- Son datos que el Observatorio Vasco de la Vivienda ha publicado hoy en los informes ‘Estadística Registral. 4º trimestre de 2025’ y ‘EVIT 4º trimestre’ , que revelan también una caída del 39% en la vivienda terminada
- En contraste, la vivienda protegida concertada impulsada por el Departamento de Vivienda y Agenda Urbana crece hasta 732 viviendas iniciadas, un 25,77% más que el año anterior, reforzando el papel de la iniciativa pública
Los datos del informe ‘Estadística Registral. 4º trimestre de 2025’ publicado este miércoles por el Observatorio Vasco de la Vivienda dibujan un escenario de presión sostenida en el mercado residencial vasco, además de reflejar un crecimiento de precios, un aumento de la actividad en compraventas y un mayor esfuerzo financiero de los hogares.
En ese sentido, el precio medio de la vivienda libre en Euskadi alcanza los 3.489,06 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre, lo que supone un incremento interanual del 10,5%. La tensión es especialmente visible en la vivienda nueva, cuyo precio se incrementa un 15,7% en el último año, frente al 8,5% de la vivienda usada. Este diferencial refleja la combinación de escasez de oferta de obra nueva, incremento de costes de construcción y fuerte demanda concentrada en producto de reciente promoción.
Por tipologías, la vivienda adosada supera los 3.850 €/m², situándose como la modalidad con mayor valor unitario, mientras que la vivienda colectiva en bloque se sitúa en el entorno de los 3.480 €/m² y la unifamiliar aislada ronda los 3.270 €/m². Estas diferencias muestran una segmentación creciente del mercado, donde la localización y el tipo edificatorio influyen de forma decisiva en la formación de precios.
Por su parte, la actividad registral mantiene un tono dinámico, con 6.603 compraventas formalizadas en el cuarto trimestre, un 6,4% más que un año antes. De esta forma, el mercado continúa apoyándose mayoritariamente en la vivienda usada, que concentra más del 78% de las operaciones (5.157 transmisiones), frente a 1.446 de vivienda nueva. La limitada producción reciente de obra nueva explica este peso estructural del parque existente en la actividad del mercado.
Territorialmente, Bizkaia concentra el mayor volumen de operaciones, mientras Gipuzkoa registra los precios unitarios más elevados y Álava presenta una evolución más moderada tanto en precios como en dinamismo transaccional. En las capitales, Donostia-San Sebastián mantiene el precio medio más alto por metro cuadrado, seguida de Bilbao, mientras Vitoria-Gasteiz conserva un perfil más contenido y estable. Esta jerarquía consolida una diferenciación territorial creciente dentro del propio mercado vasco.
En otro orden, el incremento de precios y el dinamismo en las compraventas se trasladan al ámbito financiero. La cuota hipotecaria media en Euskadi se sitúa en 838,44 euros mensuales, un 10,9% superior a la del año anterior. No obstante, el indicador de esfuerzo —cuota hipotecaria sobre coste salarial— alcanza el 31,76%, por debajo del promedio estatal. Esto indica que, pese a partir de precios más elevados, la estructura salarial vasca amortigua parcialmente el impacto relativo del endeudamiento. Además, el mercado hipotecario mantiene un perfil prudente, con predominio del tipo fijo y niveles de financiación más moderados que en ciclos expansivos anteriores.
Viviendas iniciadas y terminadas
Este comportamiento del mercado se produce en un contexto de contracción significativa de la actividad promotora a lo largo del ejercicio 2025. Según revela otro informe publicado hoy por el OVV titulado ‘EVIT 4º trimestre’, en el conjunto del año se iniciaron 1.395 viviendas, frente a 2.110 en 2024, lo que supone un descenso del 33,89%. La caída se explica fundamentalmente por el desplome de la iniciativa privada en vivienda protegida en régimen de compra, que pasa de 930 viviendas iniciadas en 2024 a 104 en 2025, un retroceso del 88,82%. Esta contracción es el principal factor que arrastra a la baja el dato global de inicios.
En contraste, la vivienda protegida concertada impulsada por el Departamento crece hasta 732 viviendas iniciadas, un 25,77% más que el año anterior, reforzando el papel de la iniciativa pública. En el ámbito del alquiler protegido, 2025 registra 1.034 viviendas iniciadas en esta modalidad (820 VPO, 42 viviendas sociales, 34 viviendas tasadas y 138 alojamientos dotacionales), lo que convierte al ejercicio en el segundo con mayor volumen de actividad en alquiler de la serie 2015-2025, solo por detrás de 2024. Este nivel se sustenta principalmente en la promoción pública, especialmente a través de la sociedad pública Visesa y del propio Departamento, alcanzando el mayor registro de actividad pública en alquiler de la última década. El ligero retroceso respecto al año anterior se debe a la menor participación del alquiler asequible promovido por iniciativa privada.
En cuanto a las viviendas terminadas, en 2025 se finalizaron 1.184 viviendas, frente a 1.956 en 2024, lo que supone un descenso del 39,47%. La vivienda protegida terminada suma 947 unidades, también por debajo del ejercicio precedente. La iniciativa pública en terminaciones se sitúa en niveles mínimos del último decenio, en coherencia con el descenso de inicios registrado en ejercicios anteriores. Sin embargo, el régimen de alquiler alcanza su máximo de la serie 2015-2025 en viviendas terminadas, impulsado especialmente por el alquiler asequible, que gana peso relativo dentro del total finalizado y amortigua parcialmente la caída en otras modalidades.
El cierre de 2025 refleja, por tanto, un mercado tensionado en precios y activo en transacciones, pero condicionado por una reducción significativa de la producción residencial. La combinación de precios al alza, dinamismo en la demanda y menor volumen de nueva oferta plantea un escenario en el que el refuerzo del alquiler protegido y asequible se consolida como eje estratégico para mejorar el acceso y equilibrar el mercado en los próximos ejercicios.
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