- El proyecto, que ha supuesto una inversión de 14,2 millones de euros, permite culminar la construcción de una promoción que cuenta también con 122 garajes, 109 trasteros y 5 locales
- Denis Itxaso, consejero de Vivienda y Agenda Urbana, ha destacado que “la cesión de uso es un modelo pionero de colaboración social que preserva la titularidad pública del suelo y amplía el acceso a la vivienda. Queremos extender la fórmula y para ello necesitamos fortalecer las estructuras cooperativas tan arraigadas en Euskadi en el ámbito de la vivienda”
- Los socios cooperativistas aportaron 35.000 euros iniciales y accederán a las viviendas mediante cuotas mensuales de en torno a 750 euros que integran todos los gastos asociados
El consejero de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco, Denis Itxaso, ha visitado esta mañana la promoción de 109 viviendas de protección oficial (VPO) en régimen de cesión de uso que se está ultimando en el barrio de Txomin Enea, en San Sebastián. Los trabajos de construcción encaran ya su recta final y está previsto que las viviendas sean entregadas a sus personas adjudicatarias en septiembre, tal y como se les notificó en la asamblea que tuvo lugar el pasado 25 de marzo. Durante el acto, Itxaso ha subrayado el carácter innovador del proyecto, señalando que “se trata del primero en Euskadi” y, por tanto, “marca un antes y un después en las políticas públicas de vivienda vascas”. En este sentido, ha añadido que “la cesión de uso es un modelo pionero de colaboración social que preserva la titularidad pública del suelo, amplía el acceso a la vivienda y, sobre todo, evita la especulación. Queremos extender la fórmula y para ello necesitamos fortalecer las estructuras cooperativas tan arraigadas en Euskadi en el ámbito de la vivienda”, ha destacado el consejero.
La promoción ha supuesto una inversión total de 14,2 millones de euros, correspondiente al contrato de ejecución de obra bajo la modalidad de “llave en mano”, lo que ha permitido garantizar el control económico del proyecto hasta su finalización sin desviaciones presupuestarias. Las obras, iniciadas el 26 de enero de 2024, han sido ejecutadas por la constructora Obras Especiales, una empresa con una amplia trayectoria en el ámbito de la edificación residencial. El resultado es un complejo de gran envergadura que no solo incluye las 109 viviendas protegidas, sino también un conjunto completo de elementos asociados que refuerzan su funcionalidad y calidad urbana. En concreto, el desarrollo incorpora 122 plazas de garaje, 109 trasteros y cinco locales comerciales en planta baja, configurando un espacio residencial plenamente integrado en su entorno.
En la visita han participado representantes de todas las entidades implicadas en el proyecto: por parte de Bizikide S. Coop., su secretaria del Consejo Rector, Idoia Soto Fernández; del grupo gestor Arrasate Taldea, su CEO Pello Sologaistoa, el director comercial Joseba Maidagan y el delegado en Gipuzkoa Aritza Martínez; de Bizikoop, su presidente Xabier Pagaldai y la secretaria general Lorea Soldevilla; así como el presidente del Consejo Superior de Cooperativas, Patxi Olabarria. También han asistido los representantes de Bankoa/Abanca Jesús Suárez, director general, y José Luis Barca, director comercial, de la constructora Obras Especiales (Luis Jordán, presidente; Jesús Calvo, director de Desarrollo de Negocio; y Aitor Urbieta, jefe de Obra) y del equipo de dirección de obra de Fiark Arquitectos, representado por los arquitectos Unai Aldama e Irantzu Lete.
El consejero ha aprovechado el acto celebrado hoy para pedir públicamente a la cooperativa Bizikide “que nos ayude a difundir este modelo mediante la organización de charlas en Euskadi de forma planificada y con el objetivo de extenderlo”. En palabras de Itxaso, “este proyecto de Txomin Enea debe convertirse en un referente, en un modelo de aprendizaje que nos permita en el futuro aumentar y fortalecer el modelo cooperativista”. Por eso, ha reconocido que “es fundamental que esta experiencia no se quede aquí, sino que sirva como base para impulsar nuevas iniciativas y seguir avanzando en esta línea”.
Un modelo pionero de colaboración público-privada
Esta actuación constituye la primera experiencia en Euskadi de vivienda protegida en régimen de cesión de uso, un modelo innovador impulsado por el Gobierno Vasco que introduce nuevas fórmulas de acceso a la vivienda. El elemento central de este sistema reside en la cesión, por parte de la Administración, del derecho de superficie de una parcela de titularidad pública a la cooperativa adjudicataria durante un periodo de 75 años. Esto permite mantener la propiedad pública del suelo a largo plazo, mientras que la promoción, construcción y gestión del edificio corresponde a la cooperativa.
En la práctica, este modelo configura una relación diferente entre vivienda y usuario. Los socios cooperativistas no adquieren la propiedad de las viviendas ni formalizan un contrato de alquiler convencional. En su lugar, acceden a un derecho de uso indefinido mientras permanezcan en la cooperativa, abonando una cuota mensual. Este sistema refuerza la estabilidad residencial, fomenta la implicación directa de las personas en la gestión de sus viviendas y contribuye a limitar procesos especulativos asociados a la compraventa inmobiliaria. Tal y como ha destacado Itxaso, “estamos ante un modelo que combina seguridad, asequibilidad y participación, y que puede convertirse en una referencia para futuros desarrollos de vivienda protegida en Euskadi”.
Condiciones de los socios cooperativistas
La cooperativa Bizikide S. Coop. está formada por 109 socios, que han participado activamente en el desarrollo del proyecto desde sus fases iniciales. Para formar parte de la cooperativa, cada uno de ellos realizó una aportación económica inicial media de 35.000 euros en concepto de capital social, sin necesidad de realizar desembolsos adicionales durante el proceso constructivo. Una vez finalizadas las obras y tras la obtención de la calificación definitiva de VPO y la licencia de primera ocupación, los socios accederán a las viviendas mediante una escritura de cesión de uso. A partir de ese momento, comenzarán a abonar una cuota mensual que, de media, se sitúa en torno a los 750 euros.
Esta cuota no se limita al uso de la vivienda, sino que integra todos los costes asociados al funcionamiento del edificio. Incluye, por un lado, los gastos ordinarios de comunidad necesarios para el mantenimiento de los espacios comunes y los servicios; por otro, la amortización y el pago de intereses del préstamo suscrito por la cooperativa para financiar la construcción; y, además, una aportación al fondo de reserva destinado a garantizar la conservación del inmueble a lo largo del tiempo. El modelo incorpora también un componente de gestión democrática. La cooperativa celebrará anualmente su asamblea ordinaria, en la que todos los socios participarán en la toma de decisiones, incluyendo la aprobación de las cuentas y la fijación de las cuotas para cada ejercicio, reforzando así la corresponsabilidad en la gestión del proyecto.
Descripción de la promoción
El conjunto residencial se organiza en forma de manzana cerrada en torno a una plaza interior, configurando un espacio comunitario que actúa como eje vertebrador de la vida vecinal. Las 109 viviendas se distribuyen en ocho portales con una altura de planta baja más cinco alturas y ático, generando una volumetría homogénea alineada con la calle principal. La urbanización interior ha sido diseñada con criterios funcionales y de accesibilidad, mediante recorridos claros que conectan los accesos a los portales con el resto del entorno urbano. Estos itinerarios se han resuelto con distintos materiales y elementos de mobiliario urbano, como bancos y farolas, que contribuyen a dotar a la plaza de un carácter propio y reconocible.
El edificio cuenta con tres plantas de sótano destinadas a garajes, trasteros e instalaciones, con un total de 122 plazas de aparcamiento y 109 trasteros. La disposición de estos espacios garantiza la funcionalidad del conjunto, así como su accesibilidad, gracias a la incorporación de ascensores que conectan todas las plantas, incluidos los niveles más profundos. En cuanto a las viviendas, el proyecto ofrece una amplia diversidad tipológica que permite dar respuesta a distintos perfiles de demanda. Se han diseñado viviendas de uno, dos, tres y cuatro habitaciones, incluyendo unidades adaptadas para personas con discapacidad. Esta variedad se distribuye de manera equilibrada entre los diferentes portales, configurando un conjunto residencial inclusivo y adaptado a diferentes necesidades familiares.
Los locales comerciales situados en planta baja, a pie de calle, completan el proyecto contribuyendo a dinamizar la actividad del entorno, ya sea mediante su uso por parte de los propios socios o su apertura a terceros. El consejero Itxaso ha concluido destacando que “iniciativas como esta demuestran que es posible impulsar vivienda protegida de calidad mediante fórmulas innovadoras, garantizando estabilidad para las personas y preservando al mismo tiempo el interés público del suelo”.
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