- Con estas tres incorporaciones, 14 municipios vascos —más de la mitad de la población— residen en zonas con medidas específicas para moderar precios, ampliar oferta asequible y movilizar vivienda vacía, de los que 10 se encuentran en Gipuzkoa, territorio en el que se aplican los índices de referencia
- El acto se ha celebrado en el Ayuntamiento de Hernani, con participación del consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, y de los alcaldes Xabier Lertxundi (Hernani), Andu Martinez de Rituerto (Tolosa) y Mikel Arruti (Lezo)
- Itxaso: “De los 30.470 contratos de alquiler vigentes actualmente en Gipuzkoa, 18.057 se localizan en zonas tensionadas. De ellos 8.019 vencen a lo largo de este año, pero con esta declaración ofrecemos a las personas inquilinas la posibilidad de prorrogarlos, aportando así mayor seguridad y estabilidad en un contexto marcado por la carestía de la vivienda”
El Gobierno Vasco y los Ayuntamientos de Hernani, Tolosa y Lezo han celebrado hoy el acto de declaración de zona de mercado residencial tensionado de los tres municipios guipuzcoanos, un nuevo hito en el despliegue de una de las políticas prioritarias del Departamento de Vivienda y Agenda Urbana para proteger a la ciudadanía frente al tensionamiento del alquiler y acelerar los planes trienales de vivienda asociados a cada declaración.
El consejero del ramo, Denis Itxaso, ha enmarcado estas declaraciones en la estrategia sostenida del Ejecutivo vasco para consolidar y ampliar, de forma progresiva, el mapa de zonas tensionadas en Euskadi. “Cerramos 2025 con once municipios ya declarados oficialmente y publicados en el BOE —Errenteria, Zumaia, Lasarte-Oria, Barakaldo, Irun, Galdakao, Donostia-San Sebastián, Bilbao, Astigarraga, Usurbil y Vitoria-Gasteiz—. Con las declaraciones de Hernani, Tolosa y Lezo, que se publicarán en el BOE de manera inminente, la población residente en estas catorce zonas tensionadas llega al 53% del total de Euskadi, y al 52% del territorio de Gipuzkoa”, ha destacado el consejero.
Además, el Departamento trabaja ya con otras localidades con trámites en marcha
—Arrasate-Mondragón, Zestoa, Pasaia y Basauri—, que podrán incorporarse en fases posteriores al culminar los procedimientos. “El objetivo para 2026 será profundizar en los planes trienales de acción vinculados a cada declaración y avanzar hacia una cobertura de 18 municipios, protegiendo al 54,12% de la población vasca residente en ellos”, ha declarado Itxaso.
En otro orden, el consejero ha dado a conocer que “en Gipuzkoa hay actualmente 30.470 contratos de alquiler vigentes, de los cuales 18.057 se concentran en municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado. Dentro de este grupo, 8.019 contratos vencen a lo largo de este año al haber sido firmados en 2021, si bien quedarán protegidos por la declaración de zona tensionada”. En este sentido, ha añadido que “uno de los beneficios de esta declaración, entre otros, es la posibilidad de que las personas inquilinas puedan prorrogar sus contratos y ganar así seguridad y estabilidad en un contexto de presión residencial”.
Gipuzkoa, territorio con mayor cobertura y con índices de referencia del alquiler
El despliegue avanza de manera especialmente significativa en Gipuzkoa. Con las declaraciones de hoy, Euskadi contará con 14 municipios declarados, de los cuales 10 se ubican en Gipuzkoa, principalmente en torno al área metropolitana de Donostia-San Sebastián.
Además, Gipuzkoa es el territorio que cuenta con índices de referencia del alquiler, lo que permite que los contratos en estas zonas tensionadas cuenten con instrumentos de intervención pública para objetivar y moderar las rentas (índices de referencia e IRAV para la actualización en los supuestos aplicables), garantizando que la ciudadanía pueda hacer valer sus derechos ante las administraciones.
Hernani: un plan integral para responder a la demanda propia y contener el esfuerzo residencial
El diagnóstico constata, entre otros indicadores, el incremento de las rentas de alquiler (+22,3% entre 2016 y 2023) y que los hogares hernaniarras destinan, de media, el 30,5% de sus ingresos a gastos de vivienda, superando el umbral legal. El plan prioriza dar respuesta a la demanda endógena del municipio y evitar presiones desproporcionadas derivadas del área de Donostialdea, combinando el aumento de la oferta asequible, la renovación urbana y medidas sobre el parque existente.
Entre sus ejes, la planificación identifica capacidad para impulsar entre 1.400 y 1.700 nuevas viviendas, con un peso significativo de vivienda protegida y tasada municipal, además de medidas de rehabilitación, accesibilidad, movilización de vivienda y control del mercado (incluyendo herramientas fiscales y el canon sobre vivienda deshabitada en los términos previstos por la normativa vasca).
El alcalde Xabier Lertxundi ha expresado que “paralelamente se ha puesto en marcha el Observatorio de la Vivienda, un servicio público-comunitario creado para impulsar la salida al mercado de las casas vacías. Porque además de construir, es imprescindible destinar las viviendas vacías al alquiler”. Sus funciones principales son:
- Contacto directo con las personas propietarias de las casas vacías para conocer su situación y abrir canales de confianza.
- Informar sobre los programas de alquiler social y movilización de la vivienda, explicando claramente las posibilidades de los propietarios.
- Intermediación y asesoramiento entre propietarios de vivienda vacía y recursos para el alquiler.
- Atención a inquilinos y propietarios para resolver dudas y centralizar la información sobre la vivienda.
- Completar la información y el diagnóstico de la situación de la vivienda en Hernani para orientar mejor las políticas municipales.
Para explicar todo ello, Lertxundi ha adelantado que “se enviará a los propietarios de las viviendas vacías una carta explicando las medidas que se van a adoptar junto con la zona tensionada (recargo del IBI al 150% y cobro del Canon a 10 €m2), así como el servicio del Observatorio”.
Y ha finalizado lanzando el siguiente mensaje: “en el convencimiento de que todas estas medidas servirán para garantizar el derecho a la vivienda en el municipio y hacer frente a presiones externas desproporcionadas, quisiéramos ponernos de nuevo en manos del Departamento de Vivienda, ya que la colaboración interinstitucional es imprescindible”.
Tolosa: 857 viviendas previstas y prioridad al alquiler asequible
Tolosa activa un plan que combina regulación, promoción de vivienda asequible y movilización del parque existente, con un objetivo central: “impulsar más de 800 viviendas en tres años, priorizando el alquiler”, ha anunciado Andu Martinez de Rituerto. De ese total, cerca de 550 se orientan a alquiler asequible en ámbitos como Amarotz -donde en febrero arrancarán las obras de las 192 VPO en la antigua papelera-, San Esteban, Olarrain o Iurreamendi; y alrededor de 275 se destinan a compra protegida en desarrollos como San Esteban u Olarrain.
El diagnóstico acredita el criterio de tensión por evolución de precios: entre 2018 y 2023 la renta media del alquiler aumentó un 20%, superando el umbral legal del 19,6%. Además, constata una demanda estructural de alquiler: 958 personas demandan vivienda protegida en el municipio (604 empadronadas) y, entre las personas empadronadas inscritas en Etxebide, el 75% solicita vivienda en régimen de alquiler.
El plan incorpora, asimismo, medidas específicas sobre la vivienda vacía (identifica 252 viviendas vacías, un 2,6% del parque), el refuerzo de programas públicos (como Bizigune, con 61 viviendas en el municipio) y un esquema de gobernanza y seguimiento con evaluación anual.
En ese sentido, el alcalde de la localidad ha expresado que, “la declaración de Tolosa como zona tensionada es un paso importante que permitirá en cierto modo limitar los precios de los alquileres. Sin embargo, esta medida forma parte de un Plan de Vivienda más amplio que incluye 9 estrategias y 20 acciones con el objetivo de ampliar el alquiler asequible, especialmente de cara a los jóvenes".
Además, Martinez de Rituerto ha reconocido que “con el objetivo de la regeneración de los barrios, fomentaremos la rehabilitación de edificios. También es imprescindible movilizar las viviendas vacías; en eso también estamos trabajando mano a mano con el Gobierno Vasco. El objetivo del plan es claro: que la ciudadanía pueda desarrollar proyectos de vida en el pueblo, que la vivienda se convierta en un derecho y no en un mero negocio. Y, precisamente, esta declaración es un paso más en esa dirección".
En conjunto, el análisis pone de relieve que la presión se concentra especialmente en el mercado del alquiler, ya que el 75% de las personas empadronadas en Tolosa inscritas en Etxebide solicita vivienda protegida en régimen de alquiler, frente a un 25% que opta por la compra.
Lezo: 158 nuevas viviendas protegidas y dotacionales y movilización de 208 viviendas sin empadronamiento
Lezo prevé la promoción de 158 nuevas viviendas protegidas y dotacionales en tres años, combinando el incremento de oferta con la movilización del parque existente. El diagnóstico, con 534 solicitudes activas registradas en Etxebide, refleja un predominio de la demanda de alquiler (56,6%) y que más de la mitad de las personas demandantes (51,1%) no están empadronadas en el municipio, lo que incrementa la presión sobre un parque limitado.
En términos de oferta, el plan concreta desarrollos como el ámbito de Olatzar (viviendas tasadas y VPO en distintas fases) e Isasti, y contempla el impulso de 52 alojamientos dotacionales en régimen de alquiler para jóvenes, con estancias temporales. Según ha explicado Arruti, el proyecto de 52 alojamientos dotacionales destinados al alquiler juvenil en la calle Aralar también es de gran importancia. “Es un proyecto que ha sufrido problemas de tramitación durante años, pero estamos en vía de dar el último impulso. Es una buena noticia, ya que se ampliará la oferta para la emancipación juvenil. No obstante, debemos ser perseverantes, ya que han pasado 17 años y, durante todo este tiempo, muchas personas podrían haber tenido la oportunidad de acceder a estos alojamientos para desarrollar su proyecto de vida”, ha afirmado el alcalde de Lezo.
Una de las palancas inmediatas del plan es la vivienda sin personas empadronadas: se identifican 208 viviendas, aproximadamente el 7,44% del parque residencial. De ellas, 175 se concentran en el núcleo urbano, lo que refuerza su potencial como recurso inmediato para ampliar la oferta de alquiler.
Para movilizar estas viviendas, el Ayuntamiento ha previsto una combinación de incentivos y medidas fiscales: bonificación del 50% del IBI para las viviendas incorporadas al programa Bizigune (actualmente 10 viviendas de Lezo están adscritas, 9 ya ocupadas y 1 en proceso de admisión), aplicación de recargos en el IBI a viviendas vacías. En palabras del alcalde, “se analizará el efecto que tengan estas medidas, para valorar si también debería contemplarse la aplicación del canon de vivienda deshabitada”, como ya hace Azpeitia.
Paralelamente, se prevén acciones informativas directas a las personas propietarias para fomentar su incorporación a los programas Bizigune y ASAP, este último aún sin expedientes activos en el municipio. Al mismo tiempo, Lezo, junto a Errenteria, Oiartzun y Pasaia pondrá en marcha la Oficina de Vivienda de Oarsoaldea, que tendrá como objetivo informar y atender a la ciudadanía sobre las ayudas económicas que ofrece el Ayuntamiento y sobre los programas de otras entidades, como los mencionados anteriormente del Ejecutivo vasco.
En definitiva, el Plan de Vivienda de Lezo sigue un mapa de ruta integral en el que el Ayuntamiento está progresando desde varios puntos. Uno de ellos es el nombramiento del municipio como zona de mercado residencial tensionado. “Esto nos permitirá activar herramientas jurídicas y administrativas concretas para seguir en el camino de garantizar el derecho a la vivienda de las y los lezoarras. Lezo es un pueblo vivo, un pueblo que cuida de la comunidad. Nuestro objetivo es claro: que las y los lezoarras puedan vivir en Lezo”, ha concluido el alcalde.
Zonatensionadaeuskadi.eus
La información actualizada sobre el alcance y situación de las zonas tensionadas puede consultarse en zonatensionadaeuskadi.eus, que incorpora un buzón de denuncias para comunicar infracciones relacionadas con estas zonas, desde incumplimientos de la limitación de precios del alquiler hasta actividad de viviendas turísticas sin licencia.
Más información en el portal Irekia (Se abrirá en nueva ventana)