a las viviendas libres, el anexo I es de obligado cumplimiento y, en caso de que el planeamiento remita a la normativa de protección pública, se entiende que el cumplimiento del anexo II dependerá de la literalidad de lo establecido. Cabe señalar al respecto que, este segundo anexo, define en su contenido límites máximos de superficie útil de cara a la calificación de vivienda de protección pública, por lo que se entiende que no afectan como tales a la vivienda libre.

La Disposición Transitoria Primera, en su segundo apartado, establece que “se mantiene la vigencia de los instrumentos de planeamiento urbanístico aprobados inicialmente con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto. No obstante, si existiera incompatibilidad entre el cumplimiento íntegro de la presente norma y de dicho planeamiento, prevalecerá el cumplimiento del presente Decreto a excepción del apartado I-A.2 del Anexo I, pudiendo acogerse al artículo 10.1 para un cumplimiento parcial del presente Decreto, compatible con el planeamiento previamente aprobado, y sin necesidad de que tal posibilidad de exención se contemple en el mismo”.

Asimismo, la Disposición Final Primera establece que “Los ayuntamientos deberán, en el plazo de tres años, acomodar las ordenanzas edificatorias municipales a las previsiones contempladas en esta norma”.

De todo lo anterior se desprende que en caso de incompatibilidad entre ambos prevalecerá siempre el Decreto a excepción del anexo I-A.2, que podrá no cumplirse sin necesidad de solicitar la exención. Por lo que en relación a las orientaciones del edificio este aspecto queda supeditado a la aprobación de nuevos planeamientos.

En caso de que la incompatibilidad entre planeamiento vigente y Decreto afecte a otros apartados del Anexo I, durante el plazo de tres años establecido por la Disposición Final primera, para su posible exención se deberá acoger a lo especificado en artículo 10: solicitud de exención previa justificación por parte del solicitante por medio de memoria y previo a la concesión de licencia. En este caso, hasta la adaptación de las ordenanzas edificatorias municipales al D80/2022, no será preciso que el planeamiento urbanístico prevea tal posibilidad de exención para que el Ayuntamiento pueda concederla. Pasado el plazo de tres años, para poder acogerse a algún tipo de exención de las especificadas en el artículo 10 del Decreto 80/2022 el planeamiento urbanístico sí deberá recogerlo expresamente salvo para los proyectos con carácter innovador para los que este requisito no resulta necesario.

En todo caso, la autorización de la exención corresponde al Ayuntamiento, siempre a instancia de la persona interesada y según lo establecido en el artículo 10.1.

En el caso de viviendas de protección pública y alojamientos dotacionales, en relación con la calificación de protección pública, también será precisa la autorización del Departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco (art.10.5), a excepción de las viviendas tasadas de promoción municipal, cuya calificación compete al propio Ayuntamiento en virtud del artículo 30 de la ley 3/20015.

El cambio de uso de locales de otros usos a vivienda debe entenderse como la implantación de una nueva vivienda no existente previamente, puesto que no cuenta con la licencia municipal para uso residencial requerida en la Disposición Transitoria Segunda para considerar que cumplen las condiciones mínimas de habitabilidad, por lo que el Anexo I será de obligado cumplimiento íntegramente, también en lo referente al apartado I-A.2 del anexo I. Sin embargo, tal y como se recoge en la Disposición Transitoria Primera, el planeamiento aprobado antes de la entrada en vigor del D80/2022 se mantiene vigente y, en caso de incompatibilidad entre ambos, podrá no cumplirse con el mencionado apartado I-A.2 sin necesidad de solicitar exención hasta la adaptación de un nuevo planeamiento (ver respuesta 3).

Por lo tanto, en caso de que el planeamiento vigente prevea expresamente la posibilidad de este tipo de cambios de uso, el D80/2022 permite la posibilidad de no cumplir con el apartado I-A.2. En caso contrario, deberán cumplir con el anexo I en su totalidad.

En caso de que la incompatibilidad afecte a otros aspectos del anexo I, se podrá solicitar la exención establecida en el artículo 10. En este último caso quedará a criterio de las y los técnicos municipales el grado de cumplimiento requerible.

En el caso de segregaciones de viviendas, considerando que la vivienda inicial cuente con licencia municipal para tal uso, la segregación puede considerarse rehabilitación según lo establecido en el anexo IV. A los efectos, le será de aplicación lo establecido en el apartado 3 y 4 de la Disposición Transitoria Segunda, según los cuales dichas obras de rehabilitación deben encaminarse a alcanzar las condiciones de habitabilidad contempladas en el Anexo I y, en caso de no poder realizarse se estará a lo dispuesto en las determinaciones del D317/2002. Queda a interpretación de las y los técnicos municipales el cumplimiento exigible de las condiciones mínimas de habitabilidad en cada caso.

En todo caso, las viviendas resultantes deberán cumplir con la superficie mínima establecida para las viviendas, no pudiendo segregarse la vivienda original si esto no pudiera cumplirse.

En línea con la respuesta anterior, el apartado I-A.3 del Anexo I establece que “se asegurará que el edificio dispone de un itinerario accesible según los criterios de accesibilidad universal para acceder a cada una de las viviendas que conforman los mismos”, por lo que se entiende que, para un cambio de uso será preciso que la nueva vivienda cuente con un itinerario accesible.

Tal y como establece el apartado I-B.4 del Anexo I, el programa mínimo base de la vivienda incluye un espacio exterior para el que se establece una superficie útil mínima de 4 m².

En todo caso, este espacio exterior puede ser una terraza, pero también existen otras posibilidades como balcones o logias, tal y como sugiere la norma en su artículo 6.5. Y, de la misma manera, estos pueden estar ubicados en patios de manzana o patios de luces, siempre que estos puedan ser considerados como espacio exterior a tenor de lo establecido en el apartado I-A.2. 

Asimismo, en el apartado arriba mencionado se establece que “este espacio exterior podrá sustituirse, cuando el planeamiento lo permita, por un mirador cerrado de las mismas dimensiones que dicho espacio exterior o, en su defecto, se aumentará el espacio de estar en al menos 8 m² sobre el mínimo expresado en la tabla del punto 4 de este apartado. En dichos casos la superficie será computable a todos los efectos".

Por todo lo anterior, se entiende que existen diferentes posibilidades para dar cumplimiento al Anexo I, también en el caso de cambio de uso de locales ubicados en plantas bajas.

La Disposición Transitoria Primera establece que el planeamiento aprobado con anterioridad se mantiene vigente, pero hace prevalecer el Decreto en caso de incompatibilidad, a excepción del apartado I-A.2. Por lo tanto, este aspecto debiera poder ser aplicable sobre el planeamiento existente, a menos que éste contenga alguna prohibición o limitación expresa que lo haga inviable.

Para estos casos resulta de utilidad el apartado I-B.4, en el que se establecen opciones que permiten sustituir el espacio exterior y cumplir con el Decreto.

En rehabilitaciones, además, debido a las preexistencias puede darse el caso de que no se pueda cumplir con todas las especificaciones del anexo I, y por ello la Disposición Transitoria Segunda establece lo siguiente: “Las obras de rehabilitación que se lleven a cabo en viviendas y alojamientos dotacionales a los que hacen referencia los apartados anteriores, deberán cumplir las modificaciones que resulten necesarias para que el inmueble adquiera o mejore aquellas condiciones que lo acreditan como apto para desempeñar el uso de vivienda, ya sea como vivienda aislada o formando parte de un edificio, debiendo encaminarse a alcanzar las condiciones de habitabilidad contempladas en el Anexo I de este Decreto.” En este caso, la interpretación de los parámetros que deban cumplirse y de aquellos de imposible cumplimiento queda en manos de las y los técnicos municipales.

En cuanto a la necesidad de redactar nueva normativa, la Disposición Final Primera establece un plazo de tres años para la adaptación de las ordenanzas de edificación, si bien es deseable que aquellos planeamientos pormenorizados que lo requieran se adecuen cuanto antes para evitar incompatibilidades y contradicciones.

Con independencia de si la promoción es pública o privada para poder considerar que un proyecto se incluye dentro del supuesto de exención del cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad por su carácter innovador establecido en artículo 10.2.b) del D80/2022, este deberá estar incorporado a algún programa de investigación, desarrollo e innovación de carácter oficial avalado por la comunidad científica, el ámbito académico, las instituciones europeas u otros programas públicos de I+D+i, en el caso de las promociones de vivienda de iniciativa pública cuando resulte de una licitación con intervención de jurado ajustada a la normativa de contratación del sector público, cuyo objeto sea específicamente la innovación y la experimentación en materia de vivienda o arquitectura.

En caso de innovación fuera de dichos marcos, se deberá cumplir, igualmente, lo establecido por el Decreto 80/2022.

Tal y como establece la Disposición Transitoria Tercera, la normativa aplicable será la normativa en vigor en el momento de la solicitud de licencia: “En el caso de los edificios destinados a uso residencial de nueva planta y los edificios objeto de rehabilitación con destino a uso de vivienda o alojamientos dotacionales cuya licencia de obras se haya solicitado con anterioridad a la entrada en vigor de esta norma se ejecutarán conforme a las previsiones de la licencia concedida con arreglo a la normativa en vigor en el momento de la solicitud.”

La Disposición Transitoria Segunda establece que “cumplen las condiciones mínimas de habitabilidad aquellas viviendas que cumpliendo con los requisitos básicos de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural dispongan de la pertinente licencia municipal con anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto”, por lo que en caso de que dichos inmuebles cuenten con licencia municipal para su uso como vivienda, en aplicación de dicha disposición se entendería que son habitables.

En caso de no contar con la mencionada licencia municipal, la misma disposición transitoria establece normativas de referencia según el año de construcción del edificio para estimar que cumplen las condiciones de habitabilidad.

En todo caso, atendiendo a los datos facilitados en la pregunta, el mencionado inmueble no parece cumplir ninguna de las citadas normativas de referencia, por lo que no sería posible su legalización.

El artículo 17 del D80/2022 establece, en su apartado primero, que la forma de acreditar el cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas puede realizarse mediante informe redactado por persona técnica competente, conforme a lo contemplado en la Ley 38/1999. Esto incluye las condiciones de conservación, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural que, en su caso, también pueden acreditarse mediante la ITE y los certificados de subsanación de deficiencias que correspondan, siempre que éstos estén registrados según el D117/2018.

El D80/2022 no modifica ningún artículo de la Ley 20/1997 ni de ninguna otra ley. Las modificaciones realizadas sobre el D68/2000 se detallan en las Disposiciones Finales Primera y Segunda.

Asimismo, sí que incluye el obligado cumplimiento de nuevas condiciones de habitabilidad en viviendas y alojamientos dotacionales, algunas de ellas relacionadas con la accesibilidad. Tal y como especifica la exposición de motivos: “Esta norma, además de hacer suyas las condiciones que para los edificios se contemplan en la normativa actualmente vigente, introduce con carácter general criterios y condiciones de accesibilidad que se deben cumplir en el interior de las viviendas, aunque estos no pertenezcan a la dotación de reserva de viviendas adaptadas obligatoria por ley, en orden a facilitar que las personas con discapacidad sobrevenida puedan seguir disfrutando de una vivienda digna, adecuada y accesible.”

Entre otras, se pueden encontrar las siguientes:

1.- Sobre el acceso a los edificios y a cada una de las viviendas: se hace extensible la accesibilidad de los accesos a todos los edificios y viviendas (I-A.3)

2.- El programa mínimo base de la vivienda deberá poder inscribir una circunferencia de 1,20 m de diámetro con altura de hasta 0,70m libre de equipamientos fijos, y los espacios de circulación deberán contar con 1,00 m de ancho (I-B.3). Además, se deberá posibilitar la colocación de mobiliario que permita pasos de 0,85m en las habitaciones (I-B.4).

3.- Las viviendas que se desarrollen en distintos niveles deberán prever el espacio necesario para albergar una plataforma elevadora de traslación vertical según las características establecidas en el D68/2000, si bien no hace obligatoria su instalación (I-A.3).

4.- Acceso al espacio exterior tipo balcón o terraza sin escalones y sin grandes pendientes, así como limitación del tamaño de los huecos en sumideros y rejas.

Todos estos aspectos tienen como objetivo facilitar el uso de la vivienda sin grandes obras o modificaciones en caso de discapacidades sobrevenidas y o incapacidades temporales.

Estos criterios de accesibilidad se incorporan a la norma pasando a formar parte de las exigencias propias de la habitabilidad de la vivienda.

Debido a la relación directa entre determinados aspectos del Anexo I apartados A.2 y B.2, la excepción de prevalencia del apartado A.2 sobre el planeamiento vigente es extensible al apartado B.2 únicamente si se dan las siguientes condiciones:

• Cuando exista una incompatibilidad real y justificada entre el planeamiento y el D80/2022. No siendo válido argumentar que una solución es “mejor o preferible” no cumpliendo el D80/2022 si es posible hallar una solución que permita cumplirlo.
• En los siguientes aspectos del B.2:
  • Prohibición de viviendas de nueva planta orientadas únicamente a Norte, Noroeste o Noreste.
  • Cumplimiento de condiciones de “vivienda exterior”. Si bien, deberá acercarse lo más posible a su cumplimiento.

Toda la edificación existente previa a la entrada en vigor del Decreto se entiende que cumple con las condiciones de habitabilidad (DT2ª), siempre que cuente con licencia municipal pertinente y cumpla con los requisitos básicos de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural. Por ello, no es preciso que dichas viviendas acometan ninguna obra para adecuarse a los estándares del Anexo I, es decir, no es obligatorio que incorporen un espacio exterior si no lo tienen.

Por otro lado, si en una edificación existente se quieren construir espacios exteriores de nueva planta (balcones, terrazas, logias, etc), se deberá tener en cuenta lo siguiente:

• La construcción de nuevos espacios exteriores debe poder hacerse sobre el planeamiento vigente, ya que el Decreto prevalece sobre el planeamiento (DT1ª.2), a menos que éste contenga expresamente alguna prohibición o limitación específica que los haga inviables. Si bien, deberá valorarse que el D80/2022 ofrece diferentes alternativas para dar cumplimiento este aspecto, pudiendo sustituirse por miradores cerrados, o espacio adicional en el espacio de estar.
• En el caso de que existan estas limitaciones, se debería atender a la posibilidad de exención
  • Hasta la adaptación de las ordenanzas, sin necesidad de que esté prevista en planeamiento dicha exención
  • Tras la adaptación de las ordenanzas, previendo la exención, únicamente cuando no sea posible eliminación o modificación de aquellos parámetros que imposibiliten estos espacios y la inclusión de nuevos que sí lo hagan posible.
• En el caso de tener la edificabilidad agotada, no se deberá superar el límite de 10m² por vivienda, al no computar éstos espacios exteriores (no así las alternativas para su sustitución) como edificabilidad (art 6.5).
• En todo caso, en los edificios (y conjuntos monumentales) que estén protegidos por la L6/2019 u otras normativas sectoriales, primará lo establecido en dichos regímenes de protección (art.4.3) sobre la incorporación de espacios exteriores cuando esta no sea compatible con dicha protección.
• Considerar que la construcción del nuevo espacio exterior (balcón, terraza, logia, etc) o la ampliación de uno existente entra dentro de los parámetros de habitabilidad (I-B.4). Es decir, si una vivienda cuenta con un espacio exterior de más de 4m² (que es el mínimo que se marca), su ampliación no se consideraría necesaria a efectos de habitabilidad (aunque sí posible). O si en una vivienda sin espacio exterior cuya superficie en el espacio de estar es mayor en 8m² (el doble del mínimo de los espacios exteriores) al mínimo que le corresponde por número de habitaciones, tampoco se consideraría preciso un espacio exterior a efectos de habitabilidad.

El D80/2022 establece la obligación de adaptar las ordenanzas edificatorias en el plazo de tres años (DF1ª (antes del 30 de noviembre de 2025)), no así otros documentos de planeamiento. Si bien, es recomendable adaptar el planeamiento pormenorizado en aquellos casos en los que incluya especificaciones que afecten al cumplimiento del D80/2022 en aquellas áreas que lo requieran para un mejor y más ordenado cumplimiento de los condicionantes establecidos en el Decreto.

En cuanto al grado de acomodación de las ordenanzas y el planeamiento a lo establecido en el Anexo I:

• Se entiende que en suelo urbanizable deberían poder cumplirse todos los condicionantes establecidos.

• En suelo urbano (consolidado y no consolidado), al existir condicionantes previos que pueden hacer inviable o no recomendable el cumplimiento de algunos aspectos del Anexo I por su afección al espacio público, se podrá prever la posibilidad de exención de dichos aspectos (art.10.1 y art.10.2.a), siempre de forma justificada.

  Se entiende que esta necesidad de exención se dará exclusivamente en zonas en que la morfología de las edificaciones o del parcelario imposibilite el cumplimiento de lo establecido en el Anexo I. Por ejemplo:

  • En zonas en las que el perfil de la calle, sus dimensiones u otros condicionantes del suelo urbano consolidado desaconsejen elementos salientes de fachada u otros aspectos, el planeamiento y las ordenanzas pueden prever otras soluciones alternativas a los espacios exteriores previstas en el D80/2022 (miradores cerrados, espacio adicional en espacio de estar- I-B.4.4), y también en última instancia prever su posible exención.
  • En zonas con parcelario determinado (art.10.2) puede preverse la exención de algunos aspectos del I-A.2 o I-B.2 que no puedan cumplirse por dicha condición.

  En todo caso, deberán adecuarse al resto de parámetros del Anexo I que sí son posibles de implementar.

• En el caso de áreas protegidas por la Ley 6/2019 como conjunto monumental las ordenanzas atenderán al D80/2022 adaptándose al régimen de protección establecido.

Tal y como se establece en el artículo 7, las actuaciones de rehabilitación que se hagan sobre las viviendas y alojamientos dotacionales deberán cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad contempladas en el Anexo I. Si bien, dependiendo de la entidad de la rehabilitación que se acometa, los aspectos que no puedan cumplirse debido a situaciones preexistentes o por otras razones, se tratarán de diferente forma:

• En las REHABILITACIONES INTEGRALES (ver definición en el anexo IV), al igual que en la OBRA NUEVA, se deberá solicitar al Ayuntamiento, y en su caso al Departamento de vivienda del Gobierno Vasco, la exención (ver artículo 10) del cumplimiento de aquellos aspectos que no puedan cumplirse. Estas exenciones no podrán darse en aspectos relacionados la accesibilidad, la superficie mínima y la altura libre mínima de las viviendas y alojamientos dotacionales fijados en el Anexo I, así como con el cumplimiento del CTE.
  
  Únicamente no deberá solicitarse exención cuando el aspecto en cuestión pertenezca al ámbito del apartado del anexo I-A.2 (ver pregunta frecuente 1.2).
  
  A efectos de la aplicación del D80/2022 los CAMBIOS DE USO serán considerados como nuevas viviendas (ver pregunta frecuente 1.7) 

• En las REHABILITACIONES (ver definición en el anexo IV) las obras que se lleven a cabo deberán encaminarse a alcanzar las condiciones de habitabilidad establecidas en el Anexo I. Es decir, deberán cumplir con el Anexo I siempre que sea posible, y, cuando no lo sea, deberán justificarlo en proyecto.
  
  Asimismo, los aspectos del Anexo I con los que no se pueda cumplir deberán cumplir con los aspectos establecidos en el anexo IV del derogado Decreto 317/2002 y, en el caso de que por limitación de altura, superficies o imposibilidad de apertura de nuevos huecos de iluminación no se puedan cumplir las anteriores, se adoptarán soluciones para que al menos se encuentren en buen estado de uso y conservación cumpliendo con los requisitos básicos de estabilidad , seguridad, estanqueidad y consolidación estructural.
  
  A efectos de la aplicación del D80/2022 las REFORMAS y DIVISIÓN DE VIVIENDAS EXISTENTES serán considerados como rehabilitaciones, si bien en el caso de la división de viviendas debe tenerse presente que cada una de las viviendas resultantes:
  
  • Contará con una superficie útil mínima de 35 m².
  • Cumplirá con el programa mínimo base completo. 

El siguiente cuadro resume las actuaciones a realizar en caso de imposibilidad de cumplimiento de algún aspecto del Anexo I según el tipo de actuación: