- El Gobierno Vasco cierra 2025 y presenta su hoja de ruta para el próximo año en materia de vivienda, suelo y urbanismo: más oferta, más protección de la demanda y nuevas herramientas para regular el alquiler
- Con la aprobación del “Decreto de Medidas Urgentes” a finales del primer trimestre de 2026, Vivienda completará su “Plan Integral de Acceso a la Vivienda de Euskadi”, que agrupa en un único documento la “caja de herramientas” con la que se pretende responder a la actual crisis de oferta, tanto para las personas más vulnerables como para el grueso de las clases medias.
El Departamento de Vivienda y Agenda Urbana cierra 2025 consolidando un ciclo de reformas y planificación orientado a dar respuesta a uno de los principales retos sociales y económicos del país: el acceso a una vivienda digna y asequible. El balance del año confirma avances y reformas que permitirán acelerar la producción de vivienda protegida y acortar los tiempos de tramitación de expedientes y construcción. Asimismo, el Gobierno Vasco ha llevado a cabo una apuesta sin precedentes para proteger la demanda con instrumentos clave como la declaración de zonas de mercado residencial tensionado y el desarrollo de los índices de referencia del alquiler para Gipuzkoa, con siete municipios en los que su aplicación es ya efectiva.
De este modo, en 2026, el Departamento centrará su actividad en la implementación de la Ley de Medidas Urgentes, aprobación y despliegue del Decreto que mejorará la protección de la demanda, así como en el seguimiento de los compromisos adquiridos en cada uno de los planes trianuales de acción acordados con cada uno de los municipios declarados tensionados, que ya en este próximo pasarán
1) Ley de Medidas Urgentes: despliegue efectivo en 2026
Tras la aprobación parlamentaria de la Ley de Medidas Urgentes en materia de Vivienda, Suelo y Urbanismo, y su publicación en el BOPV el pasado lunes 29 de diciembre, 2026 será el año de su entrada en funcionamiento real mediante el desarrollo y aplicación de sus instrumentos para:
- Agilizar trámites y reducir plazos administrativos, facilitando la activación de promociones.
- Impulsar herramientas para movilizar suelo y desbloquear operaciones urbanísticas con mayor autonomía municipal.
- Reforzar medidas vinculadas a zonas tensionadas, incluyendo límites a la proliferación de viviendas turísticas donde aplique.
En palabras del consejero Denis Itxaso, “la vivienda es un problema que tiene solución”, y la legislatura entra en 2026 con reformas y la mayor dotación de recursos económicos para Vivienda de la historia del Gobierno Vasco, orientados a resultados concretos en el ámbito de la oferta, pero también de la demanda.
2) Mejora del “decreto sobre la demanda”: ajustes normativos para ampliar cobertura
En 2026 se trabajará en mejoras normativas para fortalecer la protección de la demanda y ampliar el alcance del sistema vasco de prestaciones para mejorar el acceso a una vivienda. Entre los hitos previstos figura la modificación del Decreto 147/2023, ajustando requisitos para incrementar el número de personas beneficiarias del derecho subjetivo y de programas como Gaztelagun o Bizigune.
Este paquete de reformas se alinea con las actualizaciones ya impulsadas en 2025 a través de la Ley de Medidas Urgentes, con foco en atacar los problemas a los que se enfrenta la oferta, y mejorar así el acceso a programas y prestaciones clave para hacer efectivo el derecho de acceso a una vivienda digna y asequible. Con la aprobación del “Decreto de Medidas Urgentes” a finales del primer trimestre de 2026, Vivienda completará su “Plan Integral de Acceso a la Vivienda de Euskadi”, que agrupa en un único documento la “caja de herramientas” con la que se pretende responder a la actual crisis de oferta, tanto para las personas más vulnerables como para el grueso de las clases medias.
3) Zonas tensionadas: consolidación y nuevas incorporaciones en 2026
Euskadi cierra 2025 con once municipios ya declarados oficialmente como zonas de mercado residencial tensionado, de acuerdo con la normativa estatal y autonómica vigente y con publicación en el BOE: Errenteria, Zumaia, Lasarte-Oria, Barakaldo, Irun, Galdakao, Donostia-San Sebastián, Bilbao, Astigarraga, Usurbil y Vitoria-Gasteiz. Estos once municipios concentran en torno a 1.048.000 habitantes, lo que equivale al 47,7% de la población vasca. A esta lista se irán sumando de forma progresiva otros municipios que cumplen los criterios objetivos establecidos en la ley y han solicitado formalmente la declaración, a los que se acompañará con apoyo del trabajo técnico del Observatorio Vasco de la Vivienda y de la guía para ayuntamientos.
Esta cobertura territorial se ampliará de forma significativa a comienzos de 2026. Con la próxima declaración de Hernani, Tolosa y Lezo, prevista para finales del mes de enero, el porcentaje de población residente en zonas tensionadas superará el 50% del total de Euskadi.
Además, el Departamento que actualmente trabaja con otras localidades con los trámites ya en marcha, entre ellos Arrasate-Mondragón, Zestoa, Pasaia y Basauri, que podrán incorporarse en fases posteriores una vez culminados los procedimientos correspondientes. Para el próximo año el objetivo será, pues, profundizar en los planes trienales de acción asociados a cada declaración y proteger al 53,36% del total de la población vasca, residente en estos 18 municipios.
Toda la información actualizada sobre el alcance y situación de las zonas tensionadas en Euskadi puede consultarse en el portal específico zonatensionadaeuskadi.eus, que incorpora un buzón de denuncias para comunicar al Gobierno Vasco cualquier infracción relativa a las zonas tensionadas, tanto incumplimientos en la limitación de precios del alquiler, como en la actividad de viviendas turísticas sin licencia.
4) Índices de referencia del alquiler: publicación y operatividad en Bizkaia y Araba
El Departamento prevé que 2026 sea el año en el que se culmine la publicación/operatividad de los índices de referencia vinculados a la contención de los precios del alquiler en zonas tensionadas, un proceso que depende de datos tributarios de arrendadores y arrendatarios, y que en Euskadi se obtienen vía la declaración del IRPF de las Haciendas Forales. Así, la colaboración en este campo de las Diputaciones Forales es clave para asegurar que se obtienen y comparten aquellos datos necesarios para establecer dichos índices en cada uno de los tres territorios vascos. Álava y Bizkaia han comunicado el envío a Eustat de la información fiscal necesaria (incluida la de 2024) para que pueda elaborarse el índice y se espera que, en el primer semestre de 2026, ambos territorios puedan ya aplicar los índices de referencia para topar los alquileres en los supuestos establecidos por la ley estatal de vivienda,
Además, Euskadi, a través de su página web https://zonatensionadaeuskadi.eus/ ofrece herramientas informativas para la ciudadanía y aquellos agentes participantes de la cadena de valor de la vivienda, como el simulador de índices de referencia asociado a zonas tensionadas, los planes de Euskadi y municipios tensionados para hacer frente a la emergencia habitacional o calculadoras como el IRAV, que permiten conocer, con transparencia, la actualización de la renta máxima que corresponde a los contratos de alquiler, según la legislación vigente.
Con esta hoja de ruta, 2026 se plantea como un año de despliegue y consolidación: reformas para producir más vivienda asequible, mejoras regulatorias para proteger mejor la demanda, expansión ordenada de zonas tensionadas y la puesta en marcha de los índices de referencia necesarios para aplicar plenamente los mecanismos de contención del alquiler donde corresponda.
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