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N.º 206, martes 29 de octubre de 2013
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OTRAS DISPOSICIONES
TRIBUNAL VASCO DE CUENTAS PÚBLICAS
4652
ACUERDO del Pleno del Tribunal Vasco de Cuentas Públicas de aprobación definitiva del Informe «Convenios Urbanísticos de Agurain, Astigarraga, Bakio, Barrika, Getxo y Oiartzun 2005-2009», adoptado en sesión de 1 de diciembre de 2011.
El Pleno del Tribunal Vasco de Cuentas Públicas en sesión celebrada el día 1 de diciembre de 2011, ha adoptado el siguiente
ACUERDO:
Aprobar con carácter definitivo el Informe «Convenios Urbanísticos de Agurain, Astigarraga, Bakio, Barrika, Getxo y Oiartzun 2005-2009», que figura como anexo al presente Acuerdo.
Disponer, de conformidad con lo previsto en el artículo 13.2 de la Ley 1/1988 del TVCP/HKEE, la publicación de sus conclusiones en los Boletines Oficiales correspondientes.
Vitoria-Gasteiz, a 1 de diciembre de 2011.
El Presidente del TVCP,
JOSÉ IGNACIO MARTÍNEZ CHURIAQUE.
La Secretaria General del TVCP,
TERESA CRESPO DEL CAMPO.
ANEXO
CONVENIOS URBANÍSTICOS DE AGURAIN, ASTIGARRAGA, BAKIO, BARRIKA, GETXO Y OIARTZUN 2005-2009
Abreviaturas
AIU: Área de Intervención Urbanística
BOB: Boletín Oficial de Bizkaia
BOG: Boletín Oficial de Gipuzkoa
BOTHA: Boletín Oficial del Territorio Histórico de Álava
CAE: Comunidad Autónoma de Euskadi
DA: Disposición Adicional
DFA: Diputación Foral de Álava
DFB: Diputación Foral de Bizkaia
DFG: Diputación Foral de Gipuzkoa
DT: Disposición Transitoria
EELL: Entidades Locales
ICIO: Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras
IVA: Impuesto sobre el Valor Añadido
JGL: Junta de Gobierno Local
LCSP: Ley de Contratos del Sector Público
m2t: Metros cuadrados de techo o metros cuadrados construidos o metros cuadrados de edificabilidad.
NF: Norma Foral
NNSS: Normas Subsidiarias
PAU: Programa de Actuación Urbanística
PERI: Plan Especial de Reforma Interior
PGOU: Plan General de Ordenación Urbana
PMS: Patrimonio Municipal del Suelo
RDL: Real Decreto Legislativo
S.A.U.R: Suelo Apto para Urbanizar Residencial
TRLCAP: Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas
TSJPV: Tribunal Superior de Justicia del País Vasco
UE: Unidad de Ejecución
UEU: Unidad de Ejecución Urbanística
VPL: Viviendas de Precio Limitado
VPO: Viviendas de Protección Oficial
VPT: Viviendas de Precio Tasado
VRS: Valor de Repercusión del Suelo
I.– Introducción.
El Tribunal Vasco de Cuentas Públicas, a petición de la Comisión de Economía, Hacienda y Presupuestos del Parlamento Vasco, ha incluido en el Plan de Trabajo la realización de la fiscalización de los convenios urbanísticos suscritos por los Ayuntamientos de Agurain, Astigarraga, Bakio, Barrika, Getxo y Oiartzun en el periodo 2005-2009.
Los convenios urbanísticos son una manifestación de la participación de los particulares en el desarrollo de la actividad urbanística y consisten en el acuerdo de voluntades en el ámbito del derecho urbanístico entre las administraciones públicas y/o las personas físicas o jurídicas privadas titulares de derechos o intereses urbanísticos, afectados de un modo u otro por una determinada actuación urbanística.
Hasta la aprobación de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco, ni la legislación urbanística del Estado ni la de la Comunidad Autónoma de Euskadi disponían de un procedimiento específico para la celebración de este tipo de convenios, estando únicamente obligados a servir al interés general, a no ir en contra del Ordenamiento Jurídico y someterse a los principios de buena administración.
La Ley 2/2006, en su DA 7.ª, regula la celebración de estos convenios. De acuerdo con esta Disposición:
1.– La Administración de la Comunidad Autónoma y las entidades locales podrán suscribir, conjunta o separadamente, convenios con personas públicas o privadas, tengan éstas o no la condición de propietarios de los terrenos correspondientes, para su colaboración en el mejor y más eficaz desarrollo de la actividad urbanística.
2.– La negociación, la celebración y el cumplimiento de los convenios urbanísticos a que se refiere el número anterior se rigen por los principios de legalidad, transparencia y publicidad.
3.– Los convenios urbanísticos podrán ser, en función de su objeto:
a) Convenios sobre ordenación urbanística: para la determinación del contenido de posibles modificaciones del planeamiento en vigor.
b) Convenios de ejecución urbanística: para establecer los términos y las condiciones de la gestión y la ejecución del planeamiento en vigor en el momento de la celebración del convenio.
El trabajo ha consistido en obtener información sobre la actividad convencional urbanística de los municipios indicados para el periodo 2005-2009, con el objetivo de concluir sobre:
– Si los convenios firmados por los ayuntamientos mencionados, han respetado la legalidad y sus procedimientos.
– Si las actuaciones amparadas en los convenios están adecuadamente motivadas en la salvaguarda del interés general.
– Si las contraprestaciones establecidas son legales y se han cumplido en forma y plazo.
– Si las operaciones han sido adecuadamente registradas, tanto en contabilidad como en los Registros específicos del Patrimonio Municipal del Suelo y de Convenios.
– Además hemos comprobado la situación de la normativa urbanística municipal y su adaptación a la Ley 2/2006, la existencia y llevanza del Registro y Archivo Administrativo de Convenios, del Patrimonio Municipal del Suelo y del Consejo Asesor del Planeamiento Municipal.
Las deficiencias que afectan a un número significativo de convenios, junto con la situación de la normativa urbanística, del Registro y Archivo Administrativo de Convenios, del Patrimonio Municipal del Suelo y del Consejo Asesor del Planeamiento Municipal se presentan en el apartado IV Conclusiones Generales. A continuación, en los apartados V a X, por cada ayuntamiento, se presentan primero las deficiencias comunes de los convenios analizados, y seguidamente una descripción de los convenios y las deficiencias específicas encontradas en cada uno de ellos.
II.– Normativa aplicable en el periodo 2005-2009.
La principal normativa aplicable ha sido:
– Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
– Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística.
– Real Decreto-Ley 16/1981, de 16 de octubre, de Adaptación de los Planes Generales de Ordenación Urbana.
– Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en materia de Régimen Local.
– Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
– Ley 3/1997, de 25 de abril, por la que se determina la Participación de la Comunidad en las Plusvalías Generadas por la Acción Urbanística.
– Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones.
– Ley 20/1998, de 29 de junio, de Patrimonios Públicos de Suelo.
– Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo de 2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
– Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
– Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.
– Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.
– Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo.
III.– Ayuntamientos y convenios revisados.
Los ayuntamientos objeto de nuestro trabajo, a lo largo del periodo analizado han firmado 58 convenios urbanísticos, de los que hemos revisado 43.
(Véase el .PDF)
Los convenios urbanísticos revisados son:
(Véase el .PDF)
(Véase el .PDF)
IV.– Conclusiones Generales.
Normativa Urbanística
La DT 2.ª de la Ley 2/2006, en su apartado 1, exige que todos los Planes Generales y NNSS sean adaptados a las determinaciones de esa Ley en un plazo máximo de 8 años.
A la fecha de realización del trabajo, los Ayuntamientos de Agurain y Astigarraga tienen el PGOU adaptado a la Ley 2/2006 y aprobado definitivamente. El resto de los ayuntamientos están en distintas fases de avance de la adaptación de sus NNSS o PGOU.
Patrimonio Municipal de Suelo
Los artículos 111, 112 y 113 de la Ley 2/2006, obligan a todos los ayuntamientos de la CAE a constituir, mantener y gestionar el PMS, independiente y separado del resto de su patrimonio, en el que se identifiquen los bienes y recursos pertenecientes al mismo, y que únicamente podrán destinarse a los usos marcados en el artículo 115 de la citada Ley, como son la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección oficial, rehabilitación o construcción de dotaciones públicas en zonas degradadas, adquisición de suelo para actividades de interés público, rehabilitación de patrimonio histórico o de equipamientos colectivos municipales etc...
– El Ayuntamiento de Getxo lleva de forma independiente el PMS pero sólo incluye los bienes afectos al mismo sin valorar. Los Ayuntamientos de Agurain, Bakio y Barrika no han constituido el PMS, como consecuencia de esto, en estos tres ayuntamientos no hemos podido comprobar que los bienes y recursos obtenidos en los convenios urbanísticos analizados hayan sido destinados a los usos previstos en el artículo 115 de la Ley 2/2006.
– Los Ayuntamientos de Oiartzun y Astigarraga tienen constituido el PMS que mantienen y gestionan de forma correcta.
Registro y Archivo Administrativo de Convenios
La DA 7.ª de la Ley 2/2006, en su apartado 9, obliga a todos los Ayuntamientos de la CAE, a tener un registro y un archivo administrativo de convenios (en adelante Registro de Convenios) donde se guardará un ejemplar completo del texto definitivo del convenio y, en su caso, la documentación anexa al mismo.
– Los Ayuntamientos de Agurain, Bakio y Barrika no tienen un Registro de Convenios.
– Los Ayuntamientos de Astigarraga, Getxo y Oiartzun mantienen un Registro de Convenios en el que se guarda un ejemplar completo del texto definitivo de cada convenio y la documentación anexa al mismo. Sin embargo, en este último, a la fecha de nuestro trabajo, los 4 convenios que han sido suspendidos, y están firmados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 2/2006, no figuraban en el Registro de Convenios.
Consejo Asesor del Planeamiento Municipal
El artículo 109 de la Ley 2/2006 obliga a los ayuntamientos de más de 7.000 habitantes a tener Consejo Asesor del Planeamiento Municipal. Los dos ayuntamientos que superan el límite de población, Getxo y Oiartzun, cuentan con dicho Consejo. Los Ayuntamientos de Astigarraga y Barrika, aun no teniendo obligación, crearon el Consejo, pero en ninguno de los dos casos se ha reunido desde su creación.
Conclusiones generales sobre los convenios analizados
El periodo de análisis incluye convenios firmados antes y después de la entrada en vigor de la Ley 2/2006 en septiembre de 2006, y las conclusiones detectadas se refieren al cumplimiento de los preceptos incluidos en las diferentes normas detalladas en el apartado II de Normativa aplicable en el periodo 2005-2009.
Al margen del posterior detalle de las conclusiones encontradas en la actividad convencional de cada ayuntamiento, se pueden destacar una serie de conclusiones generales resultantes del análisis transversal de ayuntamientos tan diferentes en tamaño, población, actividad económica, estructura organizativa en materia urbanística etc., que afectan a un número significativo de convenios y que se exponen a continuación:
1.– Todas las actuaciones urbanísticas deben estar orientadas a la consecución del interés general, y concretamente la Ley 2/2006, en su artículo 4.2.b), exige «una ponderación razonada de todos los intereses y las necesidades, públicos y privados, de los fines de la función pública urbanística y de los principios que conforme a esta Ley deben informarla», por ello, los ayuntamientos deberían justificar cómo los convenios van a beneficiar los intereses de la comunidad. En 19 de los 43 convenios revisados no consta esta justificación. En otros 11 convenios no es necesaria esta justificación ya que su realización viene obligada por el artículo 160.2 de la Ley 2/2006 para el desarrollo por el sistema de concertación. En el resto se ha cumplido con este mandato legal, bien porque se deduce de las propias actuaciones del convenio, en 6 casos, bien porque en sus exposiciones de motivos se recogen cómo las necesidades que satisfacen cumplen dicho interés general, en 2 casos, o bien porque se justifica correctamente, en 5 casos.
2.– La DA 7.ª de la Ley 2/2006, en su punto 8.º, obliga a publicar en el boletín oficial del territorio el contenido íntegro de los convenios, sometiéndolos a información pública durante un plazo mínimo de 20 días para la presentación de alegaciones. Esta obligación se cumple en los convenios que han sido aprobados con posterioridad a la entrada en vigor de la citada Ley, excepto en el Ayuntamiento de Getxo en el que la publicación de los dos convenios aprobados al amparo de la Ley 2/2006 se ha visto reducida al acuerdo de aprobación, sin incluir el texto del convenio. En el Ayuntamiento de Oiartzun se publican todos los convenios, pero en 6 casos se omitió alguno de los anexos a los mismos.
3.– En 10 de los 14 convenios analizados en los que se ha sustituido la cesión del aprovechamiento urbanístico por su monetarización no se justifica esta elección. Esta opción, en el artículo 4.2.b de la Ley 20/1998 primero y en el artículo 27.5 de la Ley 2/2006 después, es excepcional, y por lo tanto se debería justificar la imposibilidad o no conveniencia de recibir la parcela edificable correspondiente al aprovechamiento urbanístico.
4.– En 22 de los convenios analizados, las valoraciones periciales realizadas por los servicios técnicos no están justificadas o soportadas adecuadamente. Además, la valoración de la cesión del aprovechamiento urbanístico legalmente admisible es la que se realiza en el Proyecto de Reparcelación, que no siempre coincide con la realizada en el momento de la firma del convenio, por lo que en 12 de los convenios, en que se ha sustituido la cesión del aprovechamiento urbanístico que le corresponde al ayuntamiento por su monetarización, sería preciso que en sus clausulados se recogiera una mención a que su valoración estaría sujeta a la resultante en el Proyecto de Reparcelación.
5.– En 13 convenios se han detectado incumplimientos de la normativa de contratación pública: en 5 casos por haberse materializado los aprovechamientos urbanísticos en obras a realizar directamente por el promotor; en 3 casos por no exigir los ayuntamientos a las Juntas de Concertación el respeto de los principios de la contratación pública para la ejecución de las obras de urbanización; en 4 casos por ser adjudicaciones directas del propio ayuntamiento; y en un caso por haber asumido el ayuntamiento las obras realizadas por el promotor antes de la firma del convenio (artículos 11 del TRLCAP y 1 de la LCSP).
6.– La Ley 2/2006, en su artículo 160, que rige los convenios para la ejecución por el sistema de concertación, obliga a presentar avales por el 7% de las cargas de urbanización. En 8 convenios se han encontrado deficiencias que se refieren principalmente a dos aspectos: al incumplimiento del plazo de presentación, ya que el aval ha de presentarse a la firma del convenio, o al importe, que tiene que ser sobre el total de las cargas de urbanización, no sólo sobre el importe de los gastos de urbanización del Proyecto de Reparcelación, ya que las cargas de urbanización incluyen otros gastos causados por realojos, indemnizaciones, redacción de proyectos, etc... (artículo 147.1 Ley 2/2006).
V.– Ayuntamiento de Agurain.
El Ayuntamiento de Agurain tiene una población de 4.867 habitantes a 31 de diciembre de 2009, por lo que, de acuerdo con el artículo 91 de la Ley 2/2006, no tiene capacidad propia para aprobar los planes generales y sus modificaciones, recayendo esta competencia en la DFA.
Las NNSS de Planeamiento del municipio de Agurain fueron aprobadas definitivamente mediante Orden Foral 25/1995, de 15 de septiembre de 1995, y han estado vigentes hasta la aprobación definitiva parcial del PGOU por Orden Foral 148/2011, de 28 de marzo de 2011.
El Ayuntamiento gestiona el urbanismo de forma directa o mediante la sociedad 100% municipal Lur Lautada XXI, S.A.U. La estructura organizativa propia en materia urbanística es la siguiente:
– Alcalde.
– Comisión Informativa Municipal de Urbanismo.
– Servicios técnicos, compuestos por un aparejador y un arquitecto, a tiempo parcial, de la Cuadrilla Salvatierra/Agurain.
V.1.– Análisis de los convenios y deficiencias encontradas.
V.1.1.– Deficiencias comunes a los convenios analizados.
1.– Los convenios analizados carecen de un razonamiento documentado que justifique el interés general de los mismos, salvo en el caso de los 2 convenios llevados a cabo para la gestión del ámbito por el sistema de concertación, (ver apartados V.1.4 y 5) ya que su realización viene obligada por el artículo 160.2 de la Ley 2/2006.
V.1.2.– Convenio para la venta del aprovechamiento urbanístico DEL Sector Este-1.
Este convenio tiene su origen en uno anterior al periodo de análisis, firmado el 27 de mayo de 2004 por el Alcalde y los representantes legales de la sociedad Harresi Parkea, S.A., esta sociedad mixta, 51% propiedad de la sociedad 100% municipal Lur Lautada XXI, S.A.U., fue creada para la gestión urbanística del Sector Este-1. El objeto del convenio era la venta a dicha empresa del 10% del aprovechamiento urbanístico del Sector, valorado en 1.106 miles de euros, a cambio de la contratación y pago de unas obras de urbanización fuera de este Sector, a concretar por el Ayuntamiento mediante la firma de otro convenio antes de la finalización del ejercicio 2005.
El borrador de este segundo convenio fue aprobado por el Pleno de 27 de diciembre de 2006 en el que, en principio, se definieron tres obras a contratar por Harresi Parkea,. cuyo presupuesto superaba la valoración del aprovechamiento, pero se limitaba el pago de las obras por parte de la sociedad hasta el importe fijado en el primer convenio, dejando en manos del Ayuntamiento el resto de los pagos. Este convenio no llegó a firmarse.
El 1 de abril de 2008 Lur Lautada XXI, S.A.U. vendió la participación del 51% en Harresi Parkea, S.A. a su hasta entonces socio en la misma por 1.410 miles de euros, con lo que la empresa encargada de la gestión urbanística del Sector paso a ser 100% privada.
El 25 de marzo de 2009 el Pleno del Ayuntamiento aprueba suscribir un tercer convenio con Harresi Parkea, S.A. para concretar la forma de recibir el aprovechamiento urbanístico acordado en el primer convenio, firmado en 2004.
En este convenio la empresa se obliga al pago de las últimas certificaciones de la obra del Complejo Deportivo de Agurain, encomendada a Lur Lautada XXI, S.A.U, hasta el importe del aprovechamiento, que se realizará en el momento que le sea requerido por el Ayuntamiento, nunca antes del 1 de enero de 2009, ni después del 31 de marzo de 2011, de tal forma que llegada esa fecha se procederá al total abono de la contraprestación. En garantía, la empresa debía entregar al Ayuntamiento de Agurain un aval bancario por el importe total acordado y sin plazo de duración, que fue presentado el 25 de septiembre de 2009 pero solo por 953 miles de euros, que correspondía al importe sin IVA de las certificaciones a pagar.
El Sector Este-1, a lo largo del periodo de desarrollo de estos convenios, ha sufrido dos modificaciones urbanísticas: la primera de ellas, aprobada en el periodo 2005-2009, incrementa el número de viviendas a construir, pero no varía la edificabilidad bruta del Sector, y la segunda modificación urbanística, incluida en el nuevo PGOU, incrementa los metros cuadrados edificables y el número de viviendas a edificar. La variación de las magnitudes urbanísticas ha sido:
(Véase el .PDF)
A fecha de realización del trabajo, no se ha hecho efectiva la contraprestación del convenio mediante el pago de certificaciones de las obras del Complejo Deportivo de Agurain.
En este convenio se han encontrado las siguientes deficiencias:
1.– La valoración utilizada para la venta del aprovechamiento urbanístico, hecha en mayo de 2004, no está suficientemente justificada en cuanto a los coeficientes utilizados y, además esta valoración estaba hecha sobre una edificabilidad de 50.265 m2 de uso residencial correspondientes a 419 viviendas y 6.330 m2 de uso terciario comercial, mientras que la situación del Sector recogida en el PGOU contempla 63.990 m2 edificables correspondientes a 565 viviendas y 6.330 m2 de uso comercial, por lo que debería realizarse una nueva valoración del aprovechamiento urbanístico que le corresponde al Ayuntamiento por el desarrollo urbanístico del Sector Este–1 de Agurain.
2.– El aval presentado corresponde al importe de las certificaciones de las obras sin incluir el IVA, que también forma parte de la contraprestación, es decir, se presenta por 953 miles de euros y no por 1.106 miles de euros que es el precio del convenio. Además, el efecto de este aval está sujeto a unas condiciones de aumento de la edificabilidad y de las viviendas a construir en el Sector, que no estaban recogidas en el convenio, por lo que el Ayuntamiento, con fecha 6 de agosto de 2010, requirió a la empresa la modificación del anterior aval o la presentación de uno nuevo sin condiciones. Con fecha 6 de junio de 2011 se ha ejecutado el aval y se ha requerido el abono del importe hasta llegar al 10%.
V.1.3.– Convenio para trasladar la afección urbanística de dos parcelas a una tercera del PERI del ámbito discontinuo correspondiente a la Fábrica de Curtidos.
Con fecha 16 de mayo de 2002 la Comisión de Gobierno aprobó definitivamente el Proyecto de Reparcelación del PERI del ámbito discontinuo correspondiente a la Fábrica de Curtidos de Salvatierra-Agurain. En el mismo, se adjudicaron las fincas, gravadas con sus correspondientes afecciones urbanísticas para sufragar las cargas de urbanización. Este Proyecto de Reparcelación fue impugnado judicialmente por no haberse incluido dentro de las cargas de urbanización los gastos relativos al traslado de la Fábrica de Curtidos de Agurain, estando actualmente pendiente de resolución. El Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 1 de Vitoria-Gasteiz resolvió que el proyecto no tenía que ser paralizado, por lo que uno de los propietarios del Sector solicitó la licencia de obras para edificar 20 viviendas en dos de sus parcelas, que le fue concedida el 4 de diciembre de 2002, urbanizando la parte correspondiente a esas parcelas, y teniendo que responder mediante aval de la parte de los gastos del resto de la urbanización del Sector que como propietario le correspondía. El aval no llegó a depositarse por la indefinición del periodo de validez del mismo y de la fecha de realización de la urbanización general.
Dada la incertidumbre de la ejecución de las obras de urbanización del Sector y del traslado de la empresa que motivó la redacción del PERI, el 8 de septiembre de 2005 la JGL del Ayuntamiento aprobó la realización de un convenio mediante el cual se acordaba conceder a la empresa la licencia de primera ocupación de las viviendas edificadas. Para garantizar la ejecución de las obras de urbanización a realizar en el futuro en el resto del ámbito, la empresa se comprometía a trasladar la afección urbanística pendiente, correspondiente a las dos parcelas edificadas, a otra parcela de su propiedad, de tal manera que esta última quedaba afecta a los gastos de urbanización que correspondían al conjunto de las tres parcelas mencionadas y que ascienden a 258 miles de euros.
A la fecha de realización del trabajo, se ha concedido la licencia de primera ocupación de las 20 viviendas construidas y se ha inscrito en el Registro de la Propiedad la modificación del Proyecto de Reparcelación derivada del convenio.
No se han encontrado deficiencias específicas en este convenio.
V.1.4.– Convenio para la gestión y ejecución del Sector S0 SAUR-0 Zadorra.
El 12 de abril de 2007, a propuesta de la mayoría de los propietarios del suelo, el Ayuntamiento aprobó definitivamente un convenio para el desarrollo urbanístico y ejecución mediante el sistema de concertación del Sector S0 SAUR-0 Zadorra de Agurain, por el que los propietarios asumieron las siguientes obligaciones:
– Constituirse en Junta de Concertación, según lo dispuesto en el artículo 161 de la Ley 2/2006.
– Formular el Proyecto de Reparcelación en el plazo de un mes desde la constitución de dicha Junta.
– Ceder la totalidad de los terrenos que, según las NNSS y el Plan Parcial que desarrolla dicho Sector, deban ser objeto de cesión obligatoria y gratuita, con la concreción y las características determinadas en el Proyecto de Urbanización y en el Proyecto de Reparcelación.
– Ceder gratuitamente al Ayuntamiento el 10% de la edificabilidad urbanística media del Sector, que se materializaría en parcela edificable, sin perjuicio de la posibilidad de monetarizar una parte o la totalidad de la cesión.
– Asumir la totalidad de las cargas de urbanización del Sector, así como ejecutar las obras de urbanización, infraestructuras y servicios atribuidas a la unidad por las NNSS y la legislación urbanística.
– Entregar un aval del 7% de la cuantía de las cargas de urbanización a la constitución de la Junta de Concertación.
A la fecha de realización del trabajo, se ha constituido la Junta de Concertación y aprobado el PAU pero todavía no se ha presentado el Proyecto de Reparcelación.
En este convenio se han encontrado las siguientes deficiencias:
1.– El convenio estipula que, una vez constituida la Junta de Concertación mediante escritura pública, los propietarios firmantes se comprometen a formular el Proyecto de Reparcelación del Sector en el plazo máximo de un mes desde su constitución. La Junta de Concertación se escrituró el 17 de julio de 2007, y a la fecha de realización del trabajo, no se ha presentado todavía el Proyecto de Reparcelación.
2.– No se ha presentado el aval del 7% de las cargas de urbanización, obligatorio por el artículo 160.6 de la Ley 2/2006, en garantía de los compromisos adquiridos en el convenio, que ascendía a 89 miles de euros.
V.1.5.– Convenio para la gestión y ejecución de la Unidad de Actuación UAU-E (D6) Eras de San Juan.
El 5 de septiembre de 2007 la JGL aprobó definitivamente el convenio con la empresa propietaria del 85% del suelo de la Unidad de Actuación UAU-E (D6) Eras de San Juan, para el desarrollo urbanístico y ejecución de dicho Sector mediante el sistema de concertación, para lo que la empresa asumió las siguientes obligaciones:
– Constituirse en Junta de Concertación, según lo dispuesto en el artículo 161 de la Ley 2/2006.
– Formular el Proyecto de Reparcelación para la equidistribución de los beneficios y cargas de la actuación y conformación de las parcelas resultantes conforme al Estudio de Detalle en el plazo de un mes desde la constitución de dicha Junta.
– Aportación de terrenos y bienes de cesión obligatoria y gratuita en los términos establecidos en la Ley y el Planeamiento de desarrollo.
– Asumir la totalidad de las cargas de urbanización del Sector, así como a ejecutar las obras de urbanización, infraestructuras y servicios atribuidas a la unidad por la Ley y el Planeamiento de desarrollo.
– Entregar un aval del 7% de la cuantía de las cargas de urbanización estimadas.
En este convenio se han encontrado las siguientes deficiencias:
1.– La Junta de Concertación se constituyó mediante escritura pública el 16 de noviembre de 2007 con un retraso de 3 meses y medio sobre el plazo de un mes que marca el artículo 161.1 de la Ley 2/2006, y no se ha inscrito en el Registro de Agrupaciones de Interés Urbanístico dependiente de la DFA, tal como establece el artículo 162.1 de la Ley 2/2006.
2.– No se ha presentado el Proyecto de Reparcelación, incumpliendo el plazo de un mes desde la constitución de la Junta de Concertación.
3.– A la fecha de realización del trabajo, no se ha presentado el aval por el 7% de las cargas de urbanización, que debía haberse presentado a la firma del convenio, tal y como obliga el artículo 160.6 de la Ley 2/2006.
V.1.6.– Convenio de encomienda de gestión con Lur Lautada XXI, S.A.U. para el desarrollo del Peri 6 Litutxipi.
El 28 de julio de 2006 el Pleno del Ayuntamiento aprobó la realización de un convenio con el representante legal de la empresa municipal Lur Lautada XXI, S.A.U. en el que se encomienda la gestión del desarrollo urbanístico del ámbito Peri-6 «Litutxipi».
La encomienda consiste en la gestión de todas las actividades necesarias para ejecutar lo previsto en el Peri n.º 6 «Litutxipi» de las NNSS y en el proyecto de urbanización que lo desarrolla, hasta la completa ejecución de las obras de urbanización y su posterior recepción por el Ayuntamiento; así como el abono de las mismas por los propietarios de los terrenos, y más concretamente:
– Contratar el proyecto, las obras de urbanización y la dirección e inspección de las obras de acuerdo al TRLCAP.
– Preparar y cobrar las cuotas de urbanización a girar a los propietarios y hacer el seguimiento hasta su completo abono.
– Elaborar la cuenta de liquidación definitiva del Proyecto de Reparcelación.
– Abonar los gastos y honorarios por la prestación de estos servicios.
– Cualquier otra necesaria para la correcta ejecución y buen fin de la encomienda de gestión.
Realizada la revisión del expediente de contratación de las obras de urbanización, se ha detectado lo siguiente:
1.– La contratación del Proyecto de Urbanización y la dirección e inspección de obras se ha hecho de forma directa, incumpliendo el mandato del convenio y la legislación básica de contratos que obliga a la Administración a ajustar sus obras a los principios de publicidad, concurrencia e igualdad y no discriminación (artículo 11.1 TRLCAP).
2.– No se ha podido verificar la documentación justificativa de las cantidades resultantes de la cuenta de liquidación de cargas de urbanización.
VI.– Ayuntamiento de Astigarraga.
El Ayuntamiento de Astigarraga tiene una población de 4.709 habitantes a 31 de diciembre de 2009, por lo que, de acuerdo con el artículo 91 de la Ley 2/2006, no tiene capacidad propia para aprobar los planes generales y sus modificaciones, recayendo esta competencia en la DFG.
Las NNSS de Planeamiento del Municipio de Astigarraga fueron aprobadas definitivamente por el Consejo de Diputados de 28 de febrero de 2000, y han estado vigentes hasta la aprobación definitiva con condiciones del PGOU por el Consejo de Diputados de 11 de marzo de 2008, desestimando la aprobación para determinadas Áreas de Intervención Urbanística, cuyas calificaciones y clasificaciones se modificaron posteriormente aprobándose el Texto Refundido del PGOU por el Consejo de Diputados el 20 de octubre de 2009.
El Ayuntamiento gestiona el urbanismo de forma directa o mediante la sociedad 100% municipal Astigarraga Lantzen, S.A. La estructura organizativa propia en materia urbanística es la siguiente:
– Alcalde.
– Comisión Informativa Municipal de Urbanismo.
– Servicios técnicos, compuestos por:
– Tres funcionarios: un arquitecto, un técnico de Actividades y Medio Ambiente y un administrativo.
– Apoyo externo: un arquitecto y una asesora jurídica ambos contratados a tiempo parcial.
VI.1.– Análisis de los convenios y deficiencias encontradas.
VI.1.1.– Deficiencias comunes a los convenios analizados.
1.– En los 2 convenios firmados para la gestión del ámbito por el sistema de concertación (ver apartados VI.1.3 y 8), el Ayuntamiento no ha exigido a las Juntas de Concertación el respeto al TRLCAP o a la LCSP en la contratación de las obras de urbanización, incumpliendo el artículo 172.2 de la Ley 2/2006.
2.– En los 3 convenios en los que el Ayuntamiento ha sustituido la cesión del aprovechamiento urbanístico por su monetarización (ver apartados VI.1.3, 7 y 8), no se indica la motivación o justificación de dicha sustitución, cuando la DA 7ª de la Ley 2/2006 la establece de manera excepcional. Estos convenios deberían llevar una cláusula que indicase que la contraprestación no puede ser nunca inferior a la valoración del aprovechamiento urbanístico que, en su momento, se desprenda del correspondiente Proyecto de Reparcelación.
3.– Los convenios analizados, excepto los realizados para la ejecución del AIU 9 de Ergobia Ibilbidea y para el realojo de los expropiados de Gartziategi Berri (ver apartados VI.1.4 y 7), y en los 2 casos de los convenios llevados a cabo para la gestión del ámbito por el sistema de concertación (ver apartados VI.1.3 y 8), ya que su realización viene obligada por el artículo 160.2 la Ley 2/2006, carecen de un razonamiento documentado que justifique el interés general de los mismos, tal y como obliga el artículo 4.2.b de la Ley 2/2006.
VI.1.2.– Convenio para el desarrollo de las Unidades de Ejecución Urbanística ERG-6 y ERG-13.
Este convenio, aprobado por el Pleno del Ayuntamiento el 27 de enero de 2006, tiene como objeto no paralizar el desarrollo urbanístico de las Unidades de Ejecución Urbanística ERG-6 y ERG-13, ambas colindantes, ubicadas en el Barrio de Ergobia y propiedad de la misma empresa, ya que el normal desarrollo constructivo en la UEU ERG-13 implicaba la construcción de un sótano de garajes de forma conjunta con la UEU ERG-6, en la que el Ayuntamiento mantenía un litigio de propiedad con el propietario original, que vendió la parcela a la empresa actual propietaria. Dicho litigio ha quedado definitivamente resuelto a la fecha de realización del trabajo.
El Ayuntamiento, mediante este convenio, se comprometió a conceder la licencia de construcción hasta la cota cero en la parcela de la UEU ERG-6, al objeto de que se pudiera afrontar la construcción de los garajes de forma conjunta con la UEU ERG-13.
La empresa ha desarrollado la construcción en la ERG 13 durante los años 2009 y 2010. La Junta de Gobierno Local con fecha 20 de julio de 2010, otorgó licencia de primera ocupación del edificio construido.
No se han encontrado deficiencias específicas en este convenio.
VI.1.3.– Convenio para la ejecución de la Unidad de Ejecución Urbanística 6 Galtzaur-Murgierrota por el sistema de concertación.
Este convenio, que tiene como objeto la ejecución urbanística de esta Unidad de Ejecución mediante el sistema de concertación, fue aprobado definitivamente por el Pleno de 30 de marzo de 2007. En él los propietarios asumieron las siguientes obligaciones:
– Constituirse en Junta de Concertación, según lo dispuesto en el art 161 de la Ley 2/2006.
– Formular, a través de la Junta de Concertación, la reparcelación para la equidistribución de beneficios y cargas.
– Aportar los terrenos y bienes de cesión obligatoria y gratuita en los términos establecidos por las NNSS de dicho ámbito.
– Asumir la totalidad de las cargas de urbanización y ejecución de las obras de urbanización, infraestructuras y servicios de la unidad recogidas en las NNSS y en el Proyecto de Reparcelación, en la proporción resultante de la reparcelación y en las condiciones del art 163 de la Ley 2/2006.
– La cesión del 10% de aprovechamiento, valorado en 217 miles de euros.
– Formalización de un aval del 7% de la cuantía de las cargas de urbanización.
A la fecha de fiscalización la empresa firmante del convenio está ejecutando la urbanización y construcción.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– Los firmantes del convenio no han presentado el aval del 7% de las cargas de urbanización. El importe del aval solicitado por el Ayuntamiento, 14 miles de euros, es insuficiente, puesto que responde al 7% de los gastos de urbanización, y no a lo exigido por el artículo 160.6 de la Ley 2/2006 que obliga a los firmantes del convenio a presentar un aval del 7% de las cargas de urbanización, que incluyen los gastos del proyecto y las indemnizaciones y ascienden a 616 miles de euros, por lo que el aval a prestar sería de 43 miles de euros.
2.– La empresa firmante del convenio solicitó un aplazamiento del pago de la monetarización del aprovechamiento urbanístico, que le fue concedido mediante el Decreto de Alcaldía 759/2008 de 15 de julio, previa presentación del aval por el importe de la deuda. En dicho decreto se fijó como fecha límite para su liquidación el 24 de diciembre de 2008, y se fijaron intereses de demora únicamente para el caso de retraso en el pago de la deuda y no por el aplazamiento. Al no atenderse en fecha el pago de la deuda por parte de la empresa, se hizo efectivo el aval en dos partes, una el 13 de febrero de 2009 por 159 miles de euros y una segunda el 16 de septiembre de 2009 por el importe restante. El Ayuntamiento no liquidó los intereses de demora pactados que junto con los no incluidos por el aplazamiento hubieran ascendido 19 miles de euros.
VI.1.4.– Convenio para el realojo de los expropiados de la casa Gartziategi Berri.
La DFG, con fecha 20 de julio de 2005, inició un expediente expropiatorio para el Proyecto de Construcción del Segundo Cinturón de Donostia-San Sebastián en el tramo del enlace del Urumea y la autopista A-8 en Errenteria. El citado expediente expropiatorio conllevaba la demolición del edificio Gartziategi Berri, situado en el municipio de Astigarraga y la expropiación de las viviendas del citado edificio.
De acuerdo con el artículo 4 de la Ley 2/2006 de 30 de junio, que hace referencia al principio de subordinación de toda actuación urbanística al interés público, y con objeto de garantizar el derecho de todas las personas a acceder a una vivienda digna y adecuada, el Pleno de fecha de 24 de julio de 2007 aprobó el texto definitivo de este convenio para el realojo de los vecinos expropiados en las viviendas de protección pública que se van a construir en el Área 14 (AIU 9) Ergobia Ibilbidea, de conformidad a las necesidades y circunstancias personales y económicas de cada propietario expropiado.
A fecha de realización del trabajo, las viviendas de VPO no han sido construidas, la promotora ha comunicado que prevén que su ejecución se inicie aproximadamente en enero de 2014, de modo que las viviendas se podrían adjudicar entorno al 2015.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– Tras someter el convenio a información pública, se presentaron alegaciones por parte de una persona no considerada en el convenio, acreditando su calidad de vecino del inmueble afectado y solicitando su inclusión en el convenio de realojo. Dicha alegación fue informada favorablemente por la asesora legal del Ayuntamiento, aprobada por parte de la Comisión de Urbanismo y ratificada su aprobación por el Pleno de fecha de 24 de julio de 2007, aprobándose el texto definitivo del convenio con inclusión del propietario afectado, pasando a ser 10 los vecinos objeto del realojo, pero no se cambió la estipulación 2.ª en la que siguen reservando 9 viviendas y no las 10 que tendrían que reservarse después de la alegación.
VI.1.5.– Convenio para la permuta de una parcela propiedad del Ayuntamiento.
El 21 de mayo de 2007, el Pleno del Ayuntamiento aprobó definitivamente el convenio suscrito con una empresa para permutar una parcela urbanizada, propiedad del Ayuntamiento y sita en un polígono industrial, por unas obras, valoradas por el arquitecto técnico municipal en 211 miles de euros y en 209 miles de euros, respectivamente.
Por la diferencia de 2 miles de euros acuerdan que la empresa se haga cargo de los gastos notariales y registrales.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– No se hace ninguna referencia a la necesidad de realización de la permuta, ni que sea la forma más adecuada de satisfacer el interés general. Ni en el convenio, ni en el expediente de permuta está acreditada la concurrencia de las circunstancias que recomienden refundir en un solo contrato de permuta dos operaciones, que en condiciones normales deberían realizarse por separado y de acuerdo con los principios que rigen la contratación pública, por un lado la enajenación de una parcela del PPS, y por el otro, la contratación de 3 obras. Además no está justificada la excepción de la regla general de la subasta que constituye la forma ordinaria de enajenación de los bienes inmuebles de las administraciones públicas.
2.– El acordar la permuta a cambio de unas obras supone la adjudicación directa de las obras a la empresa, incumpliendo los principios de publicidad y concurrencia que el artículo 11.1 del TRLCAP establece para los contratos de las Administraciones Públicas.
3.– En el expediente no queda acreditada la equivalencia de las contraprestaciones, ya que no se justifica suficientemente la valoración de las obras realizadas.
VI.1.6.– Convenio Urbanístico Nekanenea-Donostia Ibilbidea, 21.
En este convenio, aprobado por el Pleno del Ayuntamiento el 21 de mayo de 2007, los propietarios del ámbito de actuación asumían el compromiso de que en el caso de transmitir los terrenos a terceros, estos asumirían de forma expresa las obligaciones de mantener las especificaciones que aparecían para la Unidad de Ejecución Urbanística UEU 5.2 «Portutxo» en el PGOU.
Con fecha 20 de julio de 2010 la JGL otorgó la licencia de primera ocupación para las 22 viviendas construidas, sin haber firmado previamente el correspondiente convenio urbanístico, obligado por el artículo 160.2 de la Ley 2/2006, para el desarrollo del ámbito por el sistema de concertación.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– El objeto del convenio para los propietarios de las parcelas de la UEU 5.2 Portutxo, donde se encuentra la finca Nekanenea, es genérico e indefinido, por un lado el Ayuntamiento se obligaba a mantener las especificaciones urbanísticas que aparecían en el PGOU de Astigarraga, pendiente, entonces, de aprobación definitiva por la DFG, y, por otro, los propietarios se comprometían, en caso de transmisión de los terrenos a terceras personas, a hacerles asumir de forma expresa las obligaciones de este convenio, no quedando definidas las obligaciones a que se refiere.
VI.1.7.– Convenio para la ejecución del Área de Intervención Urbanística 9 Ergobia Ibilbidea.
Este convenio tiene su origen en un convenio de 2006 en el que el Ayuntamiento se comprometía a la tramitación de una modificación de las NNSS que recogiera la ordenación pormenorizada del Área 14.– Esta modificación estaba dentro de la revisión de las NNSS que se estaba llevando a cabo desde que en diciembre de 2003 se contrató su elaboración. A lo largo de la citada revisión se aprobó la Ley 2/2006, y las NNSS pasaron a denominarse PGOU del Municipio. En el PGOU se ha incluido la ordenación pormenorizada del Área.
El Pleno de la Corporación del 28 de julio de 2006, aprobó incrementar en 9.047 m2 el área 14 «Ergobia Ibilbidea», denominada en el marco de la revisión del PGOU como AIU 09 «Ergobia Ibilbidea», de modo que pasó a tener una superficie de 94.200 m2 Este aumento de extensión supuso un incremento de las cargas de urbanización, por lo que se decidió modificar el anterior convenio mediante la firma de un anexo en el que se incrementó en 2.000 m2 el aprovechamiento de los usos terciarios como compensación al aumento de las cargas. Este anexo se firmó el 23 de mayo de 2007, previa publicación en el BOG el 9 de abril de 2007.
La aprobación definitiva del PGOU por Acuerdo de Consejo de Diputados de la DFG de 11 de marzo de 2008 supuso la modificación de algunos aspectos del convenio, como el incremento de parcelas dotacionales, la disminución del ratio de garajes por vivienda, el incremento de las cargas de urbanización y las cesión de la nuda propiedad del suelo de las viviendas de VPO a favor del Ayuntamiento. Esta nueva modificación del convenio se plasmó en otro anexo que se publicó en el BOG de 30 de junio de 2008.
Con la finalidad de contar con un único convenio, se decidió redactar un texto refundido que otorgara seguridad jurídica a las partes y que fue aprobado por el Pleno de 25 de junio de 2009.
El objeto del convenio es la monetarización del aprovechamiento urbanístico que le corresponde al Ayuntamiento y el desarrollo urbanístico del AIU-9 que tiene especial relevancia para el Municipio al confluir en él infraestructuras importantes, como la futura estación del Tren de Alta Velocidad, la autovía del Urumea y la autopista denominada Segundo Cinturón de Donostia-San Sebastián, convirtiendo al área en un elemento clave de la estructura local y territorial. Por ello, el Ayuntamiento quería condicionar en mayor medida la calidad de la intervención.
El convenio se firmó con la empresa propietaria del 82,75% del terreno, adquiriendo ésta los siguientes compromisos, además del pago al Ayuntamiento de la cantidad correspondiente al aprovechamiento urbanístico, valorado en 7.933 miles de euros:
– Pagar los proyectos que el Ayuntamiento encargue para la construcción de la Casa de Cultura, y construirla hasta un importe de 5.000 miles de euros y, si el importe es inferior, la diferencia hasta los 5.000 miles de euros se entregará al Ayuntamiento.
– Costear cuantos documentos urbanísticos derivados del presente convenio sean necesarios.
– Costear la totalidad de las obras de urbanización de la UE incluido el borde del río Urumea hasta unirlo con la UEU ERG-2, formalizando el paseo, así como el paseo junto a la carretera de Donostia a Hernani, todo ello dentro de la AIU–9.
– Construir las 800 viviendas, 160 de VPO, 104 libres de precio concertado y 536 libres, de forma simultánea.
– Costear el realojo de los moradores de la casa «Umako», fuera del ámbito de actuación, la urbanización de la parcela libre resultante y su entorno, por un importe que no supere los 300 miles de euros.
– Ceder al Ayuntamiento las parcelas destinadas a sistemas generales y locales.
– Ceder al Ayuntamiento un local de 1.200 m2.
– Aportar un máximo de 2.200 miles de euros como contribución a las cargas que correspondan al Ayuntamiento por las obras del encauzamiento del Urumea.
– Ceder al Ayuntamiento la titularidad del suelo que vaya a recoger las viviendas de protección oficial, constituyéndose derechos de superficie sobre las mencionadas parcelas.
Por su parte, el Ayuntamiento se compromete a impulsar cuantos trámites sean necesarios para el desarrollo urbanístico del ámbito, y la empresa a promover la constitución de la Junta de Concertación que lleve a cabo la ejecución del planeamiento y la edificación de las parcelas.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– El promotor firmante del convenio y una vecina de la Casa «Umako», que se derribará y se realojará a sus moradores, presentaron una alegación para retrasar el derribo del inmueble al objeto de poder realojar a los vecinos, cambiando el requisito de la estipulación 7.5 del convenio de 12 meses de plazo por un nuevo plazo de 24 meses para el derribo. Esta alegación fue estimada por la Junta de Gobierno Local de 23 de diciembre de 2009, y comunicada por el Secretario a los implicados, pero en el texto refundido del convenio, firmado el 1 febrero de 2010, no se cambió la estipulación 7.5 párrafo segundo, que sigue manteniendo el plazo de 12 meses para el derribo, y que se establece como condicionante para la obtención de la primera licencia de edificación.
2.– La Estipulación 7.4 del texto refundido del convenio obliga a los promotores de la Unidad de Ejecución a realizar los distintos tipos de viviendas (libres, VPO y libres de precio concertado) de forma simultánea intercalándose los mismos a lo largo de las fases de actuación definidas en el PAU. Hasta la fecha se han concedido licencias para un bloque de viviendas libres de precio concertado (diciembre 2009) y para otro de viviendas libres (enero 2011) y la previsión existente en la primera etapa es construir otros tres bloques de viviendas libres hasta 2013, por lo que no se está cumpliendo la citada estipulación.
3.– La Estipulación 7.1 del convenio establece que los promotores del área construirán a su cargo la Casa de Cultura, valorando la contraprestación (construcción+proyecto) en 5.000 miles de euros. Del proyecto se encargará el Ayuntamiento y lo pagará el promotor, pero la obra la realizará el promotor. En esta misma estipulación, en el punto 5 establece que el promotor realizará la urbanización de una plaza fuera del AIU 9 o en su lugar la peatonalización de la Kale Nagusia por un importe que no supere los 300 miles de euros. El establecimiento de estas cláusulas en el convenio, supone la adjudicación directa de las obras. Se incumple la legislación básica de contratos de las Administraciones Públicas, que obliga a éstas a sujetar sus obras a los principios de publicidad, concurrencia, transparencia y no discriminación (artículo 1 LCSP), convirtiendo a los promotores en adjudicatarios directos de las infraestructuras a realizar.
VI.1.8.– Convenio para el desarrollo por el sistema de concertación del Área de Intervención Urbanística 9 Ergobia Ibilbidea.
Este convenio, aprobado por el Pleno de 15 de septiembre de 2008, tiene como objeto la ejecución urbanística del Área mediante el sistema de concertación. En este convenio figuran las siguientes estipulaciones para los propietarios:
1.– Constituir la Junta de Concertación según lo dispuesto en el artículo 161 de la Ley 2/2006.
2.– Formular, a través de la Junta de Concertación, el correspondiente Proyecto de Reparcelación, en el que los derechos y deberes de los propietarios serán proporcionales a la superficie de sus terrenos.
3.– Cesión al Ayuntamiento del 10% de edificabilidad urbanística de acuerdo a lo establecido en el convenio de 10 de febrero de 2006, analizado anteriormente. (Ver VI.1.7).
4.– Aportar los terrenos y bienes de cesión gratuita en los términos establecidos en la Ley y el Planeamiento.
5.– La sociedad mercantil, así como los demás propietarios que se adhieran a la Junta, deberán asumir las cargas de urbanización y ejecutar a través de la Junta las obras de urbanización e infraestructuras atribuidas al área por la ley, el planeamiento o el convenio.
Por su parte el Ayuntamiento se compromete a tramitar la aplicación del sistema de concertación y los instrumentos de gestión urbanística para que se pueda iniciar la construcción de las edificaciones en el plazo más breve posible.
El 23 de diciembre de 2009 se concedieron licencias para la construcción de 120 viviendas libres de precio concertado y el 27 de enero de 2011 para la construcción de 84 viviendas libres.
La previsión de ejecución hasta 2013, fin de la primera etapa, es de tres parcelas más de viviendas libres. La ejecución de la Casa de Cultura estaba prevista en la primera etapa, si bien la declaración como bien cultural de la casa Ibai-Ondo hace que se tenga que remodelar la parcela sobre la que se pretendía construir la Casa de Cultura.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio, además de las del convenio anterior cuyas estipulaciones asume, son:
1.– La Junta de Concertación presentó un aval del 7% sobre el importe de los gastos de urbanización cuantificados en 14.785 miles de euros y debería haberse hecho, de acuerdo con el artículo 160.6 de la Ley 2/2006, sobre el total de las cargas de urbanización que el Proyecto de Reparcelación fija en 21.973 miles de euros.
VII.– Ayuntamiento de Bakio.
El Ayuntamiento de Bakio tiene una población de 2.470 habitantes a 31 de diciembre de 2009, por lo que de acuerdo con el artículo 91 de la Ley 2/2006, no tiene capacidad propia para aprobar los planes generales y sus modificaciones, recayendo esta competencia en la DFB.
Las NNSS de Planeamiento Urbanístico fueron aprobadas definitivamente por la DFB mediante la Orden Foral 810/2001 de 14 de diciembre y publicadas en el BOB el 1 de octubre de 2003, siendo su duración prevista de 8 años.
El Ayuntamiento gestiona de forma directa el urbanismo. La estructura organizativa propia en materia urbanística es la siguiente:
– Alcalde.
– Comisión Informativa Municipal de Urbanismo.
– Servicios técnicos, compuestos por dos aparejadores y un arquitecto contratado a tiempo parcial.
VII.1.– Análisis de los convenios y deficiencias encontradas.
VII.1.1.– Deficiencias comunes a los convenios analizados.
1.– La valoración definitiva del aprovechamiento urbanístico que legalmente le corresponde al Ayuntamiento es la que se deduce del Proyecto de Reparcelación, por lo que los 4 convenios en los que se ha sustituido la cesión del aprovechamiento urbanístico por su monetarización (ver apartados VII.1.2, 3, 5 y 6), deberían llevar una cláusula de provisionalidad puesto que el valor del 10% de aprovechamiento no podría ser inferior al que resulte de dicho Proyecto. Además, las valoraciones periciales del aprovechamiento realizadas por los servicios técnicos en estos convenios analizados no están justificadas o soportadas adecuadamente.
2.– Durante el periodo analizado, en 4 de los 5 convenios realizados se ha sustituido la cesión del aprovechamiento urbanístico por su monetarización sin que conste justificación alguna. La Ley 3/1997, en el punto 2 de su artículo único, establece que los propietarios deberán ceder obligatoriamente al Ayuntamiento el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento urbanístico lucrativo. Por tanto, en los casos en que se sustituya la cesión del aprovechamiento urbanístico por su monetarización debería justificarse la conveniencia de ésta, o la no conveniencia de la forma general.
3.– En 3 de los 4 convenios en que se ha sustituido la cesión del aprovechamiento urbanístico por su monetarización (ver apartados VII.1.2, 5 y 6), se han contabilizado ingresos en ejercicios anteriores al devengo de los mismos, por lo que se han realizado gastos sin tener la financiación necesaria.
VII.1.2.– Convenio para el desarrollo del Sector Residencial SR.2 Bakea.
El Pleno de 27 de junio de 2005 aprobó el convenio para la reparcelación del Sector SR.2 de BAKEA con la empresa propietaria de la práctica totalidad de las parcelas del Sector (97%), clasificado como suelo urbanizable en las NNSS.
En este convenio el Ayuntamiento se compromete a tramitar la Modificación Puntual de las NNSS que permita incrementar el número de viviendas de 118 a 306:
(Véase el .PDF)
Como contrapartida, la empresa pagará al Ayuntamiento 4.810 miles de euros en dos plazos; 1.202 miles de euros a la firma del convenio y el resto en los 15 días siguientes a la publicación en el BOB de la aprobación definitiva de la Modificación Puntual de las NNSS. Asimismo, se acuerda que el precio de cada una de las viviendas tasadas no supere los 228 miles de euros.
En el caso de no llegar a buen fin la Modificación Puntual, el Ayuntamiento devolverá el dinero adelantado, para lo que prestará un aval a la empresa, quien correrá con los gastos de dicho aval.
A la fecha del trabajo la urbanización pública estaba recepcionada y las viviendas construidas, con excepción de las de precio tasado, cuya parcela fue vendida a Bizkailur, S.A. el 18 de enero de 2008 por 2.928 miles de euros, IVA incluido.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– Durante los ejercicios 2002 y 2003, anteriores a la firma del convenio, el Ayuntamiento ha registrado como ingresos derivados del mismo, un importe de 393 miles de euros sin justificación soporte. Por tanto, en los dos ejercicios mencionados se han realizado gastos sin la financiación necesaria. El ingreso por la contraprestación debiera haberse registrado en 2005 de acuerdo con las estipulaciones establecidas en el mismo. El Ayuntamiento ha contabilizado los ingresos obtenidos en este convenio por la monetarización del aprovechamiento urbanístico, en el Capítulo 3 de ingresos en lugar de en el Capítulo 6.
2.– La empresa firmante del convenio hizo frente al segundo pago en cuatro partes, con unos retrasos de 68, 113, 230 y 468 días respectivamente sobre la fecha pactada. El Ayuntamiento debería haberle exigido al deudor el interés correspondiente, lo que le hubiera supuesto un mayor ingreso de 64 miles de euros.
3.– Una vez firmado el convenio, éste no es ratificado por el Pleno, según lo estipulado en el apartado 5.º del citado documento, que dice que se incorporará al convenio una certificación literal del acuerdo plenario de ratificación.
VII.1.3.– Convenio para el desarrollo de la Unidad de Ejecución BDA-02.
El 27 de junio de 2005 el Pleno del Ayuntamiento aprobó el convenio para el desarrollo urbanístico de esta Unidad de Ejecución, clasificada como suelo urbano, con la empresa propietaria de la totalidad de las parcelas.
En el convenio el Ayuntamiento se comprometía a tramitar la Modificación Puntual de las NNSS a fin de incrementar el número de viviendas, pasando de 5 viviendas a 34.
(Véase el .PDF)
Por su parte, la empresa realizaría las obras de un aparcamiento público en una parcela colindante (ver VII.1.4), como pago del 10% de aprovechamiento urbanístico a que legalmente estaba obligada.
En el año 2009 el Ayuntamiento recepcionó las obras del aparcamiento público, informadas favorablemente por los técnicos municipales, dándose por cumplido el convenio en su totalidad.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– No nos ha sido facilitada la documentación soporte que establezca el valor de tasación de las obras indicadas, en el momento de la firma del convenio, por lo que no podemos determinar la adecuación de la permuta realizada. Tampoco ha podido ser justificado el valor de la contraprestación recibida en el momento de la recepción de la obra.
2.– El convenio establece permutar el 10% del aprovechamiento urbanístico por la realización de las obras de un aparcamiento público en otro Sector. Esto supone el incumplimiento del TRLCAP, que en su artículo 11.1 obliga a las administraciones a adjudicar sus obras respetando los principios de publicidad y concurrencia, y en este caso el Ayuntamiento ha convertido al promotor en adjudicatario directo de las infraestructuras a realizar.
3.– El Ayuntamiento no ha contabilizado la operación que ha supuesto la contraprestación de este convenio, por lo que el presupuesto no refleja ni el ingreso obtenido ni el gasto ocasionado por la construcción del aparcamiento. Aunque el registro de esta operación no afecta al Resultado Presupuestario ni al Remanente de Tesorería, en aras del principio de presupuesto bruto, se debería haber registrado un ingreso en el capítulo 6 por la monetarización del convenio y un gasto en el capítulo 6 por el mismo importe por el coste de la obra.
VII.1.4.– Convenio para el desarrollo de la Unidad de Ejecución BDB.
El 27 de junio de 2005 el Pleno aprobó el convenio para el desarrollo urbanístico de esta Unidad de Ejecución, clasificada como suelo urbano, con la empresa propietaria de la totalidad de las parcelas.
En el convenio el Ayuntamiento se comprometía a tramitar la Modificación Puntual de las NNSS a fin de incrementar el número de viviendas, pasando de 8 viviendas a 26.
(Véase el .PDF)
A cambio, la empresa se comprometía a incrementar la parcela a ceder al Ayuntamiento en 1.686,62 m2, a fin de que se destinase a equipamientos públicos, por lo que en la Modificación Puntual de las NNSS la parcela anteriormente destinada a equipamientos públicos de 908 m2, pasa a ser de 2.594,62 m2 que son destinados a zonas verdes y aparcamiento público.
El Ayuntamiento le eximió del pago del 10% de aprovechamiento urbanístico al considerar que el valor del suelo cedido por la empresa para equipamientos públicos era superior al aprovechamiento que le correspondería al Ayuntamiento después de la Modificación Puntual para incrementar la edificabilidad.
El 29 de junio de 2009 el Ayuntamiento recepcionó las obras de urbanización pública, dando en ese momento el convenio por cumplido.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– No nos ha sido facilitada la documentación soporte para verificar si las contraprestaciones de este convenio han sido adecuadas, ya que no existe una valoración del aprovechamiento urbanístico de la unidad en el Proyecto de Reparcelación. Por lo tanto, no se ha podido determinar el resultado económico obtenido por el Ayuntamiento.
2.– El Ayuntamiento no ha registrado en el inventario la parcela recibida como cesión obligatoria, valorada para el convenio en 281 miles de euros.
3.– La modificación urbanística de esta unidad de actuación, aprobada definitivamente por la DFB el 22 de febrero de 2006, establecía la realización de un aparcamiento público de 1.686,62 m2 y destinaba un total de 1.142,23 m2 a zonas verdes. La totalidad de la superficie se ha dedicado al aparcamiento público.
VII.1.5.– Convenio para el desarrollo del Sector Urbanizable Residencial SR.3 Errenteria.
El 3 de agosto de 2006 el Pleno aprobó el convenio firmado para el desarrollo urbanístico del Sector SR.3 Errenteria, clasificado como suelo urbanizable en las NNSS, con la empresa propietaria de aproximadamente el 80% del Sector.
En el convenio el Ayuntamiento se comprometía a seguir tramitando la Modificación Puntual de las NNSS y del Plan Parcial que incrementaría la edificabilidad del Sector hasta un total de 424 viviendas, con la siguiente tipología de edificación:
(Véase el .PDF)
Igualmente, el Ayuntamiento se comprometía a aprobar el Proyecto de Reparcelación en un plazo máximo de 3 meses desde el momento en que la empresa representante de la propiedad lo presentase.
A cambio, la empresa pagaría al Ayuntamiento 3.000 miles de euros en 5 plazos iguales en función del desarrollo del proceso de urbanización del Sector. Además, el Ayuntamiento, que es propietario de un terreno de 1.713 m2 en este Sector y tenía interés en adquirir bajos comerciales en el Sector, permutará con la empresa la propiedad de los terrenos y de los aprovechamientos urbanísticos que legalmente le correspondieren, por los bajos comerciales que necesite, fijando el valor de los terrenos en 180 euros/m2 y los bajos comerciales en 1.000 euros/m2, compensando la diferencia que surja de la permuta con los 3.000 miles de euros a pagar por la empresa.
Por otro lado, se fijaron en el convenio los precios de venta de las viviendas de precio tasado en 1,7 veces el precio vigente para las de VPO en la fecha en que se concedan las licencias de construcción, precio que se modificará con el IPC hasta la entrega de la vivienda. Sobre estas viviendas el Ayuntamiento se reserva el derecho de tanteo y retracto y la selección de los adjudicatarios.
A la fecha del trabajo se han aprobado definitivamente la Modificación Puntual de las NNSS y el Plan Parcial del Sector, pero no se ha publicado la normativa urbanística de este último por estar pendiente del informe de la Dirección de Aguas del Departamento de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente del Gobierno Vasco sobre las modificaciones introducidas en la aprobación, por lo que no ha entrado en vigor. El Proyecto de Reparcelación del Sector se encuentra pendiente de aprobación definitiva y no se ha presentado en el Ayuntamiento el Proyecto de Urbanización del Sector.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– El Ayuntamiento ha contabilizado en 2006 el primer plazo de los ingresos obtenidos en este convenio por la monetarización del aprovechamiento urbanístico, por un importe de 600 miles de euros, en el Capítulo 3 de ingresos en lugar de en el Capítulo 6, tal y como indica el DF 235/2004. En los ejercicios 2007 y 2009 ha contabilizado los plazos 2.º y 3º fijados en el convenio, por importe de 600 miles de euros cada uno de ellos, pero sin haberse devengado ni cobrado, puesto que los plazos vencían a la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación y a su inscripción en el Registro de la Propiedad respectivamente, estando a la fecha de realización del trabajo, sin aprobarse definitivamente y sin registrarse. En consecuencia, en estos dos ejercicios se han realizado gastos por un total de 1.200 miles de euros sin tener la financiación necesaria.
2.– El Proyecto de Reparcelación fue redactado a iniciativa municipal sin ningún tipo de procedimiento, por la empresa contratada por el Ayuntamiento para labores de asesoramiento en temas urbanísticos. Esto supone la adjudicación de forma directa de dicho proyecto, sin respetar los principios de publicidad y concurrencia, a que deben ajustarse todos los contratos de las administraciones públicas (artículo 11.1 del TRLCAP). A la fecha de este informe, no consta factura ni pago alguno por este proyecto, que en el convenio firmado era responsabilidad del promotor. Según certificación del Secretario del Ayuntamiento, la empresa redactora se comprometió a presentar la factura por el trabajo en el momento en que la gestión del Sector se encuentre en fase avanzada.
VII.1.6.– Convenio para el desarrollo del Sector Urbanizable Residencial SR.6 Elexalde.
El 18 de setiembre de 2006 el Pleno del Ayuntamiento aprobó el convenio a suscribir con el representante de la empresa propietaria del 50% de este Sector clasificado como suelo urbanizable.
En el convenio el Ayuntamiento se comprometía a seguir tramitando la Modificación Puntual de las NNSS y del Plan Parcial del Sector que permita pasar de edificar 48 viviendas a 126 con la siguiente tipología edificatoria:
(Véase el .PDF)
Igualmente, el Ayuntamiento se comprometía a aprobar el Proyecto de Reparcelación en un plazo máximo de 3 meses desde el momento en que la empresa representante de la propiedad lo presente.
El Ayuntamiento transmite a la empresa el 10% del aprovechamiento urbanístico que le corresponda, esto es el 10% de los terrenos de aportación de los particulares, siempre y cuando la empresa sea propietaria de los terrenos de aportación o, en su caso, cuente con el consentimiento del resto de los propietarios para arrogarse el 10% del aprovechamiento municipal, conforme se recoja en el Proyecto de Equidistribución. De lo contrario, este convenio será válido sobre el % del suelo que sea propietaria la empresa firmante. El 10% de aprovechamiento total es valorado en 1.500 miles de euros a pagar en 5 plazos vinculados al desarrollo urbanístico del Sector.
La empresa se comprometía a desarrollar y gestionar urbanísticamente el Sector en función de unos plazos. En el plazo de 3 meses a partir de la aprobación definitiva del Plan Parcial, redactaría el Proyecto de Reparcelación y 1 mes después el Proyecto de Urbanización. Anticiparía los gastos de la redacción de proyectos y de urbanización que luego se repercutirían entre los propietarios.
Las viviendas tasadas serán construidas por la empresa y su precio será el resultante de multiplicar por 1,7 el precio máximo de las viviendas de VPO en el momento de la concesión de la licencia de construcción, que se incrementará con el IPC hasta la entrega de las mismas.
El Ayuntamiento se encargará de la selección de los adjudicatarios de las viviendas de precio tasado, sobre las que tendrá el derecho de tanteo y retracto sobre futuras transacciones.
Se establece como condición resolutoria del contrato la no aprobación definitiva de la Modificación puntual de las NNSS del Sector, teniendo entonces el Ayuntamiento que devolver el primer plazo anticipado.
El Plan Parcial del Sector entró en vigor con su publicación en el BOB el 11 de febrero de 2009. A la fecha de realización del trabajo, el Proyecto de Reparcelación y el PAU han sido aprobados definitivamente y el Proyecto de Urbanización lo ha sido inicialmente, siendo publicado en el BOB y remitido a la Agencia Vasca del Agua URA, estando a la espera de su informe para proceder a su aprobación definitiva.
El 1 de octubre de 2009, la empresa solicitó la licencia de construcción para la edificación de las 16 viviendas de precio tasado y las 16 de VPO.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– Según el convenio la empresa entregará la contraprestación de 1,5 millones de euros en 5 plazos de 300 miles de euros. Los dos primeros plazos han vencido dentro del periodo examinado y el Ayuntamiento ha recibido los pagos convenidos con unos retrasos de 191 y 636 días respectivamente. El Ayuntamiento debería haberle exigido al deudor el interés correspondiente, lo que le hubiera supuesto un mayor ingreso de 21 miles de euros.
2.– El Ayuntamiento ha contabilizado el primer plazo de los ingresos obtenidos en este convenio por la monetarización del aprovechamiento urbanístico por un importe de 300 miles de euros en el capítulo 3 de ingresos, en lugar de en el capítulo 6.– En los ejercicios 2007 y 2009 se han contabilizado los plazos 2.º y 3.º fijados en el convenio sin haberse devengado, ya que el Proyecto de Reparcelación se aprobó en 2009 (2.º plazo) y se inscribió en el Registro de la Propiedad (3er. plazo) en 2010. Esto ha supuesto la realización de gastos por 300 miles de euros en cada uno de los ejercicios sin la financiación necesaria. A la fecha del trabajo el tercer plazo se encuentra pendiente de cobro.
3.– Los Proyectos de Reparcelación y de Urbanización fueron redactados, a iniciativa municipal sin ningún tipo de procedimiento, por la empresa contratada por el Ayuntamiento para labores de asesoramiento en temas urbanísticos. Esto supone la adjudicación de forma directa de dichos proyectos, sin respetar los principios de publicidad y concurrencia, a que deben ajustarse todos los contratos de las administraciones públicas (artículo 11.1 del TRLCAP). A la fecha de este informe, no consta factura ni pago alguno por estos proyectos, que en el convenio firmado eran responsabilidad del promotor. Según certificación del Secretario del Ayuntamiento, la empresa redactora se comprometió a presentar las facturas por estos trabajos en el momento en que la gestión del Sector se encuentre en fase avanzada.
VIII.– Ayuntamiento de Barrika.
El Ayuntamiento de Barrika tiene una población de 1.487 habitantes a 31de diciembre de 2009, por lo que, de acuerdo con el artículo 91 de la Ley 2/2006, no tiene capacidad propia para aprobar los planes generales y sus modificaciones, recayendo esta competencia en la DFB.
Las NNSS de Planeamiento Municipal de Barrika fueron aprobadas definitivamente por la DFB mediante Orden Foral de 28 de junio de 1990. El 15 de julio de 2010, el Pleno adjudicó de forma provisional el contrato de servicios para la elaboración y redacción del PGOU adaptado a la Ley 2/2006.
El Ayuntamiento gestiona de forma directa el urbanismo. La estructura organizativa propia en materia urbanística es la siguiente:
– Alcalde.
– Secretario-Interventor.
– Comisión Informativa Municipal de Urbanismo.
– Servicios técnicos, compuestos por un aparejador y un arquitecto contratado a tiempo parcial.
VIII.1.– Análisis de los convenios y deficiencias encontradas.
VIII.1.1.– Deficiencias comunes a los convenios analizados.
1.– El Ayuntamiento no ha registrado los terrenos recibidos en 3 convenios ni en su Inventario ni en su Inmovilizado (ver apartados VIII.1.2, 4 y 5).
VIII.1.2.– Convenio para la cesión gratuita de suelo para la construcción de un vial de acceso al Sector G-Artepeta.
El 24 de mayo de 2006 el Pleno del Ayuntamiento aprobó el convenio urbanístico con un particular para la cesión gratuita del suelo necesario para hacer un vial de acceso al Sector G-Artepeta.
El objeto del convenio es la cesión gratuita de 129,49 m2, para la conexión del vial de acceso al mencionado Sector desde la carretera foral BI-634.
Esta finca estaba erróneamente considerada en el Sector por las NNSS como afecta a una construcción anterior, por lo que no se incluyó dentro del Proyecto de Compensación del Sector, aprobado el 5 de diciembre de 2000.
A cambio, el Ayuntamiento, dentro del futuro PGOU, se compromete a subsanar el error incluyendo la mencionada finca en el Sector y asignándole la edificabilidad igual que al resto de las parcelas y manteniéndole la edificabilidad de la parte cedida en la finca de la que procede.
Al no depender únicamente del Ayuntamiento la posibilidad de llevar a buen fin el compromiso señalado, ya que la competencia de aprobación del PGOU reside en la DFB, para el caso de que no se cumpla la condición del convenio, en el mismo se establece una compensación económica sustitutoria para la porción cedida, cuyo importe será el resultado de multiplicar la superficie cedida por el valor del metro cuadrado de suelo no urbanizable común.
No se han encontrado deficiencias específicas en este convenio.
VIII.1.3.– Convenio con Bizkailur, S.A.U. para la construcción de 89 viviendas de protección local
El Ayuntamiento aprobó el 9 de junio de 2009, la publicación en el BOB del convenio urbanístico a suscribir entre el Ayuntamiento y la sociedad pública foral Bizkailur S.A.U, con la finalidad de promover en el municipio de Barrika la construcción de 89 viviendas de protección local.
A la fecha de realización del trabajo, no se ha aprobado la realización del convenio.
No se han encontrado deficiencias específicas en este convenio.
VIII.1.4.– Convenio con particulares para la cesión gratuita del suelo necesario para la realización de una rotonda.
El Pleno de 9 de octubre de 2009 aprobó la firma de un convenio para la cesión gratuita al Ayuntamiento de Barrika de 55,82 m2 de terreno, clasificado como no urbanizable, para la construcción de una rotonda, y facultó al Alcalde para su firma.
A cambio, los derechos edificatorios de la superficie cedida corresponderán, en todo momento presente o futuro, a los propietarios de los terrenos.
No se han encontrado deficiencias específicas en este convenio.
VIII.1.5.– Convenio con una empresa para la cesión gratuita del suelo necesario para la realización de una rotonda.
El Pleno de 9 de octubre de 2009 aprobó la firma de un convenio para la cesión gratuita al Ayuntamiento de Barrika de 1.546,67 m2 de terreno urbanizable para la construcción de una rotonda, facultando al Alcalde para su firma.
Estos terrenos se encuentran en el Sector F denominado Lepola que dispone de un Plan Parcial, aprobado definitivamente el 13 de noviembre de 1996.– Este planeamiento recoge los parámetros edificatorios, tipológicos y de vialidad de desarrollo y urbanización del Sector.
En el convenio, la empresa propietaria renuncia a cualquier tipo de indemnización o derecho sobre los terrenos cedidos excepto a los derechos edificatorios que correspondan a la superficie cedida, que en todo momento presente o futuro pertenecerán a dicha empresa.
Además, siendo de interés para la empresa la presentación y tramitación de una Modificación Puntual del Planeamiento vigente, que recoja los parámetros del publicado Avance del PGOU de Barrika, el Ayuntamiento se compromete a tramitarla en su ámbito de actuación. En el caso de no aprobarse la modificación el convenio se entenderá resuelto.
No se han encontrado deficiencias específicas en este convenio.
IX.– Ayuntamiento de Getxo.
El Ayuntamiento de Getxo tiene una población de 80.277 habitantes a 31 de diciembre de 2009, por lo que, de acuerdo con el artículo 91 de la Ley 2/2006, tiene competencia para aprobar definitivamente los planes generales y sus modificaciones.
La DFB acordó aprobar, el 18 de enero de 2000, el PGOU de Getxo. El PGOU tiene una duración ilimitada en el tiempo aunque, de acuerdo con su artículo 1.2.1, en el plazo de 8 años se deberá proceder a su revisión. Igualmente, será necesaria su revisión si se aprueba un instrumento de planeamiento de rango superior que afecte al término municipal de Getxo.
El 26 de septiembre de 2006 fue aprobado definitivamente el Plan Territorial Parcial de Bilbao Metropolitano. El 2 de octubre de 2007 la JGL acordó el inicio del expediente para la revisión del PGOU, que ha sido adjudicado el 26 de julio de 2011.
El Ayuntamiento gestiona el urbanismo de forma directa. La sección de Urbanismo y Arquitectura, dentro del Área de Servicios Técnicos de la Concejalía de Urbanismo, Obras y Servicios, cuenta con:
– 2 Arquitectos
– 5 Arquitectos Técnicos
– 2 Letrados
– 6 Personas de apoyo
IX.1.– Análisis de los convenios y deficiencias encontradas.
IX.1.1.– Deficiencias comunes en los convenios analizados.
1.– Existe un gran retraso desde la aprobación por la JGL hasta la firma de los siguientes convenios:
a) Convenio regulador de la gestión concertada de la UE 24.2 Iturribarri II, 134 días (ver apartado IX.1.2).
b) Convenio de concertación para UE 31.1 Sarrikobaso, 161días (ver apartado IX.1.3).
c) Convenio urbanístico con la Asociación Administrativa de Cooperación de la UE 42.2 de Ormaza Behekoa, 246 días (ver apartado IX.1.5).
d) Convenio para la ejecución de las determinaciones del PGOU de Getxo en los números 14 y 16 de la calle Santa Eugenia, 219 días (ver apartado IX.1.6).
Estos retrasos han dado lugar, en algún caso, a que las circunstancias contempladas en el convenio aprobado no se mantengan en el momento de la firma, y en un caso el texto de ambos documentos no coincida.
1.– Ninguno de los dos convenios de los que se deriva alguna obligación económica han sido fiscalizados por la Intervención del Ayuntamiento, como obliga el artículo 214 del RDL 2/2004 (ver apartados IX.1.3 y 6).
2.– Los convenios analizados carecen de un razonamiento documentado que justifique el interés general de los mismos, salvo en el caso de los 2 convenios llevados a cabo para la gestión del ámbito por el sistema de concertación (ver apartados IX.1.2 y 3), ya que su realización viene obligada por el artículo 160.2 de la Ley 2/2006.
IX.1.2.– Convenio regulador de la gestión concertada de la UE 24.2 Iturribarri II.
El 22 de julio de 2008 la JGL del Ayuntamiento aprobó el convenio a suscribir con los representantes del 84,4% de la propiedad de la UE 24.2 ITURRIBARRI II, para su desarrollo por el sistema de concertación, según lo dispuesto en el artículo 160 de la Ley 2/2006.
En este convenio los propietarios se comprometen a:
– Constituir la Junta de Concertación en el plazo de un mes desde la aprobación del convenio.
– Presentar el Proyecto de Reparcelación en el plazo de seis meses desde la constitución de la Junta de Concertación.
– Aportar todos los terrenos y bienes de cesión obligatoria y gratuita.
– Adjudicar al Ayuntamiento el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento urbanístico, en función de la edificabilidad ponderada.
– Asumir la totalidad de las cargas de urbanización.
– Garantizar el cumplimiento del convenio mediante la presentación de un aval bancario por importe del 7% de las cargas de urbanización, antes de la aprobación del Proyecto de Reparcelación.
Por su parte, el Ayuntamiento debería aprobar los documentos presentados, que se ajusten a derecho, en los plazos legalmente establecidos, publicar el convenio y notificarlo a todos los afectados. El incumplimiento de estos plazos por parte del Ayuntamiento legitimaría a los propietarios a desistir del sistema de actuación.
El 22 de julio de 2009 la Junta de Concertación aprobó el Proyecto de Reparcelación que fue publicado en el BOB de 30 de Septiembre de 2009. A la fecha de nuestro trabajo está pendiente de aprobación definitiva por el Ayuntamiento.
En este convenio se han detectado las siguientes deficiencias:
1.– La Ley 2/2006 exige que el convenio sea publicado de forma íntegra tras su aprobación inicial, y previamente a su aprobación definitiva, salvaguardando así los principios de publicidad y transparencia, contenidos en el apartado 2 de la DA 7.ª, situación que no se ha producido para este convenio, puesto que únicamente se ha publicado el acuerdo de aprobación del mismo.
2.– El aval bancario del 7% de las cargas de urbanización como garantía del cumplimiento del convenio, tal y como obliga el artículo 160.6 de la Ley 2/2006 que debía aportarse a la firma del convenio, diciembre de 2008, se ha aportado entre mayo y noviembre de 2011.
3.– Los promotores, junto con la presentación del PAU en noviembre de 2007, de acuerdo con el artículo 158 de la Ley 2/2006, debían haber entregado un aval del 1% del presupuesto de urbanización. El 28 de octubre de 2010 el Ayuntamiento reclamó el aval a la Junta de Concertación. Dicho aval se ha entregado entre mayo y noviembre de 2011.
IX.1.3.– Convenio de concertación para la UE 31.1 Sarrikobaso.
El 24 de junio de 2008 la JGL del Ayuntamiento aprobó el convenio a suscribir con los representantes del 77,2% de la propiedad de la UE 31.1 Sarrikobaso, en la cual el Ayuntamiento disponía de 2 parcelas con derechos edificatorios obtenidas mediante expropiación, para su desarrollo por el sistema de concertación, según lo dispuesto en el artículo 160 de la Ley 2/2006.
En este convenio los propietarios se comprometen a:
– Entregar los avales correspondientes al 7% del presupuesto de urbanización en el plazo de 15 días tras la aprobación definitiva del convenio.
– Constituir la Junta de Concertación, y formular a través de la misma el documento de reparcelación. Cumplir con el procedimiento legal establecido dentro de los plazos señalados por el convenio.
– Aportar los terrenos y bienes de cesión obligatoria.
– Asumir la totalidad de las cargas de urbanización y su contratación, ejecución y dirección bajo el control municipal.
– Ejecutar y ofrecer al Ayuntamiento la recepción de las obras de urbanización.
– Materializar preferentemente en viviendas de protección oficial la cesión del 10% al Ayuntamiento.
– Indemnizar a los propietarios, cuando sea procedente, a razón de 348,80 euros/m2 o 49,67 euros/m2, según si el suelo incluye urbanización o no.
Por su parte, el Ayuntamiento abonará a los propietarios 4.173 miles de euros en concepto de valoración del defecto de aprovechamiento de la unidad, ya que el valor de éste es muy inferior al valor del aprovechamiento tipo del área de reparto (edificabilidad urbanística media del área, en terminología de la Ley 2/2006).
El Proyecto de Reparcelación fue aprobado inicialmente por la Junta de Concertación el 23 de febrero de 2010, formulándose una alegación que produjo modificaciones en algunas superficies, así como en las indemnizaciones a los propietarios.
En este convenio se han detectado las siguientes deficiencias:
1.– La Ley 2/2006 exige que el convenio sea publicado de forma íntegra tras su aprobación inicial, y previamente a su aprobación definitiva, salvaguardando así los principios de publicidad y transparencia, contenidos en el apartado 2 de la DA 7.ª, situación que no se ha producido para este convenio, puesto que únicamente se ha publicado el acuerdo de aprobación del mismo.
2.– En la elección del sistema de actuación, el Ayuntamiento debe considerar los criterios señalados en el artículo 159.3 de la Ley 2/2006. Sin embargo, no figura en el expediente ningún informe en el que se constate que dichos criterios han sido considerados. Aunque el artículo 160 permite al Ayuntamiento la elección del sistema de concertación cuando es a propuesta del 50% de los propietarios, las intenciones del Ayuntamiento de adquirir la parcela, manifestadas en un convenio firmado con el Gobierno Vasco y en otros documentos de la propiedad y de la Junta de Concertación, no parecen indicar que éste fuera el más idóneo, sin que mediaran informes al respecto.
3.– El aval del 7%, exigido en el convenio en el plazo de 15 días a partir de la aprobación del mismo, de acuerdo con el artículo 160 punto 6 de la Ley 2/2006, debería haberse presentado a la firma de éste, ya que garantiza el cumplimiento del mismo. A la fecha de realización del trabajo, aún no se ha presentado el citado aval.
4.– El convenio, a pesar de recoger obligaciones económicas, no fue fiscalizado por el interventor hasta la presentación del Proyecto de Reparcelación, dando su conformidad el 24 de mayo de 2011.
5.– El 4 noviembre de 2008, un mes antes de la firma del convenio, el Ayuntamiento firmó el acta de reversión al propietario expropiado de una de las parcelas de la unidad de actuación. El convenio firmado no recoge esta modificación, por lo que la propiedad del Ayuntamiento que figura en el mismo no se corresponde con la realidad en el momento de la firma.
6.– La Junta de Concertación fue constituida 3,5 meses después de la firma del convenio, cuando el artículo 161.1 de la Ley 2/2006, establece un plazo de 1 mes para ello. En el convenio se establecía la obligación de aprobar inicialmente el Proyecto de Reparcelación en un plazo de 3 meses desde la finalización del plazo para la adhesión de nuevos propietarios a la Junta de Concertación. Esta aprobación se llevó a cabo con un retraso de 5,5 meses.
7.– Las parcelas aportadas por el Ayuntamiento no figuran registradas a su nombre ni incluidas en el PMS.
IX.1.4.– Convenio relativo a la urbanización de la UE 29.1 del área de Arrigunaga.
El 28 de junio de 2005 la JGL aprobó el convenio a suscribir con los propietarios de la UE 29.1 del área de Arrigunaga para la ejecución de las obras comprendidas en el Proyecto de Urbanización.
En este convenio los propietarios acordaron:
– Ejecutar las obras correspondientes al proyecto de urbanización aprobado bien mediante dos empresas concretas, bien por sí mismas o a través de terceros.
– Comunicar al Ayuntamiento, antes del inicio de las obras, el facultativo director de las mismas.
El Ayuntamiento recepcionó las obras de urbanización en julio de 2010.
En este convenio se han detectado las siguientes deficiencias:
1.– El sistema de actuación definido para la UE es el de cooperación, estando permitida por el artículo 162 del RDL 1/1992 la colaboración, en la ejecución de las obras de urbanización, de asociaciones administrativas de propietarios. Sin embargo, la colaboración no se ha arbitrado a través de una asociación sino a través de las empresas propietarias del suelo.
2.– El convenio recoge, no un acuerdo de colaboración, sino la ejecución de las obras por el propietario o por quien él determine. Esto supone el incumplimiento del artículo 11.1 del TRLCAP, que obliga a las administraciones a realizar sus obras respetando los principios de publicidad y concurrencia. En este caso, el Ayuntamiento ha convertido al promotor en adjudicatario directo de las infraestructuras a realizar.
3.– Desconocemos la fecha de inicio de las obras, dado que no hemos podido obtener el acta de comprobación del replanteo.
IX.1.5.– Convenio con la Asociación Administrativa de Cooperación de la UE 42.2 de Ormaza Behekoa.
El 25 de mayo de 2004 la JGL aprobó el convenio a suscribir con los propietarios de la UE 42.2 de Ormaza Behekoa para la ejecución de las obras de urbanización por el sistema de cooperación.
El objeto del convenio, firmado el 26 de enero de 2005, era la subrogación de la Asociación Administrativa de Cooperación, creada por los propietarios, en la posición del Ayuntamiento, seleccionando, contratando, ejecutando y dirigiendo la obra de urbanización. Para ello, la Asociación debía presentar ante el Ayuntamiento la documentación relativa a la selección de las distintas empresas consultadas y de la adjudicataria, junto con el contrato, pudiendo la administración, en el plazo de 10 días, manifestar su consentimiento o las modificaciones que considerase necesarias.
En este convenio se han detectado las siguientes deficiencias:
1.– Cuando se aprobó el convenio las obras de urbanización ya se habían iniciado. El acta de comprobación del replanteo es de 9 de febrero de 2004; según acta de la Asociación el 29 de marzo de 2004 se habían certificado 106 miles de euros; y en julio de 2004 uno de los propietarios señaló que la urbanización primaria ya había sido realizada. Esta forma de actuar, además del incumplimiento de lo estipulado en el convenio, supone asumir la ejecución por el promotor de obras que debían haberse sacado a licitación pública, incumpliendo el artículo 11.1 del TRLCAP.
2.– El convenio lo firmó el Concejal de Urbanismo, cuando el acuerdo de aprobación designaba al Alcalde para ello.
3.– Visto el funcionamiento en la contratación y recepción de las obras, el sistema de gestión elegido, de cooperación, parece no haber sido el más apropiado.
IX.1.6.– Convenio para la ejecución de las determinaciones del PGOU de Getxo en los números 14 y 16 de la calle Santa Eugenia.
El 26 de junio de 2006 la JGL aprobó la suscripción de un convenio con un promotor para regular determinadas actuaciones urbanísticas que se iban a producir como consecuencia del derribo de dos edificios situados en los números 14 y 16 de la calle Santa Eugenia de Romo.
La actuación a llevar a cabo consistía en el derribo de los dos edificios de viviendas y la construcción de un nuevo edificio en una de las dos parcelas, dejando la otra como una calle peatonal. El Ayuntamiento es propietario de una vivienda en uno de los edificios a derribar, mientras que el promotor es el propietario del resto.
Las obligaciones del promotor son:
– Ejecutar el derribo de las dos edificaciones.
– Reubicar en el nuevo edificio la actividad hostelera que existía.
Las obligaciones del Ayuntamiento son:
– Traspasar los derechos edificatorios del número 16 al número 14 de la calle Santa Eugenia.
– Inscribir en el Registro de Transferencias de Aprovechamientos Urbanísticos, identificando los titulares y las unidades de aprovechamiento no consumidas.
– Conceder la licencia de construcción una vez verificada la adecuación de la documentación aportada a la normativa en vigor.
En este convenio se han detectado las siguientes deficiencias:
1.– No se ha realizado ninguna valoración o tasación de los bienes y derechos entregados y recibidos por el Ayuntamiento, teniendo en cuenta que éste tenía una vivienda en uno de los edificios derribados. Tan sólo existe una valoración del aprovechamiento patrimonializable firmada por los promotores, donde el principal componente, el precio de venta, no está soportado.
2.– La vivienda propiedad del Ayuntamiento se ha dado de baja en el inventario el 27 de octubre de 2011.
X.– Ayuntamiento de Oiartzun.
El Ayuntamiento de Oiartzun tiene una población de 9.947 habitantes a 31 de diciembre de 2009, por lo que, de acuerdo con el artículo 91 de la Ley 2/2006, tiene competencia para aprobar definitivamente los planes generales y sus modificaciones.
La DFG aprobó en junio de 1991 las NNSS de Planeamiento Municipal de Oiartzun. Dichas Normas dejaron algunas áreas en suspenso, siendo aprobadas posteriormente desde 1996 hasta 2006. La revisión de estas Normas se inició en 2005, siendo aprobadas definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento el 19 de abril de 2007.
Sin embargo, el 10 de julio de 2007, el Pleno del Ayuntamiento declara nulo el acuerdo anterior, y deja en suspenso las NNSS. Este acuerdo fue, a su vez, declarado nulo por sentencia de 17 de junio de 2009 del TSJPV. El Ayuntamiento ha interpuesto recurso de casación contra esta sentencia.
El 18 de febrero de 2008 el Pleno del Ayuntamiento aprueba definitivamente la revisión de las NNSS, dejando en suspenso una serie de áreas, las cuales fueron aprobadas definitivamente el 28 de octubre de 2009.
El acuerdo de 18 de febrero de 2008 fue también objeto de diversos recursos, existiendo sentencias de 15 de octubre de 2009 y 31 de marzo de 2010 del TSJPV declarándolo nulo. Estas sentencias están recurridas en casación, por el Ayuntamiento, ante el Tribunal Supremo.
El acuerdo de 28 de octubre de 2009 también se encuentra recurrido ante el TSJPV sin que haya recaído sentencia a la fecha de nuestro trabajo.
El Ayuntamiento gestiona el urbanismo de forma directa, y cuenta con la siguiente estructura:
– 1 Arquitecto municipal
– 1 Arquitecto colaborador a tiempo parcial
– 2 Aparejadores
– 1 Técnico de montes y medio ambiente
– 4 personas de apoyo
X.1.– Análisis de los convenios y deficiencias encontradas.
X.1.1.– Deficiencias comunes en los convenios analizados.
1.– Las valoraciones efectuadas por el Ayuntamiento en 14 convenios (ver apartados X.1, 2, 3, 5, 6, 7, 8 y 9) para cuantificar la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística utilizan unos valores de venta y construcción que no se encuentran soportados, aunque en todos los casos analizados los importes son relativamente homogéneos.
2.– En ninguno de los 17 expedientes analizados hemos encontrado constancia de informe de la Intervención del Ayuntamiento sobre el convenio que se iba a firmar, cuando de acuerdo con el artículo 214 del RDL 2/2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, la intervención se debe extender a todo acto susceptible de producir derecho u obligaciones de contenido económico para el Ayuntamiento.
3.– Dos de los convenios suscritos (ver apartado X.1.5) han sido recurridos ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Donostia-San Sebastián, estando pendientes de sentencia a la fecha de realización de nuestro trabajo, por lo que desconocemos los posibles efectos que la resolución de los mismos pudiera tener sobre las actuaciones llevadas a cabo por el Ayuntamiento.
4.– Los convenios analizados, excepto los 2 realizados con el Gobierno Vasco en el ámbito de Arragua 1.ª y 1B (ver X.1.5), carecen de un razonamiento documentado que justifique el interés general de los mismos; así como en los 5 convenios llevados a cabo para la gestión del ámbito por el sistema de concertación (ver apartados X.1.3, 4, 5, 6 y 8), que no sería necesario ya que su realización viene obligada por el artículo 160.2 la Ley 2/2006.
5.– La valoración definitiva del aprovechamiento urbanístico que legalmente le corresponde al Ayuntamiento es la que se deduce del Proyecto de Reparcelación, por lo que los 6 convenios en los que se ha sustituido la cesión del aprovechamiento urbanístico por su monetarización, deberían llevar una cláusula de provisionalidad puesto que el valor del 10% de aprovechamiento no podría ser inferior al que resulte de dicho Proyecto.
X.1.2.– Convenios (4) para el desarrollo de la rotonda de Gurutze.
Las NNSS aprobadas provisionalmente el 4 de diciembre de 2006, realizan una propuesta de ordenación urbanística para el barrio de Gurutze que pretende resolver los problemas de tráfico y movilidad con la construcción de una rotonda, nuevos accesos a diferentes zonas del barrio y una red de bidegorris. Además, se plantea la construcción de unos nuevos aparcamientos y el cambio de titularidad de un aparcamiento. La ordenación no ha variado con la aprobación de las NNSS de 2008. Para la construcción de esta rotonda se firmaron 4 convenios con los propietarios de los terrenos.
Con fecha 26 de octubre de 2006 el Pleno del Ayuntamiento aprobó definitivamente el Proyecto de Urbanización de la rotonda de Gurutze, adjudicando las obras el 28 de diciembre de 2006.
En noviembre de 2006 se aprobaron inicialmente 3 convenios con particulares cuyos terrenos lindan con la futura rotonda, siendo firmados el 12 de febrero de 2007. Sin embargo, el convenio con un cuarto propietario no fue aprobado inicialmente hasta el 2 de abril de 2007 y firmado el 31 de mayo de 2007.
Las principales deficiencias detectadas en estos convenios son:
1.– En 3 de los 4 convenios se recogen cesiones de terrenos de los propietarios al Ayuntamiento, y en dos de ellos, cesiones del Ayuntamiento a los propietarios. Dichas parcelas no se encuentran valoradas, ni cuantificada su extensión, ni justificada su propiedad mediante certificado del registro de la propiedad o escritura pública. No constan tampoco las altas y bajas de las parcelas recibidas y entregadas en el Inventario del Ayuntamiento.
2.– En uno de estos convenios, se propone el derribo de un antiguo caserío, dejando la posibilidad de edificar 4 viviendas en su lugar, señalándose que los aprovechamientos anteriores se compensan con los nuevos y con la cesión de terreno, sin que exista valoración pericial al respecto.
3.– En la aprobación inicial y en la publicación de 3 de los 4 convenios citados se han omitido los anexos a los mismos, consistentes en los planos descriptivos de la actuación a realizar.
X.1.3.– Convenios (2) en relación con el ámbito Ampliación de Lanbarren LAN-3.
El 31 de enero de 2007 el Pleno del Ayuntamiento aprobó definitivamente el convenio para la ampliación del Polígono de Lanbarren, con el objeto de trasladar a estos terrenos industrias incompatibles con el medio urbano en que actualmente están ubicadas o con el desarrollo urbano previsto del municipio. Este convenio está relacionado directamente con el firmado por el mismo promotor para el desarrollo del ámbito de Ugaldetxo (ver X.1.7).
En este convenio, que se firma con las empresas propietarias del 100% de la propiedad, el Ayuntamiento se compromete a la modificación de las NNSS del municipio en lo relativo al ámbito (118.100 m2) que afecta el convenio, estableciendo su delimitación, clasificación y calificación, pasando de ser suelo no urbanizable a urbanizable de uso industrial y estableciendo como sistema de gestión el de concertación.
Por su parte, los propietarios se comprometían a:
– Urbanizar el ámbito de acuerdo al Proyecto de Urbanización que apruebe el Ayuntamiento.
– Hacerse cargo de las indemnizaciones y realojos industriales de cuatro empresas que afectan al desarrollo de Ugaldetxo, proporcionándoles pabellón y parcela en los mismos parámetros de edificabilidad y ocupación que dispusieran en ese momento.
– Ceder al Ayuntamiento el 10% del aprovechamiento urbanístico y 30.480 m2 de terrenos de su propiedad, colindantes con la ampliación.
– Confeccionar a su costa y cargo todos los documentos urbanísticos necesarios.
– Constituir la correspondiente Junta de Concertación.
El 18 de febrero de 2008 el Pleno del Ayuntamiento acordó suspender el citado convenio, tras haber hecho lo propio con las NNSS aprobadas en 2007. Este acuerdo de suspensión fue declarado nulo por la sentencia 642/09 de 15 de octubre del TSJPV, la cual ha sido recurrida en casación por el Ayuntamiento.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– Ninguna de las obligaciones de realojo y de cesión del aprovechamiento están valoradas, ni en términos económicos, ni en términos de superficie. Además, en el expediente, no existe información relativa a la intención de las empresas de trasladarse, habiendo planteado una de ellas una alegación al convenio, señalando la imposibilidad física y económica para ello.
2.– Aunque en el acuerdo del Pleno del Ayuntamiento se concede un plazo de 15 días para la firma del convenio, esta se retrasa 2 meses.
3.– En la publicación, en el BOG, del convenio inicialmente aprobado se omite un anexo y parte del otro.
4.– En el expediente del convenio no constan los poderes de una de las personas que lo firman por parte de la propiedad.
El 30 de junio de 2009 el Pleno del Ayuntamiento aprobó definitivamente un nuevo convenio que sustituía al anterior. En este convenio el Ayuntamiento establece la ampliación del Polígono de Lanbarren en 83.300 m2, para la reubicación únicamente de empresas establecidas en el municipio, pero sin determinar cuáles, y se compromete a introducir en la revisión de las NNSS este ámbito reclasificado como urbanizable de uso industrial, y cuya gestión se llevará a cabo por el sistema de cooperación.
Los propietarios asumen las mismas obligaciones del anterior convenio en cuanto a la urbanización, estudios y documentos urbanísticos necesarios para la gestión del ámbito. Así mismo, asumen la ejecución material de la urbanización.
El Ayuntamiento, en concepto de cesión del aprovechamiento, recibirá 5.000 m2 construidos más los correspondientes de entreplanta y una opción de compra de 1.500 m2 construidos a 250 euros el m2 Además, recibirá gratuitamente las parcelas colindantes al Polígono, propiedad de los promotores, que no se van a reclasificar.
Las principales deficiencias detectadas en este segundo convenio son:
1.– En el sistema de cooperación, de acuerdo con el artículo 173 de la Ley 2/2006, se caracteriza por ser la administración la encargada de la ejecución de la urbanización, y en este convenio los propietarios asumen la ejecución de las obras de urbanización. La ejecución por parte de los propietarios es propia del sistema de concertación, por lo el Ayuntamiento debería encargarse de las mismas o haber aprobado un cambio de sistema de actuación de conformidad con el artículo 165 de la Ley 2/2006.
2.– En el convenio se hace referencia a un «planning» que recoge los plazos para la aprobación de los distintos documentos urbanísticos, que debería figurar como anexo. Dicho documento no figura en el convenio ni en el expediente analizado.
3.– La cesión, libre de cargas, de los terrenos colindantes a la AIU (9.465 m2) debería haberse realizado a los tres meses de la aprobación de las NNSS, esto es, en enero de 2010. A la fecha de nuestro trabajo está pendiente de realizarse.
4.– En el expediente del convenio no constan los poderes de una de las personas que lo firma por parte de la propiedad.
El 29 de julio de 2010 se aprobó inicialmente el Plan Parcial presentado por los propietarios pero, como consecuencia de unas puntualizaciones efectuadas por el arquitecto municipal, el Plan Parcial se aprobó definitivamente el 23 de febrero de 2011.
X.1.4.– Convenio para la gestión del Área 28.1 de Iturriotz.
El 28 de diciembre de 2006 el Pleno del Ayuntamiento aprobó definitivamente el convenio urbanístico, que fue firmado con el 81,04% de la propiedad. Tiene por objeto ejecutar la reparcelación y efectuar la urbanización de una zona de 10.011 m2 sobre la que se edificarán 52 viviendas de las que la mitad serán de protección oficial. El sistema de gestión del área es el de concertación.
Las obligaciones del promotor son las siguientes:
– Constituir la Junta de concertación y presentar el Proyecto de Reparcelación en el plazo de un mes.
– Asumir las cargas de urbanización y constituir un aval a favor del Ayuntamiento por el 7% de éstas, cuando el convenio sea firme.
– Aportar los terrenos y bienes de cesión obligatoria.
La JGL aprobó el 10 de noviembre de 2009 el acta de recepción de las obras de urbanización del área.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– La Junta de Concertación, constituida el 24 de enero de 2007, fue inscrita en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras el 26 de noviembre de 2007, por lo que no tuvo personalidad jurídica hasta esa fecha, tal y como establece el artículo 26.2 del RD 3288/1978; a pesar de ello, en este intervalo de tiempo, la Junta de Concertación presentó el Proyecto de Reparcelación que fue aprobado definitivamente por el Ayuntamiento el 12 de junio de 2007.
2.– En el expediente no consta ningún informe del arquitecto municipal sobre el Proyecto de Reparcelación, difiriendo la valoración establecida en el mismo de la recogida en el convenio.
X.1.5.– Convenios (5) referentes al ámbito de Arragua 1A y 1B.
El 9 de junio de 2005 se aprobaron definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento los convenios a suscribir tanto con el Gobierno Vasco como con una empresa privada, propietarios del 78,82% de la superficie del ámbito. Estos convenios tenían como objetivo la aprobación de una Modificación Puntual de las NNSS, relativas a las áreas 12, 34 y 68, cuya regulación había quedado en suspenso en 1991, y que afectaría a un ámbito total de 91.193 m2, clasificándolo como suelo urbano, de los que 62.102 m2 ya estaban consolidados por la edificación. En el ámbito se edificarían 212 viviendas de VPO, 120 viviendas libres de precio convenido, 280 viviendas libres, y 8.000 m2t de uso terciario.
En estos convenios el Ayuntamiento se comprometía a:
– Impulsar la modificación de las NNSS, aprobándola en el plazo de 24 meses.
– Aplicar una bonificación del 45% al tipo de licencia de obra mayor sobre las parcelas de viviendas libres de precio convenido, y del 90% a las de VPO.
– Ceder al Gobierno Vasco el 10% del aprovechamiento urbanístico valorado en 714 miles de euros correspondiente a las viviendas de VPO.
Las obligaciones del promotor eran las siguientes:
– Ejecutar las viviendas libres de precio convenido de acuerdo con las características que fije el Ayuntamiento y con un precio máximo de 1,7 veces el de las VPO.
– Abonar 7.782 miles de euros de los 8.842 miles de euros en que se estimaba la carga de urbanización. Además, se haría cargo de otros gastos, que no se consideraban cargas de urbanización del ámbito, hasta un máximo de 12.534 miles de euros, a los que el convenio denominaba cargas impropias.
– Ceder libre de cargas, al Ayuntamiento, un terreno limítrofe de 2.629 m2.
– Ceder al Ayuntamiento el 10% del aprovechamiento urbanístico valorado en 3.202 miles de euros.
– Redactar todos los documentos urbanísticos necesarios.
El Gobierno Vasco, por su parte, se comprometía a abonar 1.000 miles de euros en concepto de cargas de urbanización, y a construir las 212 viviendas de VPO.
Las principales deficiencias detectadas en estos convenios son:
1.– En el convenio firmado con el promotor se recogía la obligación del Gobierno Vasco de ceder al Ayuntamiento unas parcelas de su propiedad, mientras que esta obligación no aparecía en el firmado con el Gobierno Vasco.
2.– La valoración de la cesión del 10% del aprovechamiento correspondiente al promotor es errónea, estando minusvalorada en 675 miles de euros. Por otro lado, el terreno limítrofe que se iba a ceder al Ayuntamiento, no se ha valorado.
3.– Las denominadas cargas impropias, asumidas por el promotor, solo figuraban detalladas por conceptos en un importe de 3.762 miles de euros. Aunque se efectúa una descripción de algunas otras obras a acometer con cargo a ese importe, la relación se deja abierta y por tanto sin determinar.
El convenio con el promotor privado fue adaptado a la Ley 2/2006 mediante un nuevo convenio, aprobado por el Pleno del Ayuntamiento el 31 de enero de 2007. Este convenio incluía dos nuevas obligaciones al promotor.
– Constituir la Junta de Concertación en el plazo de 1 mes.
– Entregar un aval del 7% de las cargas de urbanización.
El Proyecto de Reparcelación fue aprobado definitivamente por acuerdo de la JGL del Ayuntamiento el 22 de mayo de 2007, presentándose 2 recursos de reposición al acuerdo plenario, de los cuales uno fue estimado por el Pleno del Ayuntamiento, anulando el citado acuerdo, al considerar que el suelo clasificado como urbano no cumplía las condiciones para ello, por lo que la ejecución de los convenios fue suspendida.
A raíz de la suspensión de los convenios, el promotor y la Junta de Concertación presentaron diversos recursos ante el TSJPV y ante los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo de Donostia-San Sebastián.
El 4 de junio de 2009, el Pleno del Ayuntamiento aprobó dos nuevos convenios que sustituían a los suspendidos. En estos convenios la Modificación Puntual que se plantea, divide el ámbito en dos AIU, una de carácter urbano no consolidado y otra urbanizable, que suman una superficie de 79.271 m2 sobre las que se edificarán 212 viviendas de VPO, 82 viviendas de régimen tasado, 160 viviendas libres y 6.000 m2t de uso terciario. El sistema de gestión será el de cooperación.
En estos convenios el Ayuntamiento se compromete a:
– Aprobar las NNSS en el plazo máximo de 18 meses desde la aprobación definitiva del convenio.
– Aprobar en un plazo de 4 meses los instrumentos de gestión y ordenación necesarios para la ejecución.
– Aplicar al ICIO correspondiente a las VPO las bonificaciones del artículo 5.a), d) y e) de la NF 4/2003, de 19 de marzo, de reforma del sistema de tributación local.
– Ceder gratuitamente al Gobierno Vasco el 15% de la cesión obligatoria correspondiente a las parcelas sobre las que se van a edificar las 212 VPO.
Las obligaciones del promotor son las siguientes:
– Hacerse cargo de los costes de urbanización hasta un importe de 14.001 miles de euros, de los que se descontarán 6.341 miles de euros que se consideran ya efectuados.
– Colaborar en la redacción de los documentos urbanísticos correspondientes anticipando 60 miles de euros, y aportando otros 100 miles de euros cuando se aprueben las NNSS.
– Desistir de los recursos que tenía planteados contra el Ayuntamiento, y convocar la Junta de Concertación para que desista de los que ella tiene planteados.
– Ceder en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías, el 15% de la edificabilidad ponderada, que se valora en 3.802 miles de euros y que se hará efectivo bien mediante la entrega de 1.867 miles de euros en metálico y dos parcelas edificables, una de 2.500 m2t comercial y otra de 1.000 m2t de oficinas, o en caso de que no fuera posible, mediante la entrega de locales construidos, con unas superficies de 2.770,8 m2t de uso comercial y 1.000 m2t de uso para oficinas.
El Gobierno Vasco se compromete a:
– Conceder una subvención al Ayuntamiento por importe de 1.219 miles de euros para la reurbanización de Arragua Norte (parte del barrio que se encuentra urbanizada y edificada con 179 viviendas por el Instituto Nacional de la Vivienda, que en las NNSS de 2007 se integraban dentro del ámbito como área consolidada, y en éstas, definitivamente aprobadas en octubre de 2009, se excluyen del ámbito de actuación).
– De las 212 VPO, 48 se reservarán como viviendas sociales para su alquiler, y 4 se adjudicarán al Ayuntamiento para necesidades sociales.
El Proyecto de Reparcelación fue aprobado definitivamente el 9 de marzo de 2010, el Proyecto de Urbanización fue aprobado por el Ayuntamiento el 7 de junio de 2010, y convocado concurso público el 17 de junio, sin que al 31 de diciembre de 2010 haya sido resuelto.
Tanto el convenio firmado con el promotor como el firmado con el Gobierno Vasco están recurridos ante el Juzgado número 3 de lo Contencioso-Administrativo de Donostia-San Sebastián, sin que a la fecha de nuestro trabajo se haya emitido sentencia al respecto.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– En la valoración, tanto de las parcelas como de los locales a aportar para hacer frente a la cesión del 15%, se observa que ésta no guarda homogeneidad con la cuantificación efectuada del aprovechamiento urbanístico. La valoración de las parcelas a entregar no ha tenido en cuenta el VRS de su tipo de edificación, mientras que la de los locales se ha efectuado de acuerdo con el precio de venta y no con el de coste. La cuantificación de la participación de la Comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística es uno de los aspectos cuestionados en los recursos interpuestos, en los que a la fecha de nuestro trabajo no ha habido sentencia.
Ante la imposibilidad de entrega de una parcela completa, aunque el Proyecto de Reparcelación señala que se entregarán los locales construidos señalados en el convenio, en el Registro de la Propiedad se han inscrito dos participaciones del Ayuntamiento en dos de las parcelas resultantes, que equivalen al 15% del aprovechamiento urbanístico de ambas áreas.
X.1.6.– Convenios (2) para la gestión del Área 22.1 del Barrio de Iturriotz.
El 26 de enero de 2006 el Pleno del Ayuntamiento aprobó definitivamente un convenio con los propietarios del 76% del área 22.1 de Iturriotz con objeto de desarrollarla urbanísticamente de acuerdo con las NNSS aprobadas en 2004.– Las características urbanísticas del área son las siguientes:
– Superficie de 7.364 m2, de los que 4.009 m2 generan aprovechamiento, y en la que se incluyen 511 m2 propiedad del Ayuntamiento.
– Posibilidad de construir 3 bloques con 27 viviendas en total y una superficie edificable de 3.800 m2t. Se incluyen además 905,5 m2t de garajes y 611,5 m2t de superficie comercial.
– Sistema de gestión: Cooperación.
En el convenio se indica que el sistema de gestión previsto en las NNSS será sustituido por el de compensación.
En este convenio el Ayuntamiento se comprometía a:
– Aportar 300 m2 para construir una rotonda y completar la acera entre diferentes áreas.
– Autorizar la ampliación de la superficie edificada bajo rasante con destino a aparcamientos.
– Colaborar en las cargas de urbanización por ser propietario de una parcela de 511 m2 que se encuentra dentro del área.
Las obligaciones del promotor son:
– Ceder 385 m2 para mejorar la ejecución de una rotonda y completar aceras entre diferentes áreas.
– Ejecutar la urbanización del Área que incluye la construcción de dos rotondas, que de acuerdo con el proyecto encargado por el Ayuntamiento, asciende a 637 miles de euros.
– Asumir los costes de los proyectos y de la modificación de las NNSS a tramitar por el Ayuntamiento.
– Aportar un local de 60 m2t como elemento dotacional.
– Pagar al Ayuntamiento un importe de 291 miles de euros como valor de la cesión del 10% del aprovechamiento urbanístico no susceptible de patrimonialización en el momento de la concesión de la licencia de construcción.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– Las NNSS señalaban que el local a aportar por el promotor debería ser de 240 m2t.
2.– En el convenio no está justificada la sustitución de la obligación de la cesión del aprovechamiento en suelo por su valor monetario.
El 4 de diciembre de 2006 se aprueba definitivamente un nuevo convenio, a petición del promotor, para adaptar el anterior a la Ley 2/2006, adhiriéndose otros 3 propietarios y estableciéndose además las siguientes obligaciones:
– Constituir la junta de concertación.
– Formular el Proyecto de Reparcelación y de equidistribución de cargas y beneficios.
– Prestar el aval del 7% de las cargas de urbanización tras la firma del convenio.
La Junta de Concertación se constituye el 15 de febrero de 2007, incorporándose posteriormente la totalidad de propietarios con aprovechamiento en el área.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– La firma del convenio se retrasa 43 días con respecto a los 15 fijados por el Pleno.
2.– En la publicación del convenio, efectuada tras su aprobación inicial, se omitieron los anexos a que este hace referencia, en los que se incluían el convenio anterior y los planos.
3.– El aval entregado es 75 miles de euros inferior al que correspondería según las cargas de urbanización tenidas en cuenta en la valoración del arquitecto.
4.– La valoración de la cesión del 10% del aprovechamiento urbanístico no susceptible de patrimonialización se encuentra infravalorada en 23 miles de euros al descontarse del VRS 200 m2t de un piso y un comercio a entregar como realojo, lo cual de acuerdo con el artículo 147 la Ley 2/2006, se debe incluir como carga de urbanización. El informe del arquitecto municipal no incluye la valoración del resto de parcelas aportadas.
5.– El Proyecto de Reparcelación se aprobó por la Junta el 12 de mayo de 2008, con más de un año de retraso respecto al plazo marcado en el convenio. En el citado proyecto se calculan los coeficientes de homogeneización de los distintos tipos de construcción. Utilizando los precios de venta y de construcción de este cálculo, la valoración de la cesión del 10% de aprovechamiento sería 218 miles de euros superior a la pactada en el convenio. No consta informe del arquitecto municipal respecto al citado Proyecto de Reparcelación.
6.– La construcción de la rotonda ha sido efectuada por uno de los propietarios, sin respetar los principios de publicidad y concurrencia que exige el artículo 172.2 de la Ley 2/2006. A la fecha de realización de nuestro trabajo, está pendiente de recepción por parte del Ayuntamiento.
X.1.7.– Convenio para el desarrollo de las actuaciones en el Barrio de Ugaldetxo.
El 31 de enero de 2007 el Pleno del Ayuntamiento aprobó un convenio para la monetarización del aprovechamiento urbanístico con un promotor que contaba con el 9% de la superficie de las áreas que se regulaban en el mismo. El objeto del convenio era el desarrollo urbanístico, gestión y urbanización del barrio de Ugaldetxo, contemplando la construcción en el mismo de 650 viviendas, de las cuales 255 serían VPO, otras 255 libres y las 140 restantes tasadas, además de 6.400 m2t de locales comerciales. Se incluye además en el convenio el traslado de 4 empresas (ver X.1.3), de las cuales 3 no se encuentran en el área.
El convenio fue suspendido por el Pleno del Ayuntamiento el 18 de febrero de 2008, sin que se haya vuelto a firmar ninguno en su lugar.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– El convenio contiene en su texto referencias a los parámetros de edificabilidad urbanística (m2t en locales comerciales y en equipamientos comunitarios) que contradicen las fichas urbanísticas adjuntadas al mismo como anexo, con lo que se rompe el equilibrio entre usos lucrativos y dotacionales previstos para esta área de ordenación urbanística.
2.– El Pleno del Ayuntamiento concedió un plazo de 15 días para la firma del convenio, la cual no se produjo hasta 2 meses después.
3.– La cesión del aprovechamiento urbanístico no susceptible de patrimonialización se cuantifica en 4.788 miles de euros, de los que 3.000 miles de euros se abonarán según determine el Proyecto de Reparcelación y el resto mediante la entrega de una serie de locales dotacionales que no se encuentran valorados en el informe del arquitecto.
4.– Existen cambios entre el convenio publicado y el firmado definitivamente (determinaciones sobre las parcelas de las empresas a trasladar y eliminación de dos parcelas dotacionales) que no están motivados en el expediente.
5.– Dos de los anexos mencionados en el convenio no se han publicado en el BOG.
6.– No constan los poderes de uno de los firmantes del convenio.
7.– La superficie de 16.174 m2 que se señala en el convenio como propiedad del promotor no está adecuadamente acreditada.
X.1.8.– Convenio de ejecución del Área 33.2 Errota Legor Zar.
El 1 de marzo de 2007 el Pleno del Ayuntamiento aprobó definitivamente, tras la correspondiente exposición al público, el convenio para la ejecución del área 33.2 «Errota Legor Zar» mediante el sistema de concertación. El convenio que fue firmado con los propietarios del 98,5% de la superficie del área, tenía como objeto la urbanización del área, en el que la normativa preveía la construcción de un pabellón industrial de aproximadamente 6.000 m2 de planta.
Los compromisos asumidos por el promotor son:
– Constituir la Junta de Concertación, presentar el Proyecto de Reparcelación y asumir la totalidad de las cargas de urbanización.
– Hacer efectiva la cesión del 10% del aprovechamiento no lucrativo en metálico a favor del Ayuntamiento por el valor que se acuerde entre las partes.
– Formalizar un aval del 7% de las cargas de urbanización.
Las obras de urbanización fueron recepcionadas el 11 de noviembre de 2008.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– La Junta de Concertación se constituyó el 16 de marzo de 2007, y se inscribió en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Gipuzkoa el 12 de noviembre de 2007, momento en el que adquirió personalidad jurídica, tal y como establece el artículo 26.2 del Real Decreto 3288/1978. Sin embargo, el Ayuntamiento aprobó el Proyecto de Reparcelación, presentado por la Junta, el 12 de junio, cuando ésta no tenía aún capacidad jurídica para actuar.
2.– La cesión del 10% de aprovechamiento urbanístico no susceptible de patrimonialización, por importe de 513 miles de euros, se pagó con un retraso de 234 días desde la aprobación del Proyecto de Reparcelación, sin reclamar los intereses correspondientes que habrían supuesto un ingreso de 13,6 miles de euros.
3.– No se ha elaborado el PAU correspondiente, justificándose en la existencia de ordenación pormenorizada aprobada definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 2/2006, de acuerdo con la DT 3.ª 2. Sin embargo, el Estudio de Detalle sólo estaba aprobado inicialmente, dado que había quedado paralizado tras la presentación de una alegación contra su aprobación inicial en 2005, debido a la falta de aprobación de la delimitación del área de reparto. El Proyecto de Reparcelación hace referencia a las NNSS de 1996 y no a la modificación de abril de 2007.
4.– No consta que las obras de urbanización, por importe de 155 miles de euros, hayan sido licitadas públicamente de acuerdo con la normativa de contratación pública.
X.1.9.– Convenio en relación con la Unidad de Ejecución B del Área 1 de Elizalde.
El 28 de abril de 2005 el Pleno del Ayuntamiento aprobó un convenio con el propietario de los terrenos de la unidad.
El objeto del convenio era la edificación de 15 viviendas con 1.058 m2t de garaje, y la cesión al Ayuntamiento del 10% de aprovechamiento urbanístico no susceptible de patrimonialización y de las dotaciones correspondientes. El sistema de gestión de la UE era el de compensación.
Las principales deficiencias detectadas en este convenio son:
1.– El convenio recoge un incremento de edificabilidad con respecto a las NNSS vigentes de 223 m2 que se fundamenta en una interpretación de los usos y del cálculo de los vuelos sin justificación en el expediente.
2.– No está justificada en el convenio la sustitución de la cesión del aprovechamiento urbanístico no susceptible de patrimonialización por su monetarización.
3.– El Ayuntamiento concedió al promotor un aplazamiento para el pago de los 110 miles de euros, correspondientes a la monetarización por la cesión del aprovechamiento urbanístico no susceptible de patrimonialización, sin exigir los intereses correspondientes, que hubieran supuesto 2,5 miles de euros.
4.– La valoración de la cesión se encuentra soportada en un informe del arquitecto municipal sin fecha, en la que se deduce del VRS las cargas de urbanización, incumpliendo la Ley 3/1997, de 25 de abril, por la que se determina la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística, además de reducir en 100 m2u las superficies utilizadas en la valoración. En consecuencia la cesión esta minusvalorada en aproximadamente 95 miles de euros.
ALEGACIONES A LAS CONCLUSIONES DEL INFORME DEL TRIBUNAL VASCO DE CUENTAS SOBRE EL INFORME DE CONVENIOS URBANÍSTICOS DE AGURAIN, ASTIGARRAGA, BAKIO, BARRIKA, GETXO Y OIARTZUN 2005-2009
Ayuntamiento de Agurain
Alegaciones que formula el anterior Alcalde:
V.1.1.– Deficiencias comunes a los convenios analizados.
En cuanto a que tres de los convenios urbanísticos auditados carecen de razonamiento documentado que justifique el interés general, hay que señalar en relación con el convenio referente a la afección urbanística de dos parcelas a una tercera del PERI del ámbito discontinuo correspondiente a la fábrica de curtidos, el interés de dicho convenio radica tal y como se desprende del expediente de la dificultad de ejecutar la urbanización por fases.
En cuanto al convenio de encomienda de gestión con Lur Lautada XXI S.A. para el desarrollo del Peri-6 Litutxipi, señalar que Lur Lautada es una empresa 100% municipal e instrumental del Ayuntamiento por lo que se considera que no es necesario justificar el interés público, y el propio desarrollo del ámbito simultaneó las obras de urbanización con la ampliación de instalaciones industriales.
V.1.2.– Convenio para la venta del aprovechamiento urbanístico del sector este-1.
En cuanto a que el borrador del convenio aprobado por el Ayuntamiento en pleno de 27 de diciembre de 2006 no esté firmado, es así porque el mismo, en el periodo de exposición pública se presentaron alegaciones que fueron estimadas parcialmente, en sesión extraordinaria de pleno de fecha 3 de abril de 2007, firmándose el correspondiente convenio, tras la aprobación del mismo en la citada sesión.
1.– En cuanto a la valoración del 10% de aprovechamiento urbanística, fue realizada por la Arquitecta Técnica Municipal, valoración que fue incluida en el primer convenio suscrito con Harresi Parkea S.A., y al que se refiere el Proyecto de Parcelación y de normalización del Sector Este-1, dando por bueno dicho valor.
Por otra parte:
a) El Sector Este-1 tenía previsto en las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Salvatierra-Agurain como sistema de actuación el de expropiación, lo que supone que el Ayuntamiento se queda, previo abono del justiprecio expropiatorio con el 100% del aprovechamiento urbanístico existentes. Lógicamente a la hora de determinar el justiprecio expropiatorio únicamente se valora a efectos de pago el 85% (antes el 90%) del aprovechamiento urbanístico, ya que el 15 % restante (antes el 10%) por Ley ya es del Ayuntamiento.
b) En el caso del Sector Este-1, el Ayuntamiento al expropiar nombró beneficiaria de la expropiación a Lur Lautada XXI, S.A., la cual posteriormente convocó un concurso público para buscar un socio con el constituir Harresi Parkea, S.A. Dentro de las obligaciones de Lur Lautada XXI, S.A. en dicho concurso se encontraba la de ceder a Harresi Parkea, S.A. los derechos de la expropiación para que estos fueran materializados por el socio que se buscaba. Además debía aportar a Harresi Parkea, S.A. el 10% que por Ley le correspondía, debiendo tenerse en cuenta que Lur Lautada XXI, S.A. tenía el 51% del capital social de Harresi Parkea, S.A., y el socio el 49% restante, y lógicamente las prestaciones y aportaciones de cada uno de ellos, tenía que responder al porcentaje de su participación.
c) En consecuencia Harresi Parkea, S.A. no tenía obligación de ceder aprovechamiento alguno al Ayuntamiento, al ser por diversos títulos propietario del 100% del mismo, y lógicamente, al no haber obligación de cesión, no puede existir obligación de monetizar.
d) No obstante ello, igualmente desde la convocatoria y adjudicación del concurso en su día convocado por Lur Lautada XXI, S.A. se estableció la obligación del adjudicatario, no como obligación legal de participación de la comunidad en las plusvalías del planeamiento conforme a la normativa urbanística, sino obligación del concurso, al amparo del principio de libertad de pactos, de que por Harresi Parkea, S.A. se abonara al Ayuntamiento una cantidad económica equivalente al 10% del aprovechamiento, pero sólo a efectos de denominación, ya que no existía tal obligación legal, como se ha señalado.
2.– En cuanto a lo relativo a la valoración del aprovechamiento urbanístico derivado del incremento de edificabilidad dicha valoración deberá llevarse a cabo previo en cualquier caso a la obtención de licencia urbanística.
V.1.4.– Convenio para la gestión y ejecución del sector S0 Saur-0 Zadorra.
1.– A fecha de hoy no se ha presentado por los propietarios del ámbito proyecto de reparcelación, si bien se han mantenido diferentes reuniones a fin de aclarar las superficies aportadas por cada uno de los propietarios.
2.– El aval del 7% de las cargas de urbanización no se ha presentado, si bien el Ayuntamiento lo tiene requerido.
V.1.5.– Convenio para la gestión y ejecución de la unidad de actuación UAU-E (D6) Eras de San Juan.
2.– No se ha presentado por los propietarios del ámbito proyecto de reparcelación, al haber paralizado posiblemente por la situación económica actual, el desarrollo del ámbito.
3.– El aval del 7% de las cargas de urbanización no se ha presentado, si bien el Ayuntamiento lo tiene requerido.
V.1.6.– Convenio de encomienda de gestión con Lur Lautada XXI S.A.U. para el desarrollo del Peri-6 Litutxipi.
1.– En relación a esta cuestión debe contextualizarse la misma en base a un doble aspecto:
– Por una parte, la propia situación de la zona denominada Litutxipi y la tramitación anterior de la misma. Se trata de un área ubicada al Sur del Municipio, que se encontraba vacante, y que era la «única isla» para cerrar el cinturón industrial situado al Sur del Municipio, en el frente de la Nacional 1.
En tal sentido, siempre ha sido una pretensión del Ayuntamiento el colmatar dicha zona, calificada desde hace muchos años en la normativa urbanística.
A tal efecto se intentó su desarrollo mediante la aplicación de sistema de ejecución urbanística públicos, como el de expropiación, encontrándose la oposición de los propietarios de los terrenos, incluso a nivel judicial.
Ante tal situación, y con un PERI redactado hace mucho tiempo, se procedió a la tramitación de un cambio de sistema, pasándose al de cooperación, y al amparo del mismo a la redacción del oportuno Proyecto de Reparcelación, el cual fue recurrido judicialmente y confirmado incluso en sede de apelación.
– Y por otra parte, debe tenerse en cuenta la urgente necesidad de puesta en marcha de un proceso urbanizador para dar respuesta a la demanda entonces existente de, por un lado, ampliación de unidades productivas existentes, y, por otro lado, de instalación de nuevas instalaciones productivas. Por razones que, a los efectos pretendidos, carecen de relevancia actual, el intento de ordenación y urbanización del ámbito citado habían fracasado en diversas ocasiones y, en el momento de desarrollo de la encomienda de gestión, la solicitud de instalación de empresas y de ampliación de actividad económica resultaba importante y de gran interés en orden al fomento del empleo en el municipio de Agurain. Es evidente, además, que esas ampliaciones y nuevas instalaciones debían ser atendidas con urgencia y, además, debía afrontarse su desarrollo acompañado de la urbanización y servicios adecuados, como, finalmente, así ocurrió. Además, se precisó de la necesaria simultaneidad de obras de urbanización de ejecución material de los nuevos proyectos, y ello no tanto por incidir en ciertas economías, que también, sino por permitir que los plazos de inversión e instalación pudieran ser atendidos desde la sociedad pública que tenía encomendado el desarrollo de un ámbito industrial para el fomento de la actividad económica prevista.
Dada la existencia de la encomienda de gestión a favor de Lur Lautada XXI, S.A. por ésta se procedió a la contratación tanto del Proyecto de Urbanización como de la Dirección de la Obra, al técnico que ya había redactado el PERI y que había participado desde el inicio en la planificación de dicha zona. En este sentido, dada la urgencia en la realización de la actuación, se consideró que era la mejor opción, por cuanto tenía adelantado gran parte del trabajo.
Para dicha contratación, además debe tenerse en cuenta que la misma fue realizada por Lur Lautada XXI, S.A., Sociedad Pública Municipal, de índole urbanística. Dada su condición de sociedad mercantil de capital público, conforme la normativa vigente en la fecha en que se procedió a la citada contratación, la misma no estaba incluida en el ámbito subjetivo de la normativa de contratación pública (la primera vez que se incluye es en la Ley 30/2007, de Contratos del Sector Público), rigiéndose en su actuación por lo previsto en la Disposición Adicional 6.ª de la normativa de contratación anterior (Texto Refundido de la Ley de Contratos del año 2000), y debiendo circunscribirse su actuación al respeto de los genéricos principios de publicidad y concurrencia. Es por ello, por lo que en este presente caso, se excepcionó la aplicación de los mismos, en base a la urgencia y la conveniencia señalada en los párrafos anteriores.
Ayuntamiento de Astigarraga
VI.1.3.– Convenio para la ejecución de la Unidad de Ejecución Urbanística 6 Galtzaur-Murgierrota por el sistema de concertación.
Deficiencia: 1.ª: los firmantes del Convenio no han presentado el aval del 7% de las cargas de urbanización y el presentado por el 7% de los gastos de urbanización es insuficiente.
Alegación: el aval presentado se ajusta a lo dispuesto en el Convenio Urbanístico firmado con anterioridad al Proyecto de Reparcelación que es quien determina el importe de las cargas de urbanización.
VI.1.7.– Convenio para la ejecución del Área de Intervención Urbanística 9 Ergobia Ibilbidea.
Deficiencia 1.ª: no incorporación al Texto Refundido del Convenio Urbanístico de la previsión de ampliación de plazo fijado para derribo de Casa Umako pasando de 12 meses a 24 meses.
Alegación: efectivamente, no se adaptó el Texto Refundido del CU al acuerdo de la Junta de Gobierno Local celebrada el 23 diciembre 2009 en virtud del cual se autorizó la ampliación del plazo para derribo de Casa Umako hasta 24 meses, dado que ello conllevaría un exceso en la labor refundidora de textos ya firmes.
La fijación de un plazo máximo para el derribo de Casa Umako no se considera contenido esencial o estructural del CU, tal y como lo demuestra el hecho de que en la actualidad se está tramitando el otorgamiento de la licencia de derribo al margen de la previsión aprobada por la Junta de Gobierno a este respecto que preveía un plazo diferente.
Deficiencia 2.ª: en el Convenio Urbanístico se fija la simultaneidad en el proceso de construcción de las diferentes tipologías de viviendas (VPO, Precio Concertado, Libres).
Alegación: a fecha de hoy se ha construido el edificio destinado a acoger las viviendas de Precio Concertado y se hallan en fase de construcción un bloque de viviendas Libres; sin haberse solicitado hasta el momento licencia para la construcción de VPO.
La construcción de la VPO requiere labores de urbanización cuya ejecución está programa para fases posteriores, y ello al objeto de evitar edificaciones aisladas y dispersas en el ámbito.
Deficiencia 3.ª: la previsión de que el promotor ejecute la Casa de Cultura así como la urbanización de Kale Nagusia es una adjudicación directa.
Alegación: la ejecución de la Casa de Cultura y la urbanización de Kale Nagusia son obligaciones asumidas por el propietario mayoritario del ámbito «a modo de cargas urbanísticas»; al igual que se asume la obligación de «costear y ejecutar la totalidad de las obras de urbanización propias de la unidad de ejecución del área» (7.3).
Son obras cuya ejecución, en realidad, compete a la Junta de Concertación, sometiéndose a los principios de publicidad y concurrencia.
No existe, pues, «adjudicación directa» por parte del Ayuntamiento, dado que el órgano contratante será en todo caso la Junta de Concertación, nunca el Ayuntamiento. El Ayuntamiento de hecho, ni siquiera se prevé consignación o habilitación de partida presupuestaria para ello.
Sí queda en la esfera de contratación del Ayuntamiento. La selección del diseño de la Casa de Cultura, habiéndose aprobado las Bases del Concurso de Ideas a tal efecto.
VI.1.8.– Convenio para el desarrollo por el sistema de concertación del Área de Intervención Urbanística 9 Ergobia Ibilbidea.
Deficiencia 1.ª: El Aval depositado al amparo del artículo 160.6.º Ley 2/2006, por importe de 1.034.971 euros, no representa el 7% de las cargas de urbanización cuantificadas en Proyecto Reparcelación por un total de 21.973 miles euros.
Alegación: a la fecha de aprobación definitiva (diciembre 2008) y firma (febrero 2009) del Convenio de Concertación, no se hallaba aprobado ni inicial ni definitivamente el Proyecto de Reparcelación. A las fechas de aprobación y firma del Convenio de Concertación la previsión de cargas de urbanización del ámbito alcanzaba los 14.785 miles de euros.
Alegaciones que formula el anterior Alcalde
1.– Las deficiencias detectadas por los auditores del Tribunal de Cuentas son, fundamentalmente, de contenido legal.
2.– En la adopción de los acuerdos los órganos de gobierno siguieron o cumplieron con la legalidad aplicable que se hacía constar en los informes técnicos de los expedientes.
3.– Las comisiones informativas que los dictaminaron contaron en todo momento con la asistencia del personal contratado al efecto para el asesoramiento legal preceptivo, remitiéndonos a las actas correspondientes, para documentar la existencia o no de advertencias de legalidad al dictaminar los convenios.
Ayuntamiento de Bakio
VII.1.2.– Convenio para el desarrollo del Sector Residencial SR.2 Bakea.
Primero.– EL informe obvia las razones que motivaron al Ayuntamiento a realizar el convenio, que no fueron otras que el beneficiar al Municipio, mediante el cumplimiento de los objetivos siguientes:
1.– Ofrecer la posibilidad de ampliar la variedad edificatoria con soluciones y opciones posibles para una mayor población, tanto por su diseño, como su coste económico, al ser el precio más asequible, y así satisfacer la demanda de vivienda que existía en el año 2005, logrando, al mismo tiempo, que el Sector tuviese una vitalidad en cuanto a actividad económica y como zona de ocio y esparcimiento. Hay que tener en cuenta que la densidad edificatoria prevista en el SUR-2-Bakea y, consiguiente, Plan Parcial, vigentes a la fecha del convenio, era muy baja, con una tipología de vivienda mayoritariamente unifamiliar y adosada.
Además, dicho planteamiento no fue una ocurrencia o idea original del Ayuntamiento, sino que, anteriormente, la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco, con motivo de la tramitación de las NNSS de Bakio, emitió el informe de fecha 1 de junio de 2001, en donde textualmente se dice:
«A la vista de los análisis de cuantificación residencial efectuados, desde la variable de consumo de suelo en el contexto de un desarrollo sostenible del núcleo urbano de Bakio, se estima necesario que se incrementen las densidades de vivienda definidas para los sectores S.R.2 Bakea, S.R.3 Errenteria, S.R.4 Solozarra y S.R.6 Elexalde, en aras a que puedan cumplir adecuadamente su función de desarrollo urbanístico y se retrase la colmatación total del suelo adecuado para la acción urbanizadora».
Decir también que la redensificación se llevó a cabo en las parcelas privadas definidas en el Plan Parcial del citado sector, vigente en la fecha del convenio, mediante la sustitución de la edificación unifamiliar y adosada prevista por edificación colectiva, sin menoscabo de espacio público alguno.
2.– El desarrollo del Convenio trajo al Ayuntamiento un ingreso en metálico ascendente a 4.809.999,00 euros, muy por encima del montante de 1.744.029,00 en que se valoró, mediante informe técnico, el 10% de cesión gratuita de aprovechamiento libre de cargas de urbanización. Todo ello, además de contemplar la posibilidad de construir 42 viviendas colectivas de protección local.
3.– El desarrollo del Convenio conllevó la cesión a favor del Ayuntamiento de más suelo público (7.000 m2 para aparcamiento y zona verde) en el Sector Bakea, respecto a las previstas con anterioridad.
Por lo tanto, aspectos todos estos que se recogen en el expediente, dando a entender sin lugar a dudas que el único fin del convenio -que se desarrolló en todo su contenido- fue la consecución del interés público.
Segundo.– respecto a la falta de ratificación del convenio por parte del Pleno, cabe exponer lo siguiente: primero, el convenio se firmó el día 28-06-2008 en los mismos términos aprobados por el Pleno del Ayuntamiento el día 27-06-2005. En dicho documento ya se hace constar la aprobación, por lo que, no se vio la necesidad de ratificarlo por el Pleno, ni existe obligación legal para ello; y, segundo, las determinaciones del convenio, posteriormente, se incorporaron a las modificaciones de NNSS, del Plan Parcial y Proyecto de Reparcelación de Bakea, que fueron aprobados por el Pleno.
VII.1.3.– Convenio para el desarrollo de la Unidad de Ejecución BDA-02.
Primero.– El informe obvia las razones que motivaron al Ayuntamiento a realizar el convenio, que no fueron otras que el beneficiar al Municipio, siendo las razones las siguientes;
1.– A la fecha de la aprobación del convenio, en las NNSS correspondientes a la Unidad, se establece una tipología edificatoria de baja densidad, distribuida en viviendas unifamiliares (en total cinco vv.) que no guardaban relación con lo existente en suelo urbano, y no resultaban suficientes para conseguir completar la trama urbana de una manera adecuada y clara. El desarrollo del convenio abrió la posibilidad de construir viviendas de tipología y superficie variada, y a precios más asequibles.
Dicha modificación se llevó a cabo teniendo en cuenta la sensibilidad surgida en el Ayuntamiento, pero anteriormente advertida por la Diputación con respecto a otros sectores, sobre la implantación en las NNSS de una tipología de vivienda en gran parte uni y bifamiliar, por cuanto podría dar lugar a la formación de zonas residenciales que, si bien, encuadrándose dentro de la trama urbana, en cambio, no formasen parte del desarrollo urbanístico del municipio, al constituir núcleos aislados, sin conexión alguna con la vida municipal.
2.– A la fecha del convenio, en la U.E, como arriba se ha señalado, se preveía la posibilidad de albergar viviendas unifamiliares, y ninguna cesión de suelo público al Ayuntamiento. Posteriormente, durante el desarrollo del convenio, en la modificación de las NNSS de la Unidad se recogió la obligación de ceder urbanizado al municipio una franja de terreno de 889,40 m2 de superficie para dotación pública de espacio libre y vial peatonal, que discurre desde la carretera general hasta la costa, lo que se materializó, posteriormente, con la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación y la ejecución de la urbanización.
La referida cesión -por otra parte, muy importante al lindar la U.E con el litoral y al no existir acceso público en esa zona del litoral-, si bien no está recogida en el convenio, sí se establecía como condición en el acuerdo aprobatorio del citado documento por el Pleno del Ayuntamiento el día 27 de junio de 2011.
3.– Finalmente, el desarrollo del convenio posibilitó la obtención de ingresos como indemnización por adjudicación del diez por ciento del aprovechamiento lucrativo del sector de titularidad municipal. En lugar de materializar dicho ingreso, Urbegi, S.L. procedió a su propia costa a la realización de las obras de urbanización en la parcela de cesión de la Unidad de Ejecución BDB, para su utilización como aparcamiento público de vehículos.
Segundo.– en cuanto al punto 1 de las deficiencias:
A la firma del convenio de la UE-BDA-02, no había una valoración detallada de las obras de urbanización de la UE.BDB, por cuanto el proyecto de urbanización de esta última no se encontraba redactado, por lo tanto se hizo un estimación alzada de los costes de urbanización (tomando como referencia actuaciones en ámbitos similares), que posteriormente se demostraron reales por la aportación de la liquidación final de las obras de urbanización que ascendieron en su totalidad a 720.000 euros, aportado en su momento al Tribunal de Cuentas,
Tercero.– En cuanto al punto 2 de las deficiencias:
Desde los principios que rigen la contratación administrativa de obras resulta correcta esa observación. Ahora bien, el Ayuntamiento actuó concienciado que era la mejor manera de hacer las obras con celeridad y en el menor tiempo posible, a riesgo y ventura del contratista, entendido ello en el sentido más amplio, y, de ese modo, evitar los desajustes que surgen en la mayoría de las obras debido a imprevistos en la ejecución, que a la postre vienen a encarecer la obra suponiendo al Ayuntamiento un sobre coste económico. Por ello, se actuó en aras a favorecer los intereses municipales.
VII.1.4.– Convenio para el desarrollo de la Unidad de Ejecución BDB.
Primero: consideramos que procede hacer constar el interés público que se logra a través del convenio, y que no hace mención el informe, como son:
De una parte, la obtención de una superficie importante de terreno, muy superior a la cesión prevista en las NNSS previa a su modificación, para destinarlo a aparcamiento al aire libre y zona de ocio, en una Unidad ubicada dentro de la trama urbana y en una zona privilegiada, por encontrarse al borde de la playa, suponiendo la superficie cedida al Ayuntamiento un 42% de la propiedad privada.
De otra, las NNSS previas al convenio, planteaban una baja densidad edificatoria. A través del desarrollo del convenio se propone un incremento de esa densidad, obteniéndose de esta manera una mayor oferta de vivienda, a un precio más asequible, y de una tipología más acorde al ámbito que nos ocupa.
Segundo.– Respecto a la deficiencia 1:
Es cierto que en el proyecto de reparcelación no aparece la valoración de la cesión, pero también es cierto que existe un informe de fecha 13 de junio de 2005, aportado al TVCP, en el que se valora económicamente la cesión materializada mediante el convenio.
Ayuntamiento de Getxo
Con ajuste a los epígrafes en los que se desarrolla el informe, se pasan a exponer las distintas alegaciones, en lo que se refiere al Ayuntamiento de Getxo:
I.– Introducción.
La introducción se refiere a la Disposición Adicional VII de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco, relativa a los «Convenios Urbanísticos» y recoge sus tres primeros apartados, el primero apuntando la posibilidad de la suscripción de convenios urbanísticos, en las dos modalidades que especifica el apartado tercero: sobre ordenación urbanística o de ejecución urbanística.
Sin embargo, se olvida la introducción de los supuestos en los que el convenio urbanístico, lejos de ser una posibilidad, se convierte en un requerimiento legal. Tal es el caso del sistema de concertación, que requiere en todo caso la firma de un convenio, como señala el apartado segundo del artículo 160 de la citada Ley 2/2006:
«La actuación por el sistema de concertación requiere en todo caso la firma de un convenio en el que más del 50% de la propiedad del suelo, como mínimo, asuma los siguientes compromisos...»
Precisamente, en cumplimiento de tal exigencia legal, han sido suscritos algunos de los convenios objeto de fiscalización: el relativo a la Unidad de Ejecución 24.2 «Iturribarri-II» y el relativo a la Unidad de Ejecución 31.1 «Sarrikobaso».
IV.– Conclusiones Generales.
Patrimonio municipal del suelo: desde la Intervención Municipal se explica que «en la Contabilidad, a través del módulo de proyectos, llevamos el control, tanto de las dotaciones presupuestarias al PMS que se realizan en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 114, como de los derechos reconocidos a favor del Ayuntamiento por la monetarización de la cesión obligatoria de suelo que deben realizar los propietarios, cuando se adoptan resoluciones en ese sentido. Dicha información se ha puesto a disposición del departamento de Patrimonio para que lo incluya en el Registro de Explotación del PMS junto con los bienes del mismo».
Conclusiones generales sobre los convenios analizados:
2.– El texto de los convenios aprobados tras la entrada en vigor de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco, ha sido publicado (ver nota 1 al final del documento):
– Convenio regulador de la gestión concertada de la unidad de ejecución 24.2 «Iturribarri II»: en el Boletín Oficial de Bizkaia n.º 9, de 15-01-2009.
– Convenio de concertación de la unidad de ejecución 31.1 «Sarrikobaso»: en el Boletín Oficial de Bizkaia n.º 251, de 31-12-2008.
IX.1.– Análisis de los convenios y deficiencias encontradas.
IX.1.1.– Deficiencias comunes en los convenios analizados.
Se cuestiona el retraso desde la aprobación hasta la firma, la falta de fiscalización por la Intervención Municipal y la falta de justificación documentada del interés general (esto último no se cuestiona respecto de los convenios para la gestión concertada de las Unidades de Ejecución 24.2 «Iturribarri-II» y 31.1-«Sarrikobaso»)
Respecto a estas cuestiones, cabe decir:
Las divergencias en el texto finalmente firmado achacables al retraso que se apunta, responden a mínimas adaptaciones a la realidad de los hechos que no alteran el contenido sustancial del documento (por ejemplo, incorporación de las fechas de aprobación de los documentos que se firman, rectificación de errores materiales, como el relativo al Convenio Urbanístico aprobado para la Unidad de Ejecución 31.1 «Sarrikobaso», en lo relativo a la finca inicial registral n.º 2.056, de Santa María, Tomo 1.550, Libro 36, Folio 64, al haberse atribuido a D. Luis Sancho Oriosolo 2/30 en pleno dominio cuando debió constar 1/30 en pleno dominio y 1/30 en usufructo, correspondiendo la nuda propiedad de esta última porción a D. Jon Sancho Garaizar, subsanado por acuerdo n.º 672, adoptado por la Junta de Gobierno Local el 14-10-2008, etc.)
Convenio regulador de la gestión concertada de la unidad de ejecución 24.2-«Iturribarri II»: SE somete a fiscalización de la Intervención Municipal el Proyecto de Reparcelación de la unidad de ejecución 24.2-«Iturribarri II», donde las obligaciones económicas tienen expresión, sin perjuicio del carácter provisional de la Cuenta de Liquidación.
Convenio de concertación de la unidad de ejecución 31.1 «Sarrikobaso»: se somete a fiscalización de la Intervención Municipal el Proyecto de Reparcelación de la unidad de ejecución 31.1 «Sarrikobaso», donde las obligaciones económicas tienen expresión, sin perjuicio del carácter provisional de la Cuenta de Liquidación.
Convenio relativo a la urbanización de la unidad de ejecución 29.1 «Arrigunaga»: su justificación, directamente conectada con el interés general, se encuentra en la ejecución de las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana.
Convenio urbanistico entre el ayuntamiento de getxo y la asociacion administrativa de cooperación de la unidad de ejecucion 42.2-«Ormaza»: su justificación, directamente conectada con el interés general, se encuentra en la ejecución de las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana.
Convenio para la ejecución de las determinaciones del plan general de ordenación en los n.º 14 y 16 de la calle Santa Eugenia: su justificación, directamente conectada con el interés general, se encuentra en la ejecución de las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana.
IX.1.2.– Convenio regulador de la gestión concertada de la unidad de ejecución 24.2-«Iturribarri-II»
Sobre las deficiencias apuntadas:
1.– Publicación: advertida la falta de publicación, el texto del Convenio regulador de la gestión concertada de la unidad de ejecución 24.2-«Iturribarri II» fue insertado en el Boletín Oficial de Bizkaia n.º 9, de 15-01-2009. Se incorpora, como anexo n.º 2, copia del anuncio publicado.
IX.1.3.– Convenio de concertación para la unidad de ejecución 31.1-«Sarrikobaso»
Sobre las deficiencias apuntadas:
1.– Advertida la falta de publicación, el texto del Convenio de concertación de la unidad de ejecución 31.1-«Sarrikobaso» fue insertado en el Boletín Oficial de Bizkaia n.º 251, de 31-12-2008. Se incorpora, como anexo nº 4, copia del anuncio publicado.
2.– El Ayuntamiento elegirá entre los distintos sistemas de actuación legalmente previstos con plena libertad, según señala el artículo 159.3 de la LEY 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, y considerando los criterios que apunta dicho artículo, dirigidos a la mejor ejecución del planeamiento, a través del sistema de concertación cuando lo proponga más del 50% de la propiedad del suelo, como se desprende del artículo 160. Tales consideraciones fueron puestas de manifiesto en las propuestas que precedieron a la adopción de los acuerdos y que se incorporan como anexos n.º 5 y 6.
Y eso es independiente de la intención municipal de adquirir la parcela resultante que, tendrá que tener definida, tras el oportuno expediente de equidistribución, como parcela receptora de vivienda protegida, habida cuenta que dicha intencionalidad se enmarca dentro de un Convenio con un objetivo muy específico (principalmente dirigido a la política de promoción de vivienda pública y posterior en el tiempo a los acuerdos para la determinación del sistema de actuación para la unidad de ejecución 31.1 «Sarrikobaso») y que dicha adquisición habrá de quedar justificada.
3.– Aval por el 7% de la cuantía de las cargas de urbanización (artículo 160.6 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo): en relación con esta cuestión, se rescata el apartado primero del acuerdo n.º 287, adoptado por la Junta de Gobierno Local el 31-05-2011. Se acompaña copia de tal acuerdo (anexo n.º 7):
«Primero.– Entender, en consonancia con lo manifestado por la Junta de Concertación para la Unidad de Ejecución 31.1-»Sarrikobaso«, que el aval al que se refiere el artículo 160.6 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, y que vendría a garantizar, como compromiso pendiente, la »asunción de la totalidad de las cargas de urbanización y la ejecución de las obras de urbanización, infraestructuras y servicios atribuidas a la unidad por la ley, el planeamiento o el propio convenio«, debería reconsiderarse, toda vez que el Ayuntamiento ha de atender el déficit de la Unidad de Ejecución respecto del Área de Reparto con la asunción de la carga de urbanización (coste de la obra de urbanización, honorarios técnicos e indemnizaciones por edificios y construcciones a derribar y plantaciones, obras e instalaciones a destruir), quedando únicamente a cargo de los propietarios la compensación para los propietarios no adheridos con derechos de adjudicación inferiores al 15% del lote resultante, por un importe total de 85.142,98 euros, a partir de cual habría de calcularse la cuantía del aval.»
Firme en vía administrativa tal acuerdo, les es dirigida comunicación a los interesados reclamando su constitución, con otorgamiento del plazo de un mes al efecto y apercibimiento de inicio de actuaciones para la sustitución del sistema de actuación en los términos del artículo 165 de la LEY 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo. Dicha comunicación, que se registra de salida con el n.º 65.173/2011, se incorpora como anexo n.º 8.
5.– Los compromisos asumidos por los propietarios no se alteran como resultado del acta de reversión, que sí se tiene en cuenta en el proyecto de equidistribución, porque sí incide en el resultado de la reparcelación.
Los interesados son los mismos antes y después de la reversión.
6.– El incumplimiento de los plazos faculta a la Administración para sustituir el sistema de concertación, como prerrogativa que podrá ejercer o no (artículo 165 Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo).
7.– En consonancia con lo prevenido en el artículo 8 del Reglamento sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, aprobado por Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación será título suficiente para la inmatriculación de fincas y rectificación de su extensión superficial o de sus linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva, admitiendo el artículo 9, a la hora de la inscripción de los proyectos de equidistribución, la posibilidad de la reanudación del tracto sucesivo interrumpido sobre las fincas de origen, cuando alguna de las fincas incluidas en la unidad de ejecución constare inscrita a favor de persona distinta de quien justificare en el expediente mejor derecho de propiedad sobre aquélla.
IX.1.4.– Convenio relativo a la urbanización de la unidad de ejecución 29.1 «Arrigunaga»
Sobre las deficiencias apuntadas:
1.– Ciertamente, con la finalidad de colaborar en la ejecución de las obras de urbanización, podía haberse constituido una asociación administrativa de cooperación, de la que habrían formado parte las empresas propietarias de suelo (artículo 191 del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto 25-08-1978, n.º 3288/1978), en lugar de simplificar su intervención sin la constitución de dicha asociación, pese a que se tratara de una unidad de escasa dimensión en la que la participación de dichas empresas era clara y decidida.
2.– En el sistema de cooperación las obras de urbanización las ejecuta la Administración con cargo a los propietarios, sin que quepan fórmulas híbridas, más ahora con la LEY 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, y la tajante distinción entre regímenes de ejecución pública y privada.
3.– Una vez emitidos los informes favorables, la Junta de Gobierno Local, en sesión de 27-07-2010, acuerda la recepción de las obras de urbanización de la Unidad de Ejecución 29.1 «Arrigunaga» (Anexo n.º 10).
IX.1.5.– Convenio con la Asociación Administrativa de Cooperación para la unidad de ejecución 42.2 «Ormaza».
Sobre las deficiencias apuntadas:
1.– Asunción de la ejecución de la obra de urbanización por el promotor y ejecución de la misma sin licitación pública: A este respecto interesa señalar que los Estatutos para la constitución de la Asociación Administrativa de Cooperación de la Unidad de Ejecución 42.2 «Ormaza», recogen, en su artículo 5 y entre los fines de la Asociación, el siguiente: «Redactar y presentar el proyecto de urbanización, así como adjudicar, ejecutar y dirigir las obras previstas en dicho Proyecto, en subrogación y sustitución del Ayuntamiento».
Igualmente interesa transcribir la Base «B» de las de Actuación aprobadas para la Asociación Administrativa de Cooperación de la Unidad de Ejecución 42.2 «Ormaza»:
Base B. Procedimiento para contratar la ejecución de las obras de urbanización y, en su caso, las de edificación.
Del contrato de adjudicación de las obras de urbanización, se dará audiencia al Ayuntamiento durante el plazo de 10 días.
La ejecución de las obras necesarias para completar la urbanización se llevará a cabo por empresa urbanizadora o contratista, justificadamente elegido por Asociación Administrativa de Cooperación, previa consulta y negociación con al menos tres empresarios con solvencia técnica y económico-financiera.
En el contrato de adjudicación de las obras, se hará constar, además de las cláusulas que constituyen su contenido típico, las siguientes:
a) El compromiso de la empresa constructora de realizar las obras de total conformidad con el Proyecto de Urbanización aprobado.
b) La obligación de la empresa de facilitar la acción inspectora del Ayuntamiento.
c) Aquellos supuestos de incumplimiento que puedan dar lugar a la resolución del contrato, así como las indemnizaciones que correspondan por inobservancia de las características técnicas de las obras, o de los plazos de ejecución.
d) El modo y plazos para el abono por la Asociación de cantidades a cuenta en función de la obra realizada.
e) La facultad de vigilar la ejecución de las obras e instalaciones que corresponde al Ayuntamiento.
f) La potestad de la Administración de ordenar la demolición o el levantamiento de las instalaciones y la nueva ejecución para el supuesto de que alguna obra o instalación, o parte de ella, no se ejecutare de conformidad con el Proyecto de Urbanización; con cargo a la Asociación Administrativa de Cooperación quien, a su vez, podrá repercutir sobre el contratista, si procediere.
Tanto los Estatutos y como las Bases de Actuación, se remiten al Departamento de Relaciones Municipales y Urbanismo dependiente de la Diputación Foral de Bizkaia, para la inscripción de la Asociación en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Bizkaia.
Por Orden Foral del Departamento de Relaciones Municipales y Urbanismo dependiente de la Diputación Foral de Bizkaia n.º 1.830/2004, de 9 de noviembre, se procede a la inscripción, en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Bizkaia, de la constitución de la Asociación Administrativa de cooperación de la unidad de ejecución 42.2 «Ormaza», delimitada por el Plan General de Ordenación Urbana, con los siguientes datos registrales:
Sección: B
Número de la Entidad: 45
Inscripción primera
Página B-52
Fecha de la inscripción: 09-11-2004
IX.1.6.– Convenio para la ejecución de las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana de Getxo en los n.º 14 Y 16 de la calle Santa Eugenia.
1.– Lo que se reconoce a favor del Ayuntamiento, como consecuencia de su aportación inicial, son unidades de aprovechamiento, que pasan a engrosar las no materializables con la actuación, que es lo que accede al Registro de Transferencias de Aprovechamientos Urbanísticos.
Las superficies de cesión son las previstas como públicas en el planeamiento, que pasan a dominio público como consecuencia de la actuación, sin valoración consecuentemente.
Ayuntamiento de Oiartzun
Habiendo sido remitido a este Ayuntamiento que presido documento de «resultados de la fiscalización del informe de Convenios urbanísticos de ... Oiartzun, 2005-2009», en el plazo conferido al efecto, presento las siguientes alegaciones:
– En referencia al epígrafe X.1.1. Respecto a la falta de soporte de los valores de venta y construcción utilizados para cuantificar la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística.
Alegación. Como se dice en el informe resultado de la fiscalización de los convenios «en todos los casos analizados los importes son relativamente homogéneos». El conocimiento del mercado y las características urbanísticas de cada área o sector del municipio permiten una cuantificación ajustada de la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística.
– En referencia al epígrafe X.1.1.2. Respecto de la ausencia de informe de intervención a los Convenios, que se fundaría en que la Ley reguladora de Haciendas Locales exige la intervención de todo acto susceptible de producir derechos u obligaciones de contenido económico.
Alegación: no se comparte la interpretación del informe por cuanto de la lectura de los arts. 214 y 215 de la LHL se desprende que la función interventora lo es de control interno, no forzosamente por escrito, con excepción de los casos de desacuerdo en los que la ley expresamente exige reparo por escrito. Quiere ello decir que, publicados lo convenios en el BOG y siendo la interventora conocedora de los mismos, en la medida en la que no ha emitido reparo por escrito, el control interno se ha producido con resultado positivo, sin que en ninguna disposición legal se exija que el mismo tome forma de escrito.
– En referencia al epígrafe X.1.5. Respecto de la cuestión de la cesión del 15% y la legalidad de pactar la entrega de locales edificados, y de la valoración de esa entrega.
Alegación: la ley prioriza efectivamente la entrega de parcela, autorizando la monetarización en el caso de no poderse adjudicar parcela en plena propiedad a la administración. Por ello, aunque el tema es susceptible de varias interpretaciones, incluida la estricta, según la cual sólo se puede entregar parcela edificable o su equivalente económico, también cabe ir más allá y pensar que:
1.– según la máxima jurídica de que «quien puede lo más puede lo menos», si cabe monetarizar debe ser posible recibir la parcela, en vez de edificable, edificada. Al fin y al cabo es una vertiente de la entrega en especie, que la ley prioriza sobre la monetarización;
2.– si se monetariza, nada impide al Ayuntamiento emplear ese dinero en adquirir locales, luego no se trata más que de cortar el circunloquio y buscar el objetivo de manera directa;
3.– la cláusula de cierre de todo ello es que, parcela edificable, dinero o parcela edificada han de ser destinadas a los fines del PMS; los locales adquiridos habrán de servir a los fines del PMS, como tendría que haberlo hecho el dinero o la parcela.
Esta misma lógica sería la que llevaría a la valoración tal y como se ha realizado puesto que al adquirirse la parcela edificada el único valor de referencia es el de venta (no se puede decir al propietario, te compro por el valor de repercusión del suelo urbanizado más el coste de construcción).
En cualquier caso, téngase en cuenta que el proyecto de reparcelación recoge la cesión de un porcentaje de las parcelas de resultado, en correspondencia estricta con la valoración del 15%.
– En referencia al epígrafe X.1.8. Respecto a la no redacción de PAU correspondiente, justificándose en la existencia de ordenación pormenorizada aprobada definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 2/2006, de acuerdo con la D.T. 3.2.
Alegación: la norma subsidiaria municipal de 1996 clasificaba el área como suelo urbano de ejecución directa. El estudio de detalle redactado en base al art 14 de la Ley de 1976 se redactó con el objetivo de completar el señalamiento de alineaciones y rasantes con respecto a las Normas Subsidiarias.
– En referencia al epígrafe X.1.9. Respecto a la edificabilidad.
Alegación: en sótano la normativa definía un sótano de superficie igual a la ocupación de la edificación en planta baja. Existía un problema:
La edificación tenía un único acceso rodado desde Iparralde Etorbidea (calle que se sitúa a la cota de la planta primera del nuevo edificio), esta solución conlleva la construcción de una rampa de entrada-salida de garajes que ocupa una gran parte de las plantas primera, baja y sótano. Resultado garaje caro con pocas plazas de aparcamiento.
Junto a la parcela se encuentra el aparcamiento público-gratuito, de apertura 24 h. Se decidió permitir el acceso al nuevo garaje desde el aparcamiento público, y la ampliación de la superficie destinada a garaje. (En las normas del 91 la superficie bajo rasante no computaba, la norma actual también hace referencia a la autorización de ampliación de superficie de garajes en parcela privada de suelo urbano).
En planta primera, la normativa preveía destinar parte de la plata primera a porche de Iparralde Etorbidea, porche existente en las edificaciones que conforman Euskal Herria plaza. El desnivel existente en Iparralde Etorbidea (cambio de rasante) generaba un porche con un desnivel importante impidiendo el cumplimiento de la normativa de accesibilidad. Se decidió retirar la condición de ejecutar el porche y se destinó ese aprovechamiento a uso residencial. Tener en cuenta que el plan preveía el uso residencial en la planta primera, se puede considerar incompatible el uso de porche con el residencial en la misma planta. En Euskal Herria plaza la planta baja con porche a Iparralde Etorbidea se destina a usos terciarios.
Diferencia de m2 de sótano.
Entre el convenio redactado en euskera y castellano,
Euskera: 1.415 m2
Castellano: 1.057,92 m2
La superficie 1.415 era la máxima que se podía organizar, suma de la ocupación de la edificación y de la plaza del área.
El proyecto avanza y al realizar la valoración para el convenio el dato es 1.057,92 m2 (el utilizado en la tabla de valoración)
Los 38,88 m2 que aparecen en las 3 plantas, se refieren a la superficie de los vuelos.
Notas de pie de página de las alegaciones.
Nota 1:
La publicación a la que hacen referencia los apartados 2.º y 8.º de la DA 7.ª de la Ley 2/2006, ha de ser del convenio completo y previa a la aprobación definitiva y por supuesto a la firma del convenio, ya que la publicación dará paso al trámite de alegaciones durante al menos 20 días, trámite este que pierde su virtualidad si los compromisos son ya firmes, y las publicaciones que se aportan en estas alegaciones son posteriores a la aprobación definitiva e incluso a la firma del convenio. Por lo tanto mantenemos nuestra deficiencia.