Euskal Herriko Agintaritzaren Aldizkaria

69. zk., 2025eko apirilaren 9a, asteazkena

Hemen ikusgai dauden gainerako formatuen edukia PDF dokumentu elektroniko ofizial eta jatorrizkoa eraldatuz lortu da

BESTELAKO XEDAPENAK

ETXEBIZITZA ETA HIRI AGENDA SAILA

1575

AGINDUA, 2025eko martxoaren 18koa, Etxebizitza eta Hiri Agendako sailburuarena, Lasarte-Oriako udalerria bizitegi-merkatu tentsionatu izendatzen duena.

Lurralde Plangintza, Etxebizitza eta Garraioko sailburuak, 2025eko urtarrilaren 9ko Aginduaren bidez, Lasarte-Oriako udalerria bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu izendatzeko prozedura abiatu zuen. Espedientearen zenbakia AAAA_ORD_7275/24_09 da, eta hauek dira

EGITATEAK

Lehenengoa.– 2024ko irailaren 26an (erregistro elektroniko orokorra, 2024/018313 zk.), 1918 zenbakiko Alkatetza Dekretua aurkeztu zen, 2024ko irailaren 26koa, zeinaren bidez eskatzen zaion Etxebizitza eta Hiri Agenda Sailari has dezala Lasarte-Oria udalerria tentsio handiko eremu izendatzeko prozedura, Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18. artikuluan aurreikusitakoaren arabera.

Bigarrena.– Behin dokumentazioa aztertuta, Administrazio Publikoen Administrazio Prozedura Erkidearen 2015eko urriaren 1eko 39/2015 Legeak 68.3 artikuluan xedatutakoarekin bat etorriz, Eusko Jaurlaritzako Etxebizitzako Plangintzaren eta Prozesu Eragileen zuzendariaren ebazpen baten bidez Lasarte-Oriako Udalari epe bat eman zitzaion, udalerria bizitegi-merkatu tentsionatu izendatzeko eskabideari erantsitako Neurrien Plan Espezifikoan aldaketak edo hobekuntzak egin zitzan.

Hirugarrena.– 2024ko abenduaren 12an, Lasarte-Oriako Udalak borondatezko hobekuntzen dokumentua aurkeztu zuen udalerriko bizitegi-merkatu tentsionatuko zona izendatzeko eskaeran, eta zabaldu egin zituen neurrien plan espezifikoa eta justifikazio-memoria, Eusko Jaurlaritzako Etxebizitzako Plangintzaren eta Prozesu Eragileen Zuzendaritzak bidalitako errekerimenduan ezarritako jarraibideak txertatuta.

Laugarrena.– Eusko Jaurlaritzako Etxebizitza eta Hiri Agendako sailburuaren 2025eko urtarrilaren 9ko Aginduaren bidez, hasiera ematen zitzaion Lasarte-Oriako udalerria bizitegi-merkatu tentsionatu izendatzeko prozedurari, eta jendaurrean jarri zen.

Agindua 2025eko urtarrilaren 29ko EHAAn argitaratu zen, 19. zenbakian, baita 2025eko urtarrilaren 29ko GAOn ere, 18. zenbakian, eta interesdunei 20 egun balioduneko epea eman zitzaien alegazioak jartzeko, azken argitalpenaren biharamunetik zenbatzen hasita.

Etxebizitza eta Hiri Agenda Sailaren web-orrian argitaratuta, jendaurrean jartzen dira Lasarte-Oriako udalerria eremu tentsionatu izendatzeko prozedurari hasiera ematea justifikatzen duten azterketak eta aldez aurreko memoria.

Agindua 2025eko urtarrilaren 10ean jakinarazi zioten Lasarte-Oriako Udalari, eta hogei egun balioduneko entzunaldi-epea eman, jakinarazpena jaso eta hurrengo egunetik zenbatzen hasita, egoki iritzitako alegazioak eta agiriak aurkez zitzan.

Bosgarrena.– Interesdunei entzunaldia egiteko eta informazioa jendaurrean jartzeko epea igaro zenean, inork ez zuen alegaziorik jarri garaiz eta behar bezala.

Seigarrena.– Administrazio-espedientearen barruko dokumentazioa ikusirik, Lasarte-Oriako udalerria bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu izendatzeko behin betiko justifikazio-memoria idatzi zen, eta bertan, besteak beste, Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legean xedatzen denaren ondorioetarako eremu tentsionatuaren deklarazioaren xede-eremuan edukitzaile handia izatea zer den arrazoitzen da, honela: lege horretan ezarritakoaren ondorioetarako, edukitzaile handitzat jotzen dira bizitegi-erabilerako hiri-lurreko bost ondasun higiezin edo gehiago dituzten pertsona fisiko edo juridikoak, baita bizitegi-erabilerako 1.500 m²-tik gorako azalera eraikia dutenak ere, betiere garajeak eta trastelekuak kenduta, administrazio publikoen, haien ente instrumentalen edo partaidetza nagusia duten sozietateen titulartasunekoak diren etxebizitzak izan ezik.

Memorian, bestalde, arrazoitzen da egokia dela bizitegi-merkatu tentsionatu deklaratuetan dauden higiezinen etxebizitza-errentamenduko kontratuei Hiri Errentamenduen Legearen 17.7 artikuluan (29/1994, azaroaren 24koa) jasotzen den errenta-mugaketa aplikatzea, legez ezarritako gainerako neurriak bazter utzi gabe. Mugaketa horren arabera, toki bat tentsio-eremu izendatu eta hurrengo bost urteetan errentamendu-kontraturik indarrean ez duten higiezinetan, kontratu berriaren hasieran hitzartzen den errentak ezingo du gainditu erreferentziazko prezioen indize-sistemaren arabera aplikatzekoa den prezioaren gehieneko muga.

ZUZENBIDEKO OINARRIAK

Lehenengoa.– Eusko Jaurlaritzak du bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuak deklaratzeko eskumena, Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18.2 artikuluan xedatutakoaren arabera, zeinak ezartzen baitu etxebizitza-arloan eskumena duen administrazioak deklaratu beharko dituela bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuak, legean bertan jasotako neurri espezifikoak aplikatzeko.

Autonomia Estatutuaren 10.31 artikuluan eta Etxebizitzari buruzko Legean (3/2015, 2015eko ekainaren 18koa) etxebizitzaren arloari buruz onartutako eskumen osoen eta esklusiboen esparruan, eta etxebizitzaren arloan bereganatutako eginkizunekin bat etorriz, Lehendakariaren ekainaren 23ko 18/2024 Dekretuan xedatutakoaren arabera (Euskal Autonomia Erkidegoko Administrazio Orokorreko sailak sortu, ezabatu eta aldatzen dituena eta sail bakoitzaren egitekoak eta jardun-arloak finkatzen dituena), Etxebizitza eta Hiri Agenda Sailak eskumena du bizitegi-merkatu tentsionatuak izendatzen dituen espedientea ebazteko, Etxebizitza Eskubidearen aldeko Legearen 18.2 artikuluan (12/2023, 2023ko maiatzaren 24koa) adierazitako ondorioetarako.

Bigarrena.– Etxebizitza Eskubidearen aldeko Legearen 18.2 artikuluak (12/2023, 2023ko maiatzaren 24koa) xedatzen duenez, legean bertan jasotako neurri espezifikoak aplikatzearen ondorioetarako, arau hauek bete behar dira bizitegi-merkatu tentsionatuak izendatzeko:

«a) Deklarazioaren aurretik, prestaketa-prozedura bat egingo da, eremu bakoitzeko bizitegi-merkatuaren egoerarekin lotutako informazioa lortzeko, barnean hartuta: etxebizitza mota ezberdinen alokairu- eta salmenta-prezioen adierazleak eta haiek denboran izan duten bilakaera; eta egoiliarren errenta erabilgarriaren adierazleak eta haiek denboran izan duten bilakaera. Adierazle horiek, etxebizitza-prezioekin batera, aukera emango dute familiek etxebizitza duin eta egokia izateko egin behar duten ahalegin ekonomikoaren bilakaera neurtzeko. Horretarako, salmenta-prezioen banaketari dagokionez, kontuan hartu ahal izango dira Ogasuneko eta Funtzio Publikoko Ministerioaren Katastroko Zuzendaritza Nagusiak prestatzen dituen bizitegi-erabileraren balio-mapak, zeinak egiten baititu higiezinen merkatuaren urteko txostenen barruan, bat etorriz martxoaren 5eko 1/2004 Legegintzako Errege Dekretuak onartutako Higiezinen Katastroari buruzko Legearen testu bateginaren azken xedapenetako hirugarrenarekin. Zehazki, balio-mapa horietan adierazten diren lurralde-eremu homogeneoak hartuko dira kontuan.

b) Lurralde-eremu jakin bat bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeak berekin dakar informazio-izapide bat egitea, zeinetan jendaurrean jarri beharko baita deklarazio horren oinarri den informazioa, barne hartuta biztanleriaren eta familien banaketa espazialari, egiturari eta dinamikari buruzko azterlanak, bai eta eskaintzaren, prezioen eta etxebizitza moten araberako zonifikazioa ere, edo gizarte- eta lurralde-kohesioaren kalterako diren desorekak eta gizarte- eta espazio-bereizketako prozesuak agerian jartzea edo prebenitzea ahalbidetzen duen beste edozein azterlan.

c) Etxebizitzaren arloan eskumena duen administrazioaren mugatze-prozeduraren ebazpenak arrazoituta egon behar du, eta behar bezala azaldu beharko da dagokion eremuko edozein modalitatetako etxebizitza-merkatuak zer-nolako gabeziak edo hutsak dituen ohiko etxebizitzaren eskariari erantzuteko eta arrazoizko prezioak eskaintzeko, aintzat hartuta biztanleria egoiliarraren egoera sozioekonomikoa eta dinamika demografikoak, bai eta lurralde-eremu bakoitzaren berezitasun eta ezaugarriak ere. Ebazpen hori Garraioetako, Mugikortasuneko eta Hiri Agendako Ministerioko Hiri Agenda eta Etxebizitzako Idazkaritza Nagusiari jakinarazi beharko zaio.

d) Lurralde-eremu bat bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu izendatzen duen deklarazioak hiru urteko indarraldia izango du, eta urtero luzatu ahal izango da prozedura berari jarraituz, baldin eta deklarazio hori eragin zuten inguruabarrek bere horretan badiraute, eta aurreko deklaraziotik egoera leheneratzeko edo hobetzeko hartu diren neurriak eta ekintza publikoak justifikatu ondoren. Lege honetan jasotzen diren neurriak aplikatzeko, Garraioetako, Mugikortasuneko eta Hiri Agendako Ministerioak ebazpen bat onartuko du, hiru hilean behin, artikulu honetan legez ezarritako prozeduraren arabera deklaratu diren bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuen zerrenda jasoko duena.»

Hirugarrena.– 12/2023 Legearen 18. artikuluan xedatutakoaren arabera, 2. apartatuan ezarritako bizitegi-merkatu tentsionatu bat izendatzeko, justifikazio-memoria bat egin beharko da, honako bi inguruabar hauetako bat gertatzen dela egiaztatzeko:

a) Hipotekak edo alokairuak –gehi oinarrizko gastu eta hornidurek– aurrekontu pertsonalean edo bizikidetza-unitatearen aurrekontuan batez beste duten karga ez dela handiagoa etxeko batezbesteko diru-sarreren edo errentaren ehuneko hogeita hamar baino.

b) Etxebizitza erosteko edo alokatzeko prezioak kasuan kasuko autonomia-erkidegoko kontsumo-prezioen indizearen hazkunde metatuaren ehunekoa baino gutxienez hiru puntu handiagoa izatea, bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratu aurreko bost urteetan.

Deklarazioak plan espezifiko bat idatzi beharra ekarriko du berekin, atzemandako desorekak zuzentzeko beharrezko neurriak eta garapen-egutegia proposatuko dituena.

Laugarrena.– Legez eskatzen diren prozedurazko izapideak betez izapidetu da prozedura. Hala, prestaketa-prozedura egin aurretik, justifikazio-memoria idatzi da, arrazoitzeko deklarazioaren xede den eremuko egoiliarrentzat etxebizitza nahikorik ez egoteko arrisku berezia dagoela; bestetik, interesdun udalerriari entzuteko eta informazioa jendaurrean jartzeko izapideak egin dira, eta ez da alegaziorik jarri ez batean, ez bestean.

Bosgarrena.– Lasarte-Oriako Udalak aurkeztutako eskabidea eta dokumentazioa ikusirik eta udalerria bizitegi-merkatu tentsionatu izendatzeko igorri den justifikazio-memoria azterturik, uste dugu nahikoa egiaztatu dela Etxebizitza Eskubidearen aldeko Legearen 18.3.a) eta b) artikuluan (12/2023, maiatzaren 24koa) aurreikusten diren inguruabarrak badaudela, Lasarte-Oriako udalerria bizitegi-merkatu tentsionatu izendatzeko.

Seigarrena.– Justifikazio-memorian adierazitakoarekin eta 12/2023 Legearen 3.k) artikuluan xedatutakoarekin bat, lege horretan ezarritakoaren ondorioetarako, edukitzaile handitzat jotzen dira bizitegi-erabilerako hiri-lurreko bost ondasun higiezin edo gehiago dituzten pertsona fisiko edo juridikoak, baita bizitegi-erabilerako 1.500 m²-tik gorako azalera eraikia dutenak ere, betiere garajeak eta trastelekuak kenduta, administrazio publikoen, haien ente instrumentalen edo partaidetza nagusia duten sozietateen titulartasunekoak diren etxebizitzak izan ezik.

Zazpigarrena.– Izendapenak etxebizitza-errentamenduko kontratuen gainean dituen ondorioei buruz, adierazi beharra dugu, bat etorrita Hiri Errentamenduen Legearen 17.6 artikuluan (29/1994, azaroaren 24koa) xedatzen denarekin, lege horren mendeko etxebizitza-errentamenduko kontratuetan, betiere higiezina bizitegi-merkatu tentsionatu batean badago Etxebizitza Eskubidearen aldeko Legean (12/2023, maiatzaren 24koa) ezarritako baldintzen araberako izendapena indarrean dela, kontratu berriaren hasieran hitzartutako errentak ezingo duela gainditu etxebizitza horretan azken bost urteetan indarrean egon den ohiko etxebizitzako errentamendu-kontratuaren azken errenta, aurreko kontratuaren errenta urtean behin eguneratzeko klausula aplikatu ondoren, eta ezingo dela baldintza berririk finkatu, errentariari aurreko kontratuan jasotzen ez ziren kuotak edo gastuak egotziko dizkionik.

Aurreko kontratua eguneratzeko klausula aplikatuta egokitzen denetik harago, errenta % 10 areagotu ahalko da gehienez ere, etxebizitza horretan azken bost urteetan indarrean egon den ohiko etxebizitzako errentamendu-kontratuaren azken errentaren gainean, honako kasu hauetakoren bat egiaztatzen denean:

a) Etxebizitzan birgaitze-lanen bat amaitu izana errentamendu-kontratu berria sinatu aurreko bi urteetan, Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergaren Erregelamenduaren 41.1 artikuluan jasotzen diren baldintzetan.

b) Etxebizitzan birgaitze- edo hobekuntza-lanen bat amaitu izana errentamendu-kontratu berria sinatu aurreko bi urteetan, baldin eta energia primario ez-berriztagarria % 30 aurreztu dela egiaztatzen bada etxebizitzaren energia-efizientziaren bi ziurtagiriren bidez: bata jarduketaren ondorengoa izango da, eta bestea, gehienez ere, jarduketa egin baino bi urte lehenago erregistratutakoa.

c) Etxebizitzan irisgarritasuna hobetzeko jarduketak amaitu izana errentamendu-kontratu berria sinatu aurreko bi urteetan, behar bezala egiaztatuta.

d) Errentamendu-kontratua hamar urterako edo gehiagorako sinatzen denean edo, bestela, errentariak nahi izanez gero erabil dezakeen luzapen-eskubidea ezartzen denean, baldin eta kontratua hamar urtez edo gehiagoz baldintza beretan luzatzeko aukera ematen badio.

Bestalde, lehen esandakoa galarazi gabe, Hiri Errentamenduei buruzko Legearen 17.7 artikuluak xedatzen du lege horren mendeko etxebizitzetako errentamendu-kontratuetan, baldin eta errentatzailea etxebizitza-edukitzaile handia bada eta higiezina bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuan kokatuta badago izendapena indarrean dagoela, kontratu berriaren hasieran hitzartutako errentak ezingo duela gainditu erreferentziazko prezioen indize-sistemaren arabera aplikagarria den prezioaren gehieneko muga, betiere alokatutako etxebizitzaren eta etxebizitza horren eraikinaren baldintzak eta ezaugarriak aintzat hartuz. Halaber, sistema horren oinarri metodologikoak arauz garatu ahalko dira, baita Estatuko eta autonomia-erkidegoetako informazio-sistema aplikagarriekin lankidetzan aritzeko eta datuak trukatzeko protokoloak ere.

Mugaketa bera aplikatuko da etxebizitza-errentamenduko kontratuetan, betiere higiezina bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu batean badago, Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legean ezarritako baldintzen araberako izendapena indarrean dela, eta azken bost urteetan etxebizitzako errentamendu-kontraturik indarrean eduki ez badu, baldin eta Garraio, Mugikortasun eta Hiri Agendako Ministerioaren ebazpenak hala jasotzen badu, bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuaren izendapenean aplikazioa justifikatu eta gero.

Kasu honetan, uste dugu justifikatuta dagoela bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu izendatuan kokatuta dauden eta azken bost urteetan etxebizitza-errentamenduko kontraturik izan ez duten higiezinetan sinatzen diren etxebizitza-errentamenduko kontratuei errenta-mugaketa ezartzea. Neurri hori Garraio, Mugikortasun eta Hiri Agendako Ministerioaren ebazpenean jaso beharko da, lehen aipatutako 17. artikuluko baldintzetan.

Zortzigarrena.– Bizitegi-merkatu tentsionatu izendatzeko agindua Garraio, Mugikortasun eta Hiri Agendako Ministerioaren mendeko Hiri Agenda eta Etxebizitzako Idazkaritza Nagusiari jakinarazi beharko zaio, eta hark, Etxebizitza Eskubidearen aldeko Legean jasotzen diren neurriak aplikatzeko, lege horren 18.2 artikuluan xedatzen denaren babespean izendatzen diren bizitegi-merkatu tentsionatuen zerrenda jasoko duen ebazpen bat onetsiko du, hiru hilez behin.

Bederatzigarrena.– Bizitegi-merkatu tentsionatu izendatzen duen deklarazioak hiru urteko balioa izango du, eta urtero luzatu ahal izango da prozedura berari jarraituz, deklarazio hori eragin zuten inguruabarrek bere horretan jarraitzen badute, aurreko deklaraziotik egoera leheneratzeko edo hobetzeko hartutako neurriak eta ekintza publikoak justifikatu ondoren.

Horregatik guztiagatik, eta aipatutako arauak eta orokorrean aplikatzekoak direnak ikusirik, hau

EBAZTEN DUT:

Lehenengoa.– Lasarte-Oriako udalerria bizitegi-merkatu tentsionatu izendatzea, bat etorrita Etxebizitza Eskubidearen aldeko Legearen 18.2 artikuluan (12/2023 Legea, maiatzaren 24koa) xedatzen denarekin eta bertan jasotzen diren ondorioekin.

Bigarrena.– Lehen aipatutako bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu izendatutako zonan edukitzaile handitzat jotzea, bat etorrita Etxebizitza Eskubidearen aldeko 12/2023 Legearen 3.k) artikuluak ezartzen duenarekin, bizitegi-erabilerako hiri-lurreko bost ondasun higiezin edo gehiago dituzten pertsona fisiko edo juridikoak, betiere garajeak eta trastelekuak kenduta, administrazio publikoen, haien ente instrumentalen edo partaidetza nagusia duten sozietateen titulartasunekoak diren etxebizitzak izan ezik.

Hirugarrena.– Bizitegi-merkatu tentsionatu deklaratuetan dauden higiezinen etxebizitza-errentamenduko kontratuei Hiri Errentamenduen Legearen 17.7 artikuluan (29/1994, azaroaren 24koa) jasotzen den errenta-mugaketa aplikatzea. Mugaketa horren arabera, toki bat tentsio-eremu izendatu eta hurrengo bost urteetan errentamendu-kontraturik indarrean ez duten higiezinetan, kontratu berriaren hasieran hitzartzen den errentak ezingo du gainditu erreferentziazko prezioen indize-sistemaren arabera aplikatzekoa den prezioaren gehieneko muga.

Laugarrena.– Garraio, Mugikortasun eta Hiri Agendako Ministerioaren mendeko Hiri Agenda eta Etxebizitzako Idazkaritza Nagusiari jakinaraztea Lasarte-Oriako udalerria bizitegi-merkatu tentsionatu izendatzeko agindu hau, bat etorrita Etxebizitza Eskubidearen aldeko Legearen 18.2 artikuluko c) eta d) letretan (12/2023 Legea, maiatzaren 24koa) xedatzen denarekin eta bertan jasotzen diren ondorioekin.

Bosgarrena.– Agindu hau Lasarte-Oriako Udalari jakinaraztea eta EHAAn eta GAOn argitaratu dezatela agintzea, herritarrek beronen berri izan dezaten.

Seigarrena.– Agindu honek amaiera ematen dio administrazio-bideari, eta, beronen aurka, aukerako berraztertze-errekurtsoa aurkez dakioke organo honi, hilabeteko epean, edo administrazioarekiko auzi-errekurtsoa aurkez daiteke Administrazioarekiko Auzien Epaitegian, bi hilabeteko epean, agindua Euskal Herriko Agintaritzaren Aldizkarian argitaratu eta hurrengo egunetik aurrera.

Vitoria-Gasteiz, 2025eko martxoaren 18a.

Etxebizitza eta Hiri Agendako sailburua,

DENIS ITXASO GONZÁLEZ.

Azterketa dokumentala