- Con estas tres nuevas incorporaciones, son 17 los municipios vascos -54% de la población- en los que el despliegue de las zonas tensionadas es total después de que el martes pasado se publicaran los índices de referencia de Bizkaia y Álava
- En conjunto, los tres municipios contemplan la promoción de cerca de 1.500 nuevas viviendas en los próximos años, una cifra que podría elevarse hasta casi 1.800 si se desarrolla todo el potencial urbanístico previsto en sus respectivos planeamientos. Todos ellos estudian la posibilidad de aplicar el canon de vivienda vacía con el objetivo de sacar más pisos al alquiler
Arrasate, Pasaia y Zestoa han sido declarados zonas de mercado residencial tensionado, en un acto celebrado esta mañana en la Delegación del Gobierno Vasco en Gipuzkoa, en San Sebastián, en el que han participado sus respectivos responsables municipales, Maider Morras, Teo Alberro y Mikel Arregi, junto al consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso. La declaración, que será efectiva mañana martes tras su publicación en el BOE en el día de hoy, permitirá a las tres localidades activar un conjunto amplio de medidas para contener los precios del alquiler, aumentar la oferta de vivienda asequible y reforzar la protección de la ciudadanía frente a las dificultades de acceso a la vivienda. En conjunto, los tres municipios contemplan la promoción de cerca de 1.500 nuevas viviendas en los próximos años, una cifra que podría elevarse hasta casi 1.800 si se desarrolla todo el potencial urbanístico previsto en sus respectivos planeamientos.
Con esta nueva incorporación, Gipuzkoa suma ya 13 municipios declarados zona tensionada —Errenteria, Zumaia, Lasarte-Oria, Irun, Donostia, Astigarraga, Usurbil, Hernani, Tolosa, Lezo, Arrasate, Pasaia y Zestoa—, lo que supone el 57,5% de la población del territorio, un total de 374.455 habitantes, reside en localidades donde se aplican medidas específicas de regulación del mercado del alquiler. Cabe destacar que el despliegue de esta figura avanza de forma especialmente significativa en Gipuzkoa, con una fuerte implantación en el entorno metropolitano de Donostia-San Sebastián, pero también con una extensión progresiva hacia otros ámbitos, reflejando que la tensión del mercado residencial ya no es un fenómeno exclusivamente urbano, sino estructural.
Además, según ha explicado el consejero Itxaso, “si a esta lista se suman los expedientes actualmente en tramitación —Bergara, Deba, Oiartzun, Oñati y Orio—, la cobertura alcanzaría el 64,2% de la población guipuzcoana, con 465.585 habitantes”. En el conjunto de Euskadi, por su parte, son ya 17 las localidades declaradas zonas tensionadas, superando los 1.100.000 habitantes, el 54% de la población. “Con los expedientes en curso —incluyendo los municipios de Gipuzkoa citados más Basauri, Sopela, Urduliz, Gorliz, Bermeo, Lekeitio y Elorrio en Bizkaia— este porcentaje se elevará hasta el 57% en los próximos meses”, ha añadido.
Asimismo, aunque en esta ocasión las nuevas declaraciones corresponden únicamente a municipios guipuzcoanos, el consejero ha querido poner en valor que “el sistema de zonas tensionadas está ya plenamente operativo en toda Euskadi tras la incorporación de los índices de precios de referencia para Bizkaia y Álava el pasado martes, lo que garantiza que el conjunto del mercado del alquiler cuenta con mecanismos de protección efectivos tanto para las personas inquilinas como para las propietarias”.
ARRASATE: Presión estructural del mercado y apuesta por ampliar la vivienda protegida
Arrasate afronta la declaración como zona tensionada desde una realidad marcada por el crecimiento sostenido de la demanda de vivienda, especialmente en alquiler, y una oferta insuficiente para absorber ese cambio estructural. En los últimos años, el precio del alquiler ha aumentado un 23,9% (2017–2022) y un 30,7% si se amplía la perspectiva a 13 años, situándose por encima de las medias territoriales. Este incremento se produce en un contexto en el que el parque en alquiler sigue siendo reducido (13,9%), lo que evidencia un desajuste entre oferta y demanda.
“Los datos derivados del diagnóstico realizado por el Ayuntamiento evidencian que la vivienda está lejos de garantizarse como un derecho básico, habiéndose regulado principalmente bajo las dinámicas del mercado. Esta declaración pretende poner límites a dichos mecanismos y dotar de instrumentos jurídicos e institucionales que permitan poner la vivienda al servicio de la ciudadanía. No debemos olvidar que la vivienda es un pilar indispensable para el desarrollo de una vida digna”, ha señalado la alcaldesa de Arrasate, Maider Morras.
El cambio de modelo residencial es evidente: el número de hogares en alquiler ha crecido un 87% en poco más de una década, impulsado principalmente por la población joven y por hogares con menor capacidad adquisitiva. Sin embargo, esta transición no ha ido acompañada de un crecimiento suficiente de la oferta. A ello se suma un parque con limitaciones estructurales: la vivienda protegida representa el 8,07% del total, y existe un porcentaje relevante de viviendas sin uso efectivo (9,7%), muchas de ellas con necesidades de rehabilitación o uso temporal.
Ante este escenario, el Plan de Acción municipal a tres años definido por el Ayuntamiento plantea una intervención integral que combina el desarrollo de nueva vivienda protegida, en torno a 1.000 en los próximos 15 años, la movilización del parque existente y el refuerzo de las políticas sociales. Entre las principales actuaciones destacan el desarrollo de ámbitos como San Andrés Berri o Intxausti, la activación de suelos públicos mediante colaboración con el Gobierno Vasco, la promoción de viviendas de menor tamaño adaptadas a nuevas realidades familiares y el impulso de apartamentos dotacionales para jóvenes y personas mayores. En ese sentido, Morras ha destacado que “este solar de titularidad municipal está destinado a vivienda protegida, y en las conversaciones con el Gobierno Vasco hemos mostrado nuestra disposición a cederlo; la sintonía ha sido positiva”.
El plan contempla también la posible adquisición del edificio La Merced para desarrollar apartamentos dotacionales intergeneracionales, así como medidas fiscales, ayudas al alquiler y herramientas de intervención como el control de precios o la movilización de vivienda vacía a través de la posible implantación de un canon de 10 euros por metro cuadrado, que se incrementará un 10% durante la vigencia de la declaración anual, hasta el triple de su importe inicial, es decir, hasta 30 € por metro cuadrado. “La declaración de zona tensionada nos dota de instrumentos que deberán activarse progresivamente en los próximos meses y años. Se trata de un proceso que requiere un diálogo estrecho con las personas propietarias, con el objetivo de incorporar al mercado el mayor número posible de viviendas vacías existentes en Arrasate”, ha concluido la alcaldesa.
PASAIA: Alta presión residencial con poca capacidad de crecimiento urbano
Pasaia representa uno de los casos más complejos dentro del territorio, al combinar una fuerte presión residencial con una práctica ausencia de suelo disponible para nuevos desarrollos. Las familias destinan de media el 35,9% de sus ingresos al pago de la vivienda —por encima del umbral de sobreesfuerzo—, con picos del 37,4% en distritos como Trintxerpe. Los precios han experimentado incrementos significativos, con subidas del 35% en vivienda en propiedad y del 23,3% en alquiler en los últimos años.
Al mismo tiempo, la oferta se ha reducido, mientras que la demanda sigue siendo elevada y mayoritariamente local. De hecho, más del 60% de las solicitudes de vivienda proceden de personas empadronadas y se orientan al alquiler, con un perfil predominante de hogares unipersonales y rentas medias o bajas. El municipio, prácticamente consolidado desde el punto de vista urbanístico, presenta además un parque residencial envejecido y con problemas de accesibilidad, lo que limita su capacidad de respuesta.
No obstante, el Plan de Acción previsto se articula en torno a cuatro ejes estratégicos y apuesta por una combinación de medidas adaptadas a esta realidad: desarrollo limitado de nuevas unas 400 viviendas públicas en promociones como Luzuriaga (73), Estrataldea (94), Izarra (28) o Bordaenea (14), así como nuevas actuaciones en Azkuene Goia (40), Larrabide Azpi (62) o Papin (48), impulso de fórmulas alternativas como apartamentos dotacionales o cooperativas en cesión de uso, y una fuerte apuesta por la rehabilitación y regeneración urbana. También se refuerzan las medidas regulatorias, incluyendo el control del alquiler turístico, la movilización de vivienda vacía, incentivos fiscales para el alquiler asequible y la posibilidad de redefinir el concepto de gran tenedor para intensificar la intervención pública.
En ese sentido, su alcalde Teo Alberro ha manifestado que “el acceso a la vivienda es hoy uno de los principales factores de desigualdad, y las instituciones tenemos la responsabilidad de actuar con decisión. Este plan no es solo un documento técnico: es un compromiso político para garantizar el derecho a la vivienda de la ciudadanía de Pasaia. Mientras los precios suben, muchas vecinas y vecinos —especialmente jóvenes— ven cómo se les expulsa de su propio pueblo. No podemos aceptar que vivir en Pasaia sea un privilegio”.
Asimismo, ha subrayado que “somos un municipio prácticamente consolidado, sin margen para crecer hacia fuera. Por eso, debemos apostar por nuevas vías: activar vivienda vacía, rehabilitar y desarrollar fórmulas alternativas que pongan la vida en el centro y no la especulación. Vamos a utilizar todas las herramientas a nuestro alcance para movilizar vivienda vacía y frenar prácticas especulativas. No es razonable que haya viviendas cerradas mientras hay gente que no puede acceder a una. La vivienda es un derecho, no un bien de inversión”. Pasaia se plantea aplicar también el canon a la vivienda deshabitada con una cuantía de 10 euros por cada metro cuadrado de la vivienda, que se incrementará un 10 % por cada año que permanezca vigente la declaración de la vivienda, hasta que se triplique el importe inicial.
ZESTOA: Atracción residencial, escasez de vivienda protegida y alto potencial de movilización
Zestoa se incorpora a la declaración como zona tensionada en un contexto de crecimiento demográfico sostenido y transformación de su papel dentro del entorno comarcal. En los últimos años, la población ha aumentado un 22,6% y las previsiones apuntan a que seguirá creciendo en los próximos años. Sin embargo, el parque de vivienda no ha evolucionado al mismo ritmo, lo que ha generado un desajuste estructural entre oferta y demanda.
El municipio cuenta actualmente con 1.859 viviendas, con una antigüedad media de más de 46 años, y una presencia muy limitada de vivienda protegida (2,5%). La demanda de alquiler es mayoritaria (71,6% de las 314 solicitudes), con un fuerte peso de jóvenes y hogares unipersonales, lo que evidencia un cambio en las necesidades residenciales. A ello se suma un dato especialmente relevante: el 20,6% de las viviendas (388) no cuenta con personas empadronadas y la tasa de vivienda vacía alcanza el 10,1%, por encima de la media de Gipuzkoa, lo que abre un importante margen para la movilización de vivienda hacia el alquiler. En palabras de su alcalde, Mikel Arregi, “Zestoa es un pueblo demográficamente muy disperso, con numerosos barrios poblados (Arroabea, Arroagoia, Aizarna...), y en la mayoría de ellos, al no haber oferta residencial, el núcleo urbano principal se tensiona aún más”.
Por ello, el Plan de Acción municipal plantea una estrategia estructurada en cuatro ejes. El principal se centra en ampliar de forma progresiva el parque de vivienda protegida, actualmente en 47 unidades, con especial atención al alquiler social. El objetivo es generar, a medio plazo, un stock suficiente de vivienda a precios limitados que permita influir en el mercado libre y corregir la escalada de precios. El plan contempla también diversas actuaciones concretas en materia de promoción. Entre ellas destaca la reactivación del ámbito AB04 Rezola (Arroabea), donde existe capacidad para desarrollar hasta 35 viviendas. Aunque inicialmente estaban previstas para el mercado libre, el Ayuntamiento plantea reconducir esta promoción hacia vivienda protegida en alquiler, en colaboración con el Gobierno Vasco.
Asimismo, se prevé la promoción de nuevas viviendas protegidas en suelos municipales, con la creación de al menos 12 viviendas destinadas a alquiler social mediante fórmulas de colaboración interinstitucional. "Recientemente el Ayuntamiento ha adquirido y demolido dos bloques situados en el casco histórico con el objetivo de construir viviendas para alquiler social", ha declarado Arregi. A estas actuaciones, ha añadido, “se suma la posibilidad de generar en torno a 10 viviendas adicionales en otros emplazamientos, también orientadas al alquiler. Estamos hablando de 57 nuevas viviendas en total”.
En cuanto a la movilización de vivienda vacía, el Ayuntamiento elaborará un censo y aplicará medidas para activar este parque, incluyendo un canon de hasta 10 €/m², con incrementos progresivos. También se impulsarán programas de intermediación como Bizigune y actuaciones de rehabilitación para adaptar el parque existente. Además, “desde hace un año está en vigor una ordenanza municipal que regula el cambio de uso de locales comerciales en desuso a vivienda”, ha confirmado el alcalde.
El tercer eje refuerza las ayudas al alquiler, especialmente para jóvenes. El programa Gaztelagun ha gestionado 36 expedientes en Zestoa, de los cuales 10 siguen activos. A nivel municipal, existen ayudas a la emancipación dotadas con 40.000 euros anuales. También se prevén medidas para colectivos vulnerables, incluyendo alternativas en caso de desahucio mediante Bizigune y el desarrollo de vivienda de emergencia. En definitiva, la declaración de zona tensionada permitirá intervenir en el mercado con medidas como la limitación de rentas en nuevos contratos, índices de referencia y prórrogas extraordinarias, aplicadas progresivamente para estabilizar precios y proteger a inquilinos, especialmente frente a grandes tenedores.
En su intervención, el alcalde de Zestoa, Mikel Arregi, ha señalado que “Zestoa tiene mucha presión residencial por su ubicación, al ser puerta de entrada de costa a Urola Erdia, lo que tensiona aún más el núcleo urbano ante la falta de oferta”. Además, ha advertido de que “sin nuevas soluciones, las generaciones jóvenes se verán obligadas a marcharse, con el consiguiente envejecimiento de la localidad”.
Zonatensionadaeuskadi.eus
La información actualizada sobre el alcance y situación de las zonas tensionadas puede consultarse en zonatensionadaeuskadi.eus, que incorpora un buzón de denuncias para comunicar infracciones relacionadas con estas zonas, desde incumplimientos de la limitación de precios del alquiler hasta actividad de viviendas turísticas sin licencia.
Más información en el portal Irekia (Se abrirá en nueva ventana)