NOTA DE PRENSA
Este nuevo estudio sobre VT tiene por finalidad aportar un análisis de la situación y normativa actual, para ayudar a la toma de decisiones por parte de las administraciones públicas en un ámbito especialmente sensible y complejo
BILBAO, 5 de febrero de 2026 / La Autoridad Vasca de la Competencia (LEA/AVC) en el marco de su actividad de promoción de la competencia ha elaborado un estudio que quiere ayudar a la toma de decisiones por parte de las administraciones públicas en el ámbito de las viviendas turísticas (VT). LEA/AVC considera imprescindible motivar, con un diagnóstico previo, que la limitación de VTs sea la adecuada sobre la base de razones imperiosas de interés general que justifiquen dicha necesidad.
Y es que, la coexistencia de normas estatales, autonómicas y municipales —a menudo con criterios dispares o contradictorios— genera dificultades para determinar qué requisitos son exigibles, qué usos están permitidos y en qué condiciones puede ejercerse esta actividad. Esta situación desincentiva la inversión y favorece prácticas irregulares, pero además dificulta la consecución de un equilibrio entre el derecho de propiedad, la protección del derecho a la vivienda y la convivencia vecinal. En ausencia de un marco regulador estable y coherente, el fenómeno de las VTs continúa generando tensiones sociales y jurídicas que afectan al conjunto del sistema urbano y residencial.
En su estudio LEA/AVC constata que las VTs han pasado en pocos años de ser una opción incipiente a consolidarse como un elemento clave en la oferta turística, reportando beneficios económicos y una mayor diversidad, pero también han generado tensiones en el mercado residencial y en la configuración urbanística. La distribución de las VTs en Euskadi, no es homogénea; Bilbao y Donostia aglutinan casi el 50% (2.675) de las VTs y un conjunto de municipios costeros, entre ellos Getxo, Bermeo, Zarautz, Hondarribia, Bakio, Leketio o Sopela, agrupan un 23% adicional, evidenciándose la importancia de la localización y de la tradición turística.
Sin embargo, el análisis de los datos revela que en 2025 se produjo una importante ralentización en la incorporación de viviendas turísticas al mercado por la influencia de las distintas iniciativas regulatorias puestas en marcha, que se prevé que se prolongue en los próximos años. La regulación vigente es especialmente compleja al intervenir normas europeas, estatales, autonómicas y locales. Esta situación hace imprescindible avanzar hacia marcos normativos coherentes y coordinados, que garanticen la seguridad jurídica de los operadores económicos y de la ciudadanía.
De ahí que LEA/AVC considera imprescindible que con carácter previo a la adopción de nuevas medidas regulatorias, se lleve a cabo un diagnóstico adecuado de la realidad, que permita conocer la situación efectiva de las VTs, su implantación territorial y qué afectaciones que generan. Dicho diagnóstico debe ir acompañado de un enfoque integral, que combine de forma ordenada los distintos instrumentos disponibles —regulación turística, urbanística, de vivienda y tributaria—, junto con los mecanismos de control de la actividad turística, con el fin de gestionar de manera equilibrada el impacto del turismo.
Los operadores económicos necesitan disponer de reglas claras, estables y previsibles, que les permitan tomar decisiones informadas sobre el desarrollo de sus actividades. En esta línea, resulta recomendable reforzar la transparencia normativa, mejorar la información accesible a operadores y ciudadanía, y fomentar buenas prácticas que contribuyan a compatibilizar el desarrollo turístico con la convivencia vecinal y la función social de la vivienda.
En este marco, los municipios, en ejercicio de sus competencias en materia de planeamiento urbanístico, establecen el modelo de ciudad a través del PGOU y, para ello, tienen la facultad de imponer restricciones al ejercicio de actividades económicas, pero también deben garantizar que toda medida restrictiva de la competencia no dañe las dinámicas del mercado más allá de lo estrictamente necesario.
Las medidas regulatorias deben ser analizadas desde los parámetros de la regulación económica eficiente, siendo imprescindible motivar que la limitación de la actividad de las VTs sea la adecuada sobre la base de razones imperiosas de interés general que justifiquen dicha necesidad, así como la proporcionalidad de la restricción adoptada con la finalidad pretendida y la no discriminación. Resulta especialmente relevante cuando la normativa introduce cierres totales a la actividad.
Por todo ello, el estudio concluye que las barreras regulatorias para el acceso y ejercicio de la actividad en la CAE se han incrementado, son elevadas y difieren en función del municipio. Los últimos cambios normativos incorporados, como la aprobación del Real Decreto del RUA, han establecido requisitos adicionales para operar e incrementado la inseguridad jurídica. El mercado de VTs sigue contando con un marco regulatorio complejo que genera incertidumbre e inseguridad jurídica, y que debería ser atajado.
Sobre LEA/AVC
LEA/AVC es un organismo autónomo, de carácter administrativo, adscrito al Departamento de Hacienda y Finanzas del Gobierno Vasco, que desarrolla su actividad con independencia orgánica y funcional en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Euskadi. Tiene como finalidad promover, garantizar y mejorar las condiciones de libre competencia y transparencia en el mercado, respecto de las actividades económicas que se ejerzan en el ámbito territorial de la CAE.
El estudio “Viviendas para uso turístico en la CAE” está disponible en la web de LEA/AVC.