Etxebizitzaren Lurralde Plan Sektorial bat Euskadirentzat

Zergatik bihurtu behar duen Euskadik mapa bere etxebizitza-politika

Euskadik 108.000 etxebizitza babestu baino gehiago sustatu ditu 1983tik, eta Estatuko etxebizitza publikoen adierazle guztietan buru da. Aldi berean, erreferentziatzat hartzen ditugun Europako herrialdeetatik oso urrun jarraitzen du, eta 160.000 etxebizitza baino gehiagotarako kalifikatutako lurzorua du, oraindik garatzeke. Horregatik osatuko dugu, lehen aldiz, Etxebizitzaren Lurralde Plan Sektorial bat: tresna horrek erabakiko du zer lurzoru, zein udalerritan eta zein ordenatan sustatu. Planaren helburua ez da berrogei urteko etxebizitza-politika zuzentzea; hazten jarraitzeko behar duen lurralde-dimentsioa emango dio.

1. Aurrekariak: hiru hamarkada etengabe ahalegintzen

Euskadik hamarkadetan zehar garatu du etxebizitza-politika publikoa. 1983az geroztik babes ofizialeko 108.000 etxebizitza baino gehiago sustatu dira, epe horretan eraikitako etxebizitza guztien % 30 inguru. Ondorioz, babestutako 68.500 etxebizitza baino gehiago daude, eta horietatik 30.000 baino gehiago alokairukoak dira.

Kopuru horretara heltzeko arrazoia, eraikitzeko erritmoaz gain, epe horretan zehar egindako ahalegina babesten duten tresna egokiak hautatu izana izan da:

• Etxebizitza babestuetarako Estatuko lurzoru-erreserba zorrotzenak izan ditugu, euskal hirigintzako lege-esparruak hala ezarrita.
• Azalera-eskubideen bidezko sustapena egin da. 1990ean hasi zen, 75 urte arteko itzulera-epeekin, eta lurzorua esku publikoetan mantendu da.
• Etxebizitza babestuaren kalifikazio iraunkorra. 2003an ezarri zen eta, horren bidez, ezin da deskalifikatu eta parke babestutik atera. Estatuko gainerako lurraldeetan aldi baterako kalifikazio-ereduak dituzte.

108.000 etxebizitzatik 68.500 etxebizitzara: ikasitako lezioa

Sustatutako 108.000 etxebizitzen eta gaur egun parke babestua osatzen duten 68.500en arteko tarteak azalpen bat behar du, urte hauetan ikasitakoaren parte baita. 40.000 etxebizitza inguru babestutako parketik atera ziren arrazoi zehatz batengatik: babestutako etxebizitzek, denbora luzez, aldi baterako kalifikazioa izan zuten. Behin epea beteta, deskalifikatu eta merkatu librera pasa zitezkeen. Etxebizitza hori posible egin zuen ahalegin publikoa, beraz, ondasun pribatura transferitu zen, eta gizarteak betirako galdu zuen ordaindua zuen azpiegitura hori.

Euskadik beste inork baino lehenago zuzendu zuen akats hori. 2003 urteko dekretuak kalifikazio iraunkorra ezarri zuen, eta 3/2015 Legeak lege-maila eman zion. Ordudanik, Euskadin sustatzen den etxebizitza babestu oro betirako da. Zenbait autonomia-erkidegok oraindik ere badituzte aldi baterako kalifikazio-ereduak, nahiz eta aski frogatuta dagoen parke publikoaren iraunkortasunean eragiten duela.

Azken urteotan, gainera, egoera onbideratu egin da: deskalifikatutako etxebizitzen zati bat berreskuratu da, azalera-eskubideen transmisioaren eta antzeko mekanismoen bidez. Ezin da egindakoa desegin, baina bai zati bat berreskuratu eta, batez ere, berriro gerta ez dadin bermatu. Etxebizitza babestua lehen mailako azpiegitura soziala da, eta, azpiegitura guztiek bezala, beharrezkoa da horiek mantentzea eta arauen bidez babestea, denbora pasa ahala ez galtzea ziurtatzeko.

Ibilbide horretan oinarrituta ezarri dira egungo esparrua osatzen duten mugarriak: 3/2015 Legea, etxebizitza duin eta egoki baterako sarbidea eskubide subjektibo galdagarri bihurtu zuena; Etxebizitzaren aldeko Itun Soziala 2022-2036; hurrenez hurreneko Etxebizitzako Gida Planak, 2025-2027 indarrean dagoen azkenera arte; Alokabidek alokairuko operadore publiko gisa duen eginkizuna; eta, berrikiago, 6/2025 Legea, Etxebizitzaren, Lurzoruaren eta Hirigintzaren arloko Presako Neurriena.

Horren guztiaren ondorioz, Estatu mailan liderrak gara, eta hala adierazten dute datuok:

Adierazlea	Euskadi	Espainia
Etxebizitza babestua amaitutako etxebizitza guztizkoarekiko (2016-2025)	% 26,9	% 11,4
Titulartasun publikoko etxebizitzak, 1.000 biztanleko (2021)	17,76	5,25
Babestutako alokairua, guztizko etxebizitza nagusiarekiko	% 3,40	% 1,03
Estatuko etxebizitza-parke publikoarekiko pisua	% 15,6	% 100

Azken hamarkadan, etxebizitza babestuak Euskadin amaitutako etxebizitza guztien % 26,9 izan dira; Madrilgo Erkidegoan, adibidez, % 21,3 izan dira, eta Estatu osoan % 11,4. Euskadi da, gainera, biztanleko titulartasun publikoko etxebizitza gehien dituen erkidegoa —17,76 etxebizitza 1.000 biztanleko, Estatuko batez bestekoaren hirukoitza baino gehiago—, eta Estatuko parke publiko osoaren % 15,6 biltzen du, biztanleriaren % 4,7.

2. Non dago, egun, muga

Balantze horrekin batera, etxebizitza eskuratzeko presioa ere azkar hazi da. Ez dugu hori aipatzen aurretik egindakoa erlatibizatzeko; aldiz, horrek zehatz adierazten digu zein den egungo tresnekin lor dezakegunaren muga:

• Etxebizitza, 2018an, herritarren % 14rentzat bigarren arazo soziala zen; 2026an lehenengo arazo soziala da herritarren % 57
• Etxebiden erregistratutako eskari kopurua ia bikoiztu egin da hamar urtean: 54.042 espediente ziren 2014an, eta 872 2024an. Eskatzaileen % 83k adierazten du diru-sarrerak ez direla nahikoak edo ez duela diru-sarrerarik. 2011 eta 2023 artean 70.838 etxe berri sortu ziren eta 58.382 etxebizitza amaitu: 1,21 etxe, eraikitako etxebizitza bakoitzeko.
• Alokairuak 31,4 puntu igo dira 2016 eta 2024 artean, KPIaren gainetik (24,2 puntu), eta Araba da horretan buru (41,8 puntu).

Jabeen gizartea

Taula horri egiturazko ezaugarri bat gehitu behar zaio, eta ozenki esatea komeni da, erosoa ez bada ere: Euskadi da Estatu mailan etxebizitzaren jabe gehien dituen erkidegoa. 2021eko erroldaren arabera, etxebizitzen % 83,8 etxe horien jabeek okupatzen dituzte; Estatuko batezbestekoa, berriz, % 75,5ekoa da.

Datu horrek gauza asko uzten ditu agerian. Azaltzen du zergatik hazi den beranduago hemen alokairu eskuragarriko parkea, etengabeko ahalegin publikoa egin arren, eta zergatik egin behar duten alokairu-politikek Euskadin haize kontra: bizitegi-kultura oso errotuta dago, eta belaunaldiz belaunaldi finkatutako merkatu-egitura dugu. Eta azaltzen du, batez ere, zergatik ezin den programa koiunturaletan oinarritu alokairu eskuragarriko parke egonkorreranzko joera: tresna estrukturalak behar ditu, hamarkadetan jarduteko ahalmena izango dutenak. Kalifikazio iraunkorra eta azalera-eskubideak izan ziren tresna horietako bi. Lurralde plangintza da hirugarrena, eta hori da falta dena.

Garatzen ez den lurzoru kalifikatua

Gaur egun, Euskadiren etxebizitza-politika mugatzen duen faktorea ez da araudia, ez aurrekontu-konpromisoa, ezta erreserbatutako lurzoru-bolumena ere. 6/2025 Legearen diagnostikoak argi adierazten du: Euskadik 160.000 etxebizitza baino gehiago har ditzakeen lurzoru kalifikatua dauka –horietako 75.000, babestuak–, eta lurzoru horren zati handi bat garatu gabe dago hirigintza-, ekonomia- eta ingurumen-arrazoiengatik.

Horixe da zehazki Etxebizitzaren Lurralde Plan Sektorial bat beharrezkoa den puntua. Ez lurzoru gehiago erreserbatzeko, baizik eta erabakitzeko zein, non eta zein ordenatan egin behar den: zein esparru diren bideragarriak, zeintzuk dauden ondo konektatuta, non kontzentratzen den beharra eta non kontzentratu behar den horren ondorioz inbertsio-ahalegina. Lurralde-plangintzak ez du egindako ahalegina ordezkatzen: aldarazi egiten du.

3. Zer berresten digun Vienak

Alokabide eta Wiener Wohnen arteko lankidetzaren bidez etorri gara Vienara, eta bisitak euskal ibilbidea bere neurrian kokatzeko aukera eman digu, autokonplazentziarik gabe eta apaltasun faltsurik gabe.

Irizpide berarekin neurtuta, alokairu soziala etxebizitza nagusiaren % 3,40 da Euskadin, eta Estatu osoan, berriz, % 1,03. Gehien egin duen erkidegoa gara, alde handiz. Eta, aldi berean, zifra hori Europar Batasuneko batez bestekoaren oso azpitik dago oraindik —% 8 inguru—, eta oso urrun Austria eta Danimarkatik —% 20tik gora—, edo Herbehereetatik, —% 29—.

Galdera zuzena ez da zergatik Euskadi ez den Viena, baizik eta zer egin duen Vienak, guk oraindik egin ez duguna. Eta erantzuna ez dago ez gastuan ezta borondate politikoan ere; horiek ez dira falta izan. Gakoa da lurzorua hiri-eskalan planifikatutako politika gisa tratatu dutela, eta horri mende batez eutsi diotela:

• Lurzoru-funts publikoa. Wohnfonds_wienek etxebizitza sozialetarako lurzorua erosi eta erreserbatzen du 1984tik, eta gaur egun 3,1 milioi metro koadro kudeatzen ditu.
• Hirigintza-kategoria propioa. 2018ko eraikuntza-kodearen erreformaz geroztik, diruz lagundutako etxebizitzaren kalifikazioaren ondorioz, 5.000 m² baino gehiagoko esparruetako bizitegi-azalera erabilgarriaren bi heren etxebizitza babestura bideratu behar dira. Salmentaren mugak jabego-erregistroan inskribatuta egon behar du, eta horrek permanentzia bermatzen du.
• Bi tresna horiek bata bestearen atzetik etorri diren udal-gobernuen gainetik iraun dute, hain zuzen ere, programa baino plangintza direlako.

Baditugu legea, ituna, gida-plana, operadore publikoa eta kalifikazio iraunkorra. Badugu lurzorua ere. Oraindik ez daukaguna da hamabost urteko ikuspegia oinarri hartuta lurzoru hori lurraldean antolatzen duen tresna. Euskadik Hegoaldeko Viena izan nahi badu, hurrengo urratsa ez da beste programa bat sortzea: planifikatzea da.

4. Zer ekarpen egiten duen Etxebizitzaren Lurralde Plan Sektorialak

Etxebizitzaren euskal politikak gaur egun badu arau-esparrua—3/2015 Legea eta 6/2025 Legea—, baita tresna programatikoak ere —Gida Plana, aurrekontuak, hitzarmenak—. Etxebizitzaren Lurralde Plan Sektorialak lurralde-dimentsioa emango dio, beste ezein tresnak eragin ezin dituen ondorioekin:

Udal-plangintzari eragiten dio. Etxebizitzaren Lurralde Plan Sektorialak aukera ematen du lurraldera eramateko hirigintza-plangintzaren eragin lotesleak izango dituen politika publiko sektoriala, Lurralde Antolamenduaren Gidalerroen esparruan eta Lurralde Plan Partzialekin koordinatuta. Etxebizitza babestuetarako lurzoruaren kokapena, kuantifikazioa eta erabilgarritasuna baldintzatzeko ahalmen hori da tresna programatiko batekin alderatuta bereizten duena.

Euskal lurralde-sisteman integratzen da. Ez da Lurralde Plan Partzialetatik kanpo dagoen plan bat, ezta programazio sektorial bat gehiago ere. 4/1990 Legean aurreikusitako antolamendu-sistemaren parte da eta, gai jakin baterako, Lurralde Antolamenduaren Gidalerroen zehaztapenak garatzen ditu.

Mapan kokatzen da. Gida-planak zenbat etxebizitza zehazten du. Lurralde-plan sektorial batek zenbat eta non adierazten du: zer lurzoru, zer udalerritan, zer kokapen-irizpiderekin, zer irisgarritasunarekin. 160.000 etxebizitza kalifikatu eta zati bat garatu gabe egonik, horixe da, hain zuzen ere, hartu beharreko erabakia.

Legealdi bat baino harago doa. Aurreikusitako iraupena hamasei urtekoa da, lau urteaz behingo jarraipenarekin, LAGen Lurralde Ereduarekin bat etorrita. Esparru egonkor horretan txertatuko dira hurrenez hurreneko gida-planak.

Ebaluatzera behartzen du. Planak helburu egiaztagarriak, esparru ekonomikoa eta adierazle-sistema izango ditu. Itun Sozialaren xedeei egiten zaion ekarpena –% 5eko alokairu eskuragarria eta % 12ko etxebizitza babestu iraunkorra 2036an– eremuz eremu neurtu ahal izango da.

5. Prozesuak ebatzi behar dituen erabakiak

Orain hasiko den parte-hartze prozesua ez da ezerezetik hasten, eta ez du jarraitu beharreko gidoi itxia ere. Bost erabaki ez dira teknikoak, politikoak baizik, eta nahiago dugu hasieratik jarri mahai gainean:

Lehenengoa: irismena. 1997ko agindua sustapen publikorako lurzoru-plan bati buruzkoa zen. 2026ko egoerak harago joateko aukera ematen du: dagoeneko dugun parkea, hutsik dauden 25.450 etxebizitza kudeagarriak, birgaitzea eta alokairu eskuragarria ere antolatuko dituen plana. Bi ikuskeren arteko aldea da lurzoru-plan bat etxebizitza-plan bat bereizten dituena.

Bigarrena: lotura-maila. Zein zehaztapen izango diren lotesleak udal-plangintzarako, eta zein orientagarriak. Kontu konplexuena da, tokiko autonomiari zuzenean eragiten diolako eta udalekin eraiki behar delako, eta ez horien gainetik.

Hirugarrena: kuantifikazioa. 2019ko LAGek bizitegi-kuantifikazioa diseinatu zuten lurzoruaren artifizializazioari eusteko mekanismo gisa. Etxebizitzaren Lurralde Plan Sektorialak aplikatu egin behar du, eta, etxebizitza eskuragarria urria den egoera honetan, gutxieneko lurzoru bermatuarekin uztartu: eremu bakoitzean behar den etxebizitza babesturako lurzoru nahikoa eta ongi kokatua dagoen ziurtatzea. Lurralde-jasangarritasuna eta bizitegi-unitate nahikoak daudela bateragarri egitea da planaren erronka tekniko nagusia.

Laugarrena: kokapena. Etxebizitza babestua non kokatzen den, horrek zehaztuko du kohesioa edo segregazioa sortzen den. 3/2015 Legeak eskatzen duen ekitatearen, irisgarritasunaren eta gizarte-kohesioaren irizpidea parametro zehatz bihurtu behar da, eta ez printzipio-adierazpen.

Bosgarrena: erakundeen arteko koordinazioa. Etxebizitzaren Lurralde Plan Sektoriala izan daiteke Eusko Jaurlaritzak, foru-aldundiek eta udalek irizpide eta lurralde-helburu komunekin plangintza egiteko gunea. Gaur egun paraleloan hedatzen diren ahaleginak estrategia berean lerrokatzeko aukera ematen du.

6. Zer irizpideren arabera egingo dugun lan

Hauek dira plana osatzeko Sailak erabiltzen dituen abiapuntuko irizpideak. Ez dute aurretik juzgatzen edukia —idazteko dago—, baina lana nondik hasi adierazten dute:

1. LAGen agindua garatzea. Etxebizitzaren Lurralde Plan Sektoriala egingo dugu —1997ko LAGetan aurreikusi zen eta 2019koetan zehaztu—, eta konpromisoa hartzen dugu legealdi bat baino gehiagoko jarraipena emateko.
2. Etxebizitza-plan bat, ez lurzoru-plana soilik. Etxebizitza babestua eraikitzeko lurzoru-beharrizanak eta aurretik dugun parkea mobilizatzea ordenatuko ditu: birgaitzea, hiri-berroneratzea eta etxebizitza hutsa aktibatzea.
3. Alokairu eskuragarria ardatz. Lehentasunez, identifikatuko dituen lurzorua eta eremuak alokairu eskuragarriko erregimeneko etxebizitza babesturantz bideratuko ditu, 2036an etxebizitza nagusien % 5era iristeko, hala Itun Sozialaren xedearekin bat etortzeko. Alokairura bideratutako etxebizitza babestuen gutxieneko ehunekoak ezarriko ditu, eta horiek epe luzera mantentzea ziurtatuko duten iraunkortasun-bermeak ezarriko ditu.
4. Gutxieneko bermatutako lurzoruarekin kuantifikatzea. Babes publikoko etxebizitzen beharrak udalerrika kuantifikatuko ditu, LAGen 13. artikuluarekin bat etorrita, eta horiek kokatzeko irizpideak eta udal-plangintzak kontuan hartu beharreko parametroak ezarriko ditu, behar den lurzorua eskuragarri dagoela ziurtatzeko.
5. Ahalegin publikoa lurraldearen arabera lehenestea. Inbertsio- eta kudeaketa-ahalegina premiazkoena eta eraginkorrena den lekuetan kontzentratzeko irizpideak ezarriko ditu, egiaztatutako beharra, eremuen bideragarritasuna eta irisgarritasuna kontuan hartuta.
6. Proportziozko lotura eta udal-autonomiarekiko errespetua. Argi zehaztuko du zein zehaztapen diren lotesleak —kokapen-irizpideak, erreserbak eta gutxieneko parametroak— eta zein orientagarriak, eta udal-fitxak eta arlo funtzionalekoak egingo ditu, esku hartzen duten udalekin zuzenean kontrastatuta.
7. Kokapen kohesionatzailea. Etxebizitza babestuak lurzoru artifizializatuan eta lehendik dagoen parkean kokatuko dira lehentasunez, baita garraio publikorako, ekipamenduetarako eta enplegurako irisgarritasun eraginkorra duten garapen berriko eremuetan ere.
8. Dagoeneko kalifikatuta dagoen lurzorua desblokeatzea. Identifikatuko du zergatik ez den garatzen kalifikatutako lurzoruen zati bat, eta aktibatzeko lurralde-irizpideak proposatuko ditu, 6/2025 Legearen tresnekin bat etorrita.
9. Ebaluazioa eta kontuak ematea. Adierazle publikoen sistema bat eta lau urtean behingo berrikuspena izango ditu, eta urtero emango dugu Eusko Legebiltzarrean horien betetze-mailaren berri.
10. Benetako parte-hartzea. Parte-hartze Publikoko Programak udalen, EUDELen, foru-aldundien, gizarte-eragileen, hirugarren sektorearen, sustatzaileen eta herritarren parte-hartzea bermatuko du, euskaraz eta gaztelaniaz, prozesuaren fase guztietan.
11. Prozesua eta egutegia

Tramitazioak sei fase ditu, planaren osaera eta parte-hartzea txandakatuta:

Fasea	Edukia	Parte-hartzea eta tramitazioa
A	Parte-hartze Publikoko Programa, Etxebizitzaren LPSren Aurrerapena eta Hasierako dokumentu estrategikoa	—
B	Aurrerapenaren tramitazioa	Administrazioen iradokizunak (2 hilabete), Ingurumen Irismenaren Dokumentua (3 hilabete), sektoreko eta lurraldeko bilerak
C	Hasierako onespenaren dokumentua eta Ingurumen-azterketa estrategikoa	—
D	Hasierako onespenaren tramitazioa	EAELABaren txostena, jendaurrean argitaratzea eta entzunaldia (45 egun), ingurumen-kontsulta (45 egun), lurralde-bilerak
E	Behin-behineko onespena	EAELABaren txostena eta Ingurumen-adierazpen estrategikoa
F	Behin betiko dokumentua	Gobernu Kontseiluak onestea eta argitaratzea

Kontratuak hamabi hilabeteko epea ezartzen du erredakzio-taldeak eraginkortasunez lan egiteko, eta epe horri gehituko zaizkio ingurumen-arloko kontsultarako, parte-hartzerako eta izapideetarako epeak. Esleitu da dagoeneko planari kontraste publiko eta parte-hartzailean lagunduko dion laguntza teknikoa.

Argi eta garbi adierazi nahi dugu: planaren tramitazio-prozesua legegintzaldi hau baino luzeagoa izango da ziurrenik: 2030 inguruan onartuko da behin betiko. Legealdi honek amaitu dezakeena eta eman behar duena da Aurrerapena, alternatibei buruzko eztabaida publikoa eta, egutegiarekin batera badoa, hasierako onespenaren dokumentua.

8. Zergatik azaltzen dugun orain

Eusko Legebiltzarrean agerraldia egiten dugu, guk geuk hala eskatuta, oinarri hauek ibilbidearen hasieran azaltzeko, plana oraindik osatzeko dagoenean. Eta aldi berean egiten ditugu publiko, udal-plangintza hamarkada eta erdiz bideratzea helburu duen tresna bat bukatu baino askoz lehenago ezagutu, eztabaidatu eta ulertu behar delako.

Plana osatuta aurkeztu genezakeen, dokumentua itxita eta erabakiak hartuta. Baina nahiago dugu lehenago azaldu zein irizpiderekin egingo dugun lan, oraindik ekarpenak jaso baitaitezke eta Euskadiko etxebizitzari buruzko eztabaida publikoak emaitza aberastu baitezake. Aurrerapena osatuta dagoenean etorriko gara berriz ere, hasierako onespen-dokumentuaren irizpideak finkatu aurretik, horixe baita jasotako ekarpenak lanean eraginkortasunez sar daitezkeen unea.

Etxebizitzaren Lurralde Plan Sektorialak ez du berrogei urteko euskal etxebizitza-politikaren norabidea zuzentzen: hazten jarraitzeko behar duen lurralde-dimentsioa ematen dio. Sustatutako 108.000 etxebizitza eta kalifikatutako 160.000 etxebizitza mapa bihurtzen dituen tresna da, lehentasunak, epeak eta erantzukizunak zehaztuta. Azken xedea argia da: Euskadin nahikoa lurzoru izatea, berau behar bezala kokatzea, eta jendea bizi den lekuan bizi ahal izateko bideratzea.

Informazio gehiago Irekia atarian (Leiho berrian irekiko da)