Visado de los contratos de Vivienda de Protección Pública
¿Qué es un Visado de Contrato de Vivienda de Protección Oficial?
El visado de contratos se encuentra regulado en el artículo 25 del Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo y en el artículo 37 de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda.
El visado tiene por objeto comprobar que los actos y contratos de primeras o posteriores transmisiones o cesiones de uso, por cualquier título admitido en derecho, de viviendas de promoción pública y sus anejos, locales o inmuebles que tengan la calificación de protección pública se adecuan a la legalidad, contrastando que:
a) Los adquirentes u ocupantes cumplen los requisitos generales de acceso.
b) Los contratos contienen las cláusulas de inserción obligatoria y establecen la duración y modalidad de calificación.
No se concede el visado cuando se comprueba que los adquirentes o arrendatarios no cumplen los requisitos exigidos para el acceso a una vivienda de protección.
Las Delegaciones Territoriales de Vivienda disponen de un plazo de 3 meses para notificar la resolución estimatoria o desestimatoria del visado, contado desde que la solicitud ha tenido entrada en su registro. Si la notificación no se realizara en dicho plazo, el visado se entenderá concedido por silencio administrativo.
Los notarios, previamente al otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas, comprobarán la existencia de visado de contratos, y los registradores denegarán la inscripción sí no se acredita la concurrencia de este. Ambos pondrán en conocimiento de la Delegación Territorial de Vivienda la inexistencia de visado.
Ámbito de aplicación de los Visados
Requerirán visado previo de las Delegaciones Territoriales de Vivienda los siguientes actos:
- La transmisión “inter vivos” o “mortis causa” de la propiedad o derecho de superficie de terrenos, parcelas o solares con calificación urbanística para su destino a viviendas de protección pública, o la constitución de derechos reales sobre ellos, salvo en el caso de la hipoteca.
- La transmisión “inter vivos” o “mortis causa” de la propiedad o derecho de superficie de una vivienda de protección pública, anejos o locales calificados, o la constitución de derechos reales sobre ellos, salvo en el caso de la hipoteca.
- Los actos de cesión de uso, por cualquier título admitido en derecho, de viviendas de protección pública y anejos vinculados.
- La transmisión de acciones, participaciones o cuotas de una sociedad, comunidad de bienes u otros entes sin personalidad jurídica cuyo activo esté constituido, al menos en un 50%, de viviendas de protección pública de una misma promoción.
Mención aparte merecen los contratos de arrendamiento en los que los arrendadores son propietarios particulares. Las viviendas de protección oficial que hayan sido adjudicadas en propiedad o en derecho de superficie podrán ser cedidas en arrendamiento o precario por sus titulares cuando así lo autorice expresamente el Delegado Territorial correspondiente. El contrato de arrendamiento no podrá tener una duración superior a 5 años y su autorización solamente se concederá si existen razones de carácter temporal que justifiquen la no ocupación de la vivienda y siempre y cuando su titular, su cónyuge o persona que conviva con él en análoga relación de afectividad no sean propietarios de otra vivienda. Los motivos temporales que pueden justificar la no ocupación y el arrendamiento de una vivienda de protección oficial son:
- motivos laborales temporales (con un mínimo de un año y un máximo de 5)
- motivos de salud temporales (con un mínimo de un año y un máximo de 5)
- dependencia de un familiar (con un mínimo de un año y un máximo de 5)
- cualquier otra causa análoga a las anteriores y con idénticos límites temporales
¿Quién debe presentar el contrato para visado?
En el caso de transmisiones o compra-ventas, la obligación de presentar el contrato para visado recae sobre el transmitente de las viviendas o sobre el propietario que constituya el derecho de superficie o cualquier otro derecho real, a excepción del derecho real de hipoteca.
En el caso de los contratos de arrendamiento, la obligación recae en el arrendador de la vivienda de protección oficial.
Junto con la solicitud de visado, además del impreso oficial debidamente cumplimentado, se deberán presentar, en el caso de transmisión mortis causa el borrador de escritura de aceptación de herencia firmado por todas las personas herederas, o un escrito firmado por los herederos en el que se haga constar tal circunstancia, con identificación de la vivienda, anejo o local calificado así como el porcentaje de titularidad que corresponde a cada uno de ellos, para dejar constancia de la transmisión en el Registro de Viviendas de Protección Pública y Alojamientos Dotacionales y en el caso de transmisión inter vivos, el contrato privado, a través del cual se comprobará que el precio fijado se ajusta a lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley de Vivienda y su normativa de desarrollo.
Importante
El contenido que se ofrece en esta página sobre el visado de los contrato de transmisión y de arrendamiento de las viviendas de protección oficial y sus anejos vinculados tiene carácter meramente informativo y, por tanto, en la tramitación de los expedientes se estará a lo dispuesto en la normativa que sea de aplicación en cada caso.
Contratos de Compraventa de Viviendas de Protección Oficial: Primeras Transmisiones
- A) Impreso de solicitud
- B) Normativa aplicable
- C) Documentación a presentar
- D) Requisitos de acceso
- E) Límites de ingreso en compra
- F) Ingresos computables
- G) Periodo computable de los ingresos
- H) Ponderación de los ingresos
- I) Datos que deben constar necesariamente en el contrato
- J) Cláusulas de inclusión obligatoria
- K) Contratos de compraventa con pago aplazado y reserva de dominio
- L) Importante
Impreso de solicitud
Normativa aplicable
- Decreto del Gobierno Vasco 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo.
- Orden de 3 de noviembre de 2.010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de protección oficial.
- Orden de 14 de septiembre de 2.011, de modificación de los límites de ingresos anuales ponderados exigibles para el acceso a la vivienda de protección oficial.
- Orden de 15 de octubre de 2012, del registro de solicitantes de vivienda y de los procedimientos para la adjudicación de Viviendas de Protección Oficial y Alojamientos Dotacionales de Régimen Autonómico.
- DECRETO 210/2019, de 26 de diciembre, de colaboración financiera entre las entidades de crédito y la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi en materia de vivienda y suelo y de medidas complementarias en materia de vivienda.
Documentación a presentar
Junto con el impreso de solicitud de visado, se deberá adjuntar la documentación siguiente:
- Un ejemplar de contrato privado original firmado por todas sus caras.
- Copia de los D.N.I. de las personas adquirentes.
- Certificado que acredite el empadronamiento en un municipio de la Comunidad Autónoma del País Vasco.
- Justificante que acredite el estado civil de las personas adquirentes:
- En caso de personas solteras, certificado de fe de vida y estado.
- En caso de matrimonio o viudedad, copia del Libro de Familia.
- En el supuesto de divorcio o separación, copia de la sentencia y del convenio regulador.
- En el caso de parejas de hecho, copia de la resolución por la que se inscriben en el Registro de Parejas de Hecho.
- Copia de la Declaración del I.R.P.F. de las personas adquirentes.
- Además si se perciben prestaciones no contributivas, certificado de las mismas (pensiones, rentas exentas, dietas exceptuadas de gravamen…)
- En el caso de no tener obligación de declarar:
- Certificado de la Hacienda Foral acreditativo de la no obligatoriedad de presentarla.
- Certificado de vida laboral expedido por la Seguridad social.
- En su caso, justificación documental de la totalidad de los ingresos brutos percibidos por todos los conceptos:
- 10T.
- Desempleo.
- Pensiones
- Certificado expedido por la Hacienda Foral sobre la titularidad de bienes de naturaleza urbana de las personas adquirentes.
Garajes, trasteros (no vinculados) y locales:
- Un ejemplar de contrato privado original firmado por todas sus caras.
- Copia de los DNI del comprador/a y del vendedor/a.
- Nota simple de registro del bien.
Requisitos de acceso
- Ser mayor de edad o emancipado.
- Necesidad de vivienda
Tener necesidad de vivienda en los términos establecidos en la Orden de 15 de octubre de 2012, del registro de solicitantes de vivienda y de los procedimientos para a adjudicación de Viviendas de Protección Oficial y Alojamientos Dotacionales de Régimen Autonómico. - Empadronamiento
Estar empadronado en algún municipio de la Comunidad Autónoma del País Vasco, por lo menos uno de los futuros titulares. - Ingresos
Cumplir con los ingresos ponderados anuales máximos y mínimos establecidos para el régimen de compra.
El 90% de los ingresos deberán provenir de rendimientos de trabajo y/o rendimientos de actividades económicas, profesionales y artísticas y/o becas.
En el supuesto de personas casadas o inscritas en el Registro de Parejas de Hecho, ambos miembros de la pareja deberán suscribir el contrato.
Límites de ingreso en compra
Los límites mínimos y máximos de ingresos anuales ponderados para el acceso a las viviendas de protección oficial en régimen de compra son los siguientes:
| Tipo Vivienda | Ingreso Mínimos | Ingresos Máximos |
|---|---|---|
| Régimen Especial | 9.000 € | 27.125 € |
| Régimen General | 12.000 € | 42.315 € |
| Tasadas Autonómicas | 15.000 € | 54.250 € |
Ingresos computables
Para personas con obligación de presentar la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y aquéllas que sin tener obligación la hayan realizado se computarán las Bases Imponibles, general y de ahorro, de la declaración o declaraciones del I.R.P.F. correspondiente más las bonificaciones aplicadas a los rendimientos de trabajo y, en su caso, las posibles rentas exentas.
En el supuesto de personas que no tengan obligación de presentar la declaración del impuesto sobre la renta se computaran los siguientes ingresos:
- En el caso de rendimientos de trabajo y de prestaciones de desempleo, el 95% de los ingresos brutos acreditados por todos los conceptos.
- En el supuesto de pensiones y de subsidios de desempleo, dietas exceptuadas de gravamen así como rentas que provengan de políticas de inserción social de las Administraciones Públicas, el 100% de los ingresos brutos acreditados por todos los conceptos.
Periodo computable de los ingresos
Periodo impositivo que, vencido el plazo de presentación de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, sea inmediatamente anterior a las siguientes fechas:
- Fecha de publicación de la Orden que dé inicio al procedimiento de adjudicación de las viviendas, cuando el procedimiento de adjudicación corresponda a una Administración Pública.
- Fecha de la calificación provisional, cuando la adjudicación corra a cargo del promotor de las viviendas. Si ha transcurrido un año desde la calificación definitiva de las viviendas, se tendrá en cuanta la fecha de presentación a visado del contrato de compraventa.
Ponderación de los ingresos
Elementos a ponderar:
- Ingresos de acuerdo con lo señalado anteriormente.
- Número de miembros de la unidad convivencial que hayan de fijar su residencia en la vivienda.
- Número de miembros de la unidad convivencial que generen los ingresos aportando, al menos, el 20% de los mismos.
La ponderación de los ingresos, a que se refiere el número anterior se efectuará de acuerdo con la siguiente fórmula: IP = IC x N x A, siendo:
- IP: Cuantía de los ingresos ponderados.
- IC: Ingresos computables.
- N: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial.
- A: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial que aporten al menos el 20% de los ingresos.
Los coeficientes de ponderación N y A, aplicables a la determinación de los ingresos anuales ponderados serán los siguientes:
| N | COEFICIENTE | A | COEFICIENTE |
|---|---|---|---|
| 1 miembro | 1,00 | 1 perceptor | 1,00 |
| 2 miembros | 0,95 | 2 perceptores | 0,90 |
| 3 miembros | 0,90 | 3 o más perceptores | 0,85 |
| 4 miembros | 0,85 | ||
| 5 miembros | 0,75 | ||
| 6 miembros | 0,65 | ||
| 7 miembros | 0,55 | ||
| Más de 7 | 0,50 |
Datos que deben constar necesariamente en el contrato
- Identidad de los compradores y de los vendedores, con indicación de los números de D.N.I. domicilios de residencia y, en su caso, domicilios de notificación. Además, se deberá especificar el estado civil de los compradores y, en caso de ser matrimonio o pareja de hecho, el régimen económico.
- Numero de expediente de construcción de la vivienda y su superficie y descripción.
- Titulo de propiedad y datos de inscripción.
- Estado de cargas.
- Precio de la vivienda y anejos vinculados.
- Plazos y condiciones de pago.
- Condiciones resolutorias y/o suspensivas.
- Mención expresa de que la presentación del contrato en la Delegación Territorial de Vivienda se considera notificación fehaciente a los efectos del ejercicio del derecho preferente de adquisición a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco (Decreto 103/1997, de 6 de mayo, B.O.P.V nº 94, publicado el 20 de mayo de 1997).
Cláusulas de inclusión obligatoria
Cláusulas de inclusión obligatoria en los contratos de compraventa de viviendas de protección oficial (primeras transmisiones):
- La vivienda objeto de compra está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de viviendas de protección pública y las condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva y los precios de venta no podrán exceder de los límites establecidos.
- El vendedor se obliga a entregar las llaves de la vivienda en el plazo máximo de tres meses contados desde la concesión de la calificación definitiva o desde la fecha del contrato, si fuera posterior, salvo que dicho plazo sea prorrogado por la Delegación.
- El comprador se obliga a ocupar la vivienda en el plazo máximo de 6 meses a partir de la entrega de llaves, salvo que medie justa causa.
- El vendedor se obliga a poner a disposición del adquirente un ejemplar del contrato, debidamente visado por la Delegación.
- El comprador de la vivienda fijará en ella su residencia habitual y permanente en el plazo de seis meses, lo que acreditará presentando en la Delegación Territorial la certificación municipal correspondiente, y se compromete a dedicar la vivienda a su domicilio habitual y permanente.
- No dedicar la vivienda a domicilio habitual y permanente, manteniéndola habitualmente desocupada o dedicarla a segunda residencia o a otros usos no autorizados, podrá implicar además de las sanciones pecuniarias que puedan corresponder a la infracción grave cometida, la expropiación de la vivienda por interés social.
- El vendedor se obliga a elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa, y a presentar la escritura pública en la Delegación Territorial correspondiente en el plazo de tres meses a partir de la fecha de la calificación definitiva de la vivienda o de la del contrato, si fuera posterior, salvo que dicho plazo sea prorrogado por la Delegación.
- Los gastos concernientes a la declaración de obra nueva y división horizontal, así como los correspondientes a la constitución y división del crédito hipotecario, serán en todo caso a cuenta del promotor de la vivienda.
- Podrá el comprador instar la resolución del contrato en el caso de denegación de la calificación definitiva de la vivienda.
- La transmisión de la vivienda se halla sometida a las prescripciones de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda y disposiciones que la desarrollan, referentes al derecho de adquisición preferente.
- La aceptación expresa por parte de los suscribientes del contrato, del mecanismo de adjudicación previsto en el artículo 15 del Decreto 39/2008 entendiéndose que dicho contrato queda resuelto de pleno derecho con respecto a la persona que finalmente no resulte adjudicataria.
- La sujeción a las restantes prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de protección pública de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda y demás disposiciones que las desarrollen.
Contratos de compraventa con pago aplazado y reserva de dominio
Esta modalidad de contrato, además de los datos y cláusulas obligatorias señaladas en los apartados anteriores, también deberá contener estipulaciones relativas a las siguientes cuestiones:
- La parte aplazada del precio.
- Forma y plazo o plazos de pago.
- Tipo de interés aplicable a los aplazamientos.
- Importe de cada plazo.
- Las condiciones para efectuar cancelaciones anticipadas o para la cancelación total de la parte aplazada.
- Las consecuencias del incumplimiento del calendario de pagos.
- Pacto de reserva de dominio a favor del vendedor.
- Pacto de elevar el contrato a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Importante
La no inclusión en el contrato de los datos obligatorios dará lugar a la denegación del visado.
La dirección de notificación debe estar actualizada, tanto la de la parte vendedora como de la compradora.
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Contratos de Compraventa de Viviendas de Protección Oficial: Segundas y Posteriores Transmisiones
- A) Solicitud
- B) Normativa aplicable
- C) Documentación a presentar
- D) Requisitos de acceso
- E) Límites de ingreso en compra
- F) Ingresos computables
- G) Periodo computable de los ingresos
- H) Ponderación de los ingresos
- I) Datos que deben constar necesariamente en el contrato
- J) Cláusulas de inclusión obligatoria
- K) Contratos de compraventa con pago aplazado y reserva de dominio
- L) Importante
- M) Modelos de Contrato
Solicitud
Normativa aplicable
- Decreto del Gobierno Vasco 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo.
- Orden de 3 de noviembre de 2.010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de protección oficial.
- Orden de 14 de septiembre de 2.011, de modificación de los límites de ingresos anuales ponderados exigibles para el acceso a la vivienda de protección oficial.
- Orden de 15 de octubre de 2012, del registro de solicitantes de vivienda y de los procedimientos para la adjudicación de Viviendas de Protección Oficial y Alojamientos Dotacionales de Régimen Autonómico.
- Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda.
- DECRETO 210/2019, de 26 de diciembre, de colaboración financiera entre las entidades de crédito y la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi en materia de vivienda y suelo y de medidas complementarias en materia de vivienda.
Documentación a presentar
Junto con el impreso de solicitud de visado, se deberá adjuntar la documentación siguiente:
- Un ejemplar de contrato privado original firmado por todas sus caras.
- Copia de los D.N.I. de las personas adquirentes.
- Certificado que acredite el empadronamiento en un municipio de la Comunidad Autónoma del País Vasco.
- Justificante que acredite el estado civil de las personas adquirientes:
- En caso de personas solteras, certificado de fe de vida y estado.
- En caso de matrimonio o viudedad, copia del Libro de Familia.
- En el supuesto de divorcio o separación, copia de la sentencia y del convenio regulador.
- En el caso de parejas de hecho, copia de la resolución por la que se inscriben en el Registro de Parejas de Hecho.
- Copia de la Declaración del I.R.P.F. de las personas adquirentes.
- Además si se perciben prestaciones no contributivas, certificado de las mismas (pensiones, rentas exentas, dietas exceptuadas de gravamen…)
- En el caso de no tener obligación de declarar:
- Certificado de la Hacienda Foral acreditativo de la no obligatoriedad de presentarla.
- Certificado de vida laboral expedido por la Seguridad social.
- En su caso, justificación documental de la totalidad de los ingresos brutos percibidos por todos los conceptos:
- 10T.
- Desempleo.
- Pensiones
- Certificado expedido por la Hacienda Foral sobre la titularidad de bienes de naturaleza urbana de las personas adquirentes.
- Si se desea pedir ayudas financieras para la adquisición de la vivienda, impreso de solicitud firmado por todos los adquirentes.
Para los contratos de compraventa entre copropietarios y para las permutas, aportar únicamente la siguiente documentación:
- Tres ejemplares del contrato privado.
- Fotocopia de los DNI de las personas adquirentes.
Garajes, trasteros (no vinculados) y locales:
- Un ejemplar de contrato privado original firmado por todas sus caras.
- Copia de los DNI del comprador/a y del vendedor/a
- Nota simple de registro del bien.
Requisitos de acceso
- Ser mayor de edad o emancipado.
- Necesidad de vivienda
Tener necesidad de vivienda en los términos establecidos en la Orden de 15 de octubre de 2012, del registro de solicitantes de vivienda y de los procedimientos para a adjudicación de Viviendas de Protección Oficial y Alojamientos Dotacionales de Régimen Autonómico. - Empadronamiento
Estar empadronado en algún municipio de la Comunidad Autónoma del País Vasco, por lo menos uno de los futuros titulares. - Ingresos
Cumplir con los ingresos ponderados anuales máximos y mínimos establecidos para el régimen de compra.
El 90% de los ingresos deberán provenir de rendimientos de trabajo y/o rendimientos de actividades económicas, profesionales y artísticas y/o becas.
En el supuesto de personas casadas o inscritas en el Registro de Parejas de Hecho, ambos miembros de la pareja deberán suscribir el contrato.
Límites de ingreso en compra
Los límites mínimos y máximos de ingresos anuales ponderados para el acceso a las viviendas de protección oficial en régimen de compra son los siguientes:
| Tipo Vivienda | Ingreso Mínimos | Ingresos Máximos |
|---|---|---|
| Régimen Especial | 9.000 € | 27.125 € |
| Régimen General | 12.000 € | 42.315 € |
| Tasadas Autonómicas | 15.000 € | 54.250 € |
Ingresos computables
Para personas con obligación de presentar la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y aquéllas que sin tener obligación la hayan realizado se computarán las Bases Imponibles, general y de ahorro, de la declaración o declaraciones del I.R.P.F. correspondiente más las bonificaciones aplicadas a los rendimientos de trabajo y, en su caso, las posibles rentas exentas.
En el supuesto de personas que no tengan obligación de presentar la declaración del impuesto sobre la renta se computaran los siguientes ingresos:
- En el caso de rendimientos de trabajo y de prestaciones de desempleo, el 95% de los ingresos brutos acreditados por todos los conceptos.
- En el supuesto de pensiones y de subsidios de desempleo, dietas exceptuadas de gravamen así como rentas que provengan de políticas de inserción social de las Administraciones Públicas, el 100% de los ingresos brutos acreditados por todos los conceptos.
Periodo computable de los ingresos
Periodo impositivo que, vencido el plazo de presentación de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, sea inmediatamente anterior a la fecha de presentación a visado del contrato de compraventa. A petición de la persona interesada, se computará la media ponderada de los 3 últimos ejercicios fiscales.
Ponderación de los ingresos
Elementos a ponderar:
- Ingresos de acuerdo con lo señalado anteriormente.
- Número de miembros de la unidad convivencial que hayan de fijar su residencia en la vivienda.
- Número de miembros de la unidad convivencial que generen los ingresos aportando, al menos, el 20% de los mismos.
La ponderación de los ingresos, a que se refiere el número anterior se efectuará de acuerdo con la siguiente fórmula: IP = IC x N x A, siendo:
- IP: Cuantía de los ingresos ponderados.
- IC: Ingresos computables.
- N: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial.
- A: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial que aporten al menos el 20% de los ingresos.
Los coeficientes de ponderación N y A, aplicables a la determinación de los ingresos anuales ponderados serán los siguientes:
| N | COEFICIENTE | A | COEFICIENTE |
|---|---|---|---|
| 1 miembro | 1,00 | 1 perceptor | 1,00 |
| 2 miembros | 0,95 | 2 perceptores | 0,90 |
| 3 miembros | 0,90 | 3 o más perceptores | 0,85 |
| 4 miembros | 0,85 | ||
| 5 miembros | 0,75 | ||
| 6 miembros | 0,65 | ||
| 7 miembros | 0,55 | ||
| Más de 7 | 0,50 |
Datos que deben constar necesariamente en el contrato
- Identidad de los compradores y de los vendedores, con indicación de los números de D.N.I. domicilios de residencia y, en su caso, domicilios de notificación. Además, se deberá especificar el estado civil de los compradores y, en caso de ser matrimonio o pareja de hecho, el régimen económico.
- Numero de expediente de construcción de la vivienda y su superficie y descripción.
- Titulo de propiedad y datos de inscripción a favor de los vendedores.
- Estado de cargas.
- Precio de la vivienda y anejos vinculados.
- Plazos y condiciones de pago.
- Condiciones resolutorias y/o suspensivas.
- Mención expresa de que la presentación del contrato en la Delegación Territorial de Vivienda se considera notificación fehaciente a los efectos del ejercicio del derecho preferente de adquisición a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco (Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, B.O.P.V. nº 119, de 26 de junio de 2015).
Cláusulas de inclusión obligatoria
Cláusulas de inclusión obligatoria en los contratos de compraventa de viviendas de protección oficial (segundas y posteriores transmisiones):
- La vivienda objeto de compra está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de viviendas de protección pública y las condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva y los precios de venta no podrán exceder de los límites establecidos.
- El vendedor se obliga a entregar las llaves de la vivienda en el plazo máximo de tres meses contados desde la fecha del contrato, salvo que dicho plazo sea prorrogado por la Delegación.
- El comprador se obliga a ocupar la vivienda en el plazo máximo de 6 meses a partir de la entrega de llaves, salvo que medie justa causa.
- El vendedor se obliga a poner a disposición del adquirente un ejemplar del contrato, debidamente visado por la Delegación.
- El comprador de la vivienda fijará en ella su residencia habitual y permanente en el plazo de seis meses, lo que acreditará presentando en la Delegación Territorial la certificación municipal correspondiente, y se compromete a dedicar la vivienda a su domicilio habitual y permanente.
- No dedicar la vivienda a domicilio habitual y permanente, manteniéndola habitualmente desocupada o dedicarla a segunda residencia o a otros usos no autorizados, podrá implicar además de las sanciones pecuniarias que puedan corresponder a la infracción grave cometida, la expropiación de la vivienda por interés social.
- La transmisión de la vivienda se halla sometida a las prescripciones de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda y disposiciones que la desarrollan, referentes al derecho de adquisición preferente.
- La aceptación expresa por parte de los suscribientes del contrato, del mecanismo de adjudicación previsto en artículo 15 del Decreto 39/2008 entendiéndose que dicho contrato queda resuelto de pleno derecho con respecto de la persona que finalmente no resulte adjudicataria.
- La sujeción a las restantes prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de protección pública de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda y demás disposiciones que la desarrollen.
Contratos de compraventa con pago aplazado y reserva de dominio
Esta modalidad de contrato, además de los datos y cláusulas obligatorias señaladas en los apartados anteriores, también deberá contener estipulaciones relativas a las siguientes cuestiones:
- La parte aplazada del precio.
- Forma y plazo o plazos de pago.
- Tipo de interés aplicable a los aplazamientos.
- Importe de cada plazo.
- Las condiciones para efectuar cancelaciones anticipadas o para la cancelación total de la parte aplazada.
- Las consecuencias del incumplimiento del calendario de pagos.
- Pacto de reserva de dominio a favor del vendedor.
- Pacto de elevar el contrato a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Importante
La no inclusión en el contrato de los datos obligatorios dará lugar a la denegación del visado.
La dirección de notificación debe estar actualizada, tanto la de la parte vendedora como de la compradora.
Requisitos necesarios para el acceso en arrendamiento a una vivienda de protección oficial de régimen general
Modelo de contrato
Solicitud
Normativa aplicable
- Decreto del Gobierno Vasco 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo.
- Orden de 3 de noviembre de 2.010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de protección oficial.
- Orden de 14 de septiembre de 2.011, de modificación de los límites de ingresos anuales ponderados exigibles para el acceso a la vivienda de protección oficial.
- Orden de 15 de octubre de 2012, del registro de solicitantes de vivienda y de los procedimientos para la adjudicación de Viviendas de Protección Oficial y Alojamientos Dotacionales de Régimen Autonómico.
Documentación a presentar
Junto con el impreso de solicitud de visado, se deberá adjuntar la documentación siguiente:
- Un ejemplar de contrato privado original firmado por todas sus caras.
- Copia de los D.N.I. de las personas arrendatarias.
- Certificado que acredite el empadronamiento en un municipio de la Comunidad Autónoma del País Vasco.
- Justificante que acredite el estado civil de las personas arrendatarias:
- Certificado literal de nacimiento expedido por el Registro Civil / Juzgado de Paz correspondiente o, en su caso, fe de vida y estado.
- En caso de matrimonio o viudedad, copia del Libro de Familia.
- En el supuesto de divorcio o separación, copia de la sentencia y del convenio regulador.
- En el caso de parejas de hecho, copia de la resolución por la que se inscriben en el Registro de Parejas de Hecho.
- Copia de la Declaración del I.R.P.F. de las personas arrendatarias.
- Además si se perciben prestaciones no contributivas, certificado de las mismas (pensiones, rentas exentas, dietas exceptuadas de gravamen…)
- En el caso de no tener obligación de declarar:
- Certificado de la Hacienda Foral acreditativo de la no obligatoriedad de presentarla.
- Certificado de vida laboral expedido por la Seguridad social.
- En su caso, justificación documental de la totalidad de los ingresos brutos percibidos por todos los conceptos:
- 10T.
- Desempleo.
- Pensiones
- Certificado expedido por la Hacienda Foral sobre la titularidad de bienes de naturaleza urbana de las personas arrendatarias.
Requisitos de acceso
- Ser mayor de edad o emancipado.
- Necesidad de vivienda
Tener necesidad de vivienda en los términos establecidos en la Orden de 15 de octubre de 2012, del registro de solicitantes de vivienda y de los procedimientos para a adjudicación de Viviendas de Protección Oficial y Alojamientos Dotacionales de Régimen Autonómico. - Titulares del contrato
En el supuesto de arrendatarios casados o inscritos en el Registro de Parejas de Hecho, ambos miembros de la pareja deberán suscribir el contrato de arrendamiento. - Empadronamiento
Estar empadronado en algún municipio de la Comunidad Autónoma del País Vasco, por lo menos uno de los futuros titulares. - Ingresos
Acreditar ingresos ponderados anuales iguales o superiores a 9.000€ e iguales o inferiores a 39.000€.
Ingresos computables
Para personas con obligación de presentar la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y aquéllas que sin tener obligación la hayan realizado se computarán las Bases Imponibles, general y de ahorro, de la declaración o declaraciones del I.R.P.F. correspondiente más las bonificaciones aplicadas a los rendimientos de trabajo y, en su caso, las posibles rentas exentas.
En el supuesto de personas que no tengan obligación de presentar la declaración del impuesto sobre la renta se computaran los siguientes ingresos:
- En el caso de rendimientos de trabajo y de prestaciones de desempleo, el 95% de los ingresos brutos acreditados por todos los conceptos.
- En el supuesto de pensiones y de subsidios de desempleo, dietas exceptuadas de gravamen así como rentas que provengan de políticas de inserción social de las Administraciones Públicas, el 100% de los ingresos brutos acreditados por todos los conceptos.
Periodo computable de los ingresos
Año fiscal que, vencido el plazo de presentación de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, sea inmediatamente anterior a la fecha de la firma del contrato privado de arrendamiento o, cuando así corresponda, a la fecha de presentación a visado. En este último caso y a petición del interesado, se computará la media de los 3 últimos ejercicios fiscales.
Ponderación de los ingresos
Elementos a ponderar:
- Ingresos de acuerdo con lo señalado anteriormente.
- Número de miembros de la unidad convivencial que hayan de fijar su residencia en la vivienda.
- Número de miembros de la unidad convivencial que generen los ingresos aportando, al menos, el 20% de los mismos.
La ponderación de los ingresos, a que se refiere el número anterior se efectuará de acuerdo con la siguiente fórmula: IP = IC x N x A, siendo:
- IP: Cuantía de los ingresos ponderados.
- IC: Ingresos computables.
- N: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial.
- A: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial que aporten al menos el 20% de los ingresos.
- Los coeficientes de ponderación N y A, aplicables a la determinación de los ingresos anuales ponderados serán los siguientes:
| N | COEFICIENTE | A | COEFICIENTE |
|---|---|---|---|
| 1 miembro | 1,00 | 1 perceptor | 1,00 |
| 2 miembros | 0,95 | 2 perceptores | 0,90 |
| 3 miembros | 0,90 | 3 o más perceptores | 0,85 |
| 4 miembros | 0,85 | ||
| 5 miembros | 0,75 | ||
| 6 miembros | 0,65 | ||
| 7 miembros | 0,55 | ||
| Más de 7 | 0,50 |
Renta máxima anual VPO de régimen general
La renta máxima anual inicial aplicable a las viviendas de protección oficial de régimen general es un porcentaje del precio máximo de venta de dichas viviendas y de sus anejos vinculados; porcentaje que se establece en función de los ingresos anuales ponderados de la unidad convivencial arrendataria, de acuerdo con la siguiente tabla:
| Ingresos Anuales Ponderados de la Unidad Convivencial | Vivienda en Derecho Superficie | Vivienda en Propiedad Plena |
|---|---|---|
| Ingresos de 3.000 € a 15.000 € | 2,50 % | 2,27 % |
| Ingresos de 15.001 a 21.000 € | 3,20 % | 2,91 % |
| Ingresos de 21.001 a 25.100 € | 4,00 % | 3,64 % |
| Ingresos de 25.101 a 30.000 € | 4,70 % | 4,27 % |
| Ingresos de 30.001 a 35.000 € | 5,20 % | 4,73 % |
| Ingresos superiores a 35.000 € | 5,70 % | 5,18 % |
Revisión de la Renta anual
Durante el plazo de duración del contrato de arrendamiento o de sus prórrogas hasta los cinco años, la renta anual se actualizará automáticamente en la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo del País Vasco. Se aplicará para la actualización anual de la renta el último Índice interanual disponible oficialmente en el momento del devengo anual de la actualización.
Cláusulas de inclusión obligatoria
Cláusulas obligatorias que han de incluirse en los contratos de arrendamiento de viviendas de protección pública :
- La vivienda objeto de transacción está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de viviendas de protección pública de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, y demás disposiciones que la desarrollan y por consiguiente, las condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva y los precios de renta no podrán exceder de los límites establecidos.
- El arrendador se obliga a poner a disposición del arrendatario un ejemplar del contrato, debidamente visado por la Delegación Territorial del Departamento de Empleo y Políticas Sociales.
- El arrendador se obliga a entregar las llaves de la vivienda en el plazo máximo de tres meses contados desde la fecha del contrato.
- El arrendatario se compromete a dedicar la vivienda a su domicilio habitual y permanente y ocuparla en el plazo de seis meses contados desde la fecha del contrato.
- No dedicar la vivienda a domicilio habitual y permanente, manteniéndola habitualmente desocupada, o dedicarla a segunda residencia o a otros usos no autorizados, implicará necesariamente las sanciones pecuniarias que puedan corresponder a la infracción grave cometida.
Contratos de Arrendamiento de Viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial
Solicitud
Normativa aplicable
- Decreto del Gobierno Vasco 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo.
- Orden de 3 de noviembre de 2.010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de protección oficial.
- Orden de 14 de septiembre de 2.011, de modificación de los límites de ingresos anuales ponderados exigibles para el acceso a la vivienda de protección oficial.
- Orden de 15 de octubre de 2012, del registro de solicitantes de vivienda y de los procedimientos para la adjudicación de Viviendas de Protección Oficial y Alojamientos Dotacionales de Régimen Autonómico.
Documentación a presentar
Junto con el impreso de solicitud de visado, se deberá adjuntar la documentación siguiente:
- Un ejemplar de contrato privado original firmado por todas sus caras.
- Copia de los D.N.I. de las personas arrendatarias.
- Certificado que acredite el empadronamiento en un municipio de la Comunidad Autónoma del País Vasco.
- Justificante que acredite el estado civil de las personas arrendatarias:
- Certificado literal de nacimiento expedido por el Registro Civil / Juzgado de Paz correspondiente o, en su caso, fe de vida y estado.
- En caso de matrimonio o viudedad, copia del Libro de Familia.
- En el supuesto de divorcio o separación, copia de la sentencia y del convenio regulador.
- En el caso de parejas de hecho, copia de la resolución por la que se inscriben en el Registro de Parejas de Hecho.
- Copia de la Declaración del I.R.P.F. de las personas arrendatarias.
- Además si se perciben prestaciones no contributivas, certificado de las mismas (pensiones, rentas exentas, dietas exceptuadas de gravamen…)
- En el caso de no tener obligación de declarar:
- Certificado de la Hacienda Foral acreditativo de la no obligatoriedad de presentarla.
- Certificado de vida laboral expedido por la Seguridad social.
- En su caso, justificación documental de la totalidad de los ingresos brutos percibidos por todos los conceptos:
- 10T.
- Desempleo.
- Pensiones
- Certificado expedido por la Hacienda Foral sobre la titularidad de bienes de naturaleza urbana de las personas arrendatarias.
Requisitos de acceso
- Ser mayor de edad o emancipado.
- Necesidad de vivienda
Tener necesidad de vivienda en los términos establecidos en la Orden de 15 de octubre de 2012, del registro de solicitantes de vivienda y de los procedimientos para a adjudicación de Viviendas de Protección Oficial y Alojamientos Dotacionales de Régimen Autonómico. - Titulares del contrato
En el supuesto de arrendatarios casados o inscritos en el Registro de Parejas de Hecho, ambos miembros de la pareja deberán suscribir el contrato de arrendamiento. - Empadronamiento
Estar empadronado en algún municipio de la Comunidad Autónoma del País Vasco, por lo menos uno de los futuros titulares. - Ingresos
Acreditar ingresos ponderados anuales iguales o superiores a 3.000€ e iguales o inferiores a 25.000€.
Ingresos computables
Para personas con obligación de presentar la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y aquéllas que sin tener obligación la hayan realizado se computarán las Bases Imponibles, general y de ahorro, de la declaración o declaraciones del I.R.P.F. correspondiente más las bonificaciones aplicadas a los rendimientos de trabajo y, en su caso, las posibles rentas exentas.
En el supuesto de personas que no tengan obligación de presentar la declaración del impuesto sobre la renta se computaran los siguientes ingresos:
- En el caso de rendimientos de trabajo y de prestaciones de desempleo, el 95% de los ingresos brutos acreditados por todos los conceptos.
- En el supuesto de pensiones y de subsidios de desempleo, dietas exceptuadas de gravamen así como rentas que provengan de políticas de inserción social de las Administraciones Públicas, el 100% de los ingresos brutos acreditados por todos los conceptos.
Periodo computable de los ingresos
Año fiscal que, vencido el plazo de presentación de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, sea inmediatamente anterior a la fecha de la firma del contrato privado de arrendamiento o, cuando así corresponda, a la fecha de presentación a visado. En este último caso y a petición del interesado, se computará la media de los 3 últimos ejercicios fiscales.
Ponderación de los ingresos
Elementos a ponderar:
- Ingresos de acuerdo con lo señalado anteriormente.
- Número de miembros de la unidad convivencial que hayan de fijar su residencia en la vivienda.
- Número de miembros de la unidad convivencial que generen los ingresos aportando, al menos, el 20% de los mismos.
La ponderación de los ingresos, a que se refiere el número anterior se efectuará de acuerdo con la siguiente fórmula: IP = IC x N x A, siendo:
- IP: Cuantía de los ingresos ponderados.
- IC: Ingresos computables.
- N: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial.
- A: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial que aporten al menos el 20% de los ingresos.
- Los coeficientes de ponderación N y A, aplicables a la determinación de los ingresos anuales ponderados serán los siguientes:
| N | COEFICIENTE | A | COEFICIENTE |
|---|---|---|---|
| 1 miembro | 1,00 | 1 perceptor | 1,00 |
| 2 miembros | 0,95 | 2 perceptores | 0,90 |
| 3 miembros | 0,90 | 3 o más perceptores | 0,85 |
| 4 miembros | 0,85 | ||
| 5 miembros | 0,75 | ||
| 6 miembros | 0,65 | ||
| 7 miembros | 0,55 | ||
| Más de 7 | 0,50 |
Renta máxima anual VPO de régimen especial
La renta máxima anual inicial aplicable a las viviendas de protección oficial de régimen especial es un porcentaje del precio máximo de venta de dichas viviendas y de sus anejos vinculados; porcentaje que se establece en función de los ingresos anuales ponderados de la unidad convivencial arrendataria, de acuerdo con la siguiente tabla:
| Viviendas de Protección Oficial | Promoción Privada | Promoción Pública | ||
|---|---|---|---|---|
| Ingresos Anuales Ponderados de la Unidad Convivencial | Vivienda en Derecho Superficie | Vivienda en Propiedad Plena | Vivienda en Derecho Superficie | Vivienda en Propiedad Plena |
| Ingresos hasta 3.000 € | 1,88 % | 1,71 % | 2,50 % | 2,27 % |
| Ingresos de 3.001 a 9.000 € | 2,63 % | 2,39 % | 3,50 % | 3,18 % |
| Ingresos de 9.001 a 15.000 € | 3,40 % | 3,08 % | 4,50 % | 4,09 % |
| Ingresos de 15.001 a 18.000 € | 3,91 % |
3,56 % |
5,20 % | 4,73 % |
| Ingresos de 18.001 a 22.000 € | 4,50 % | 4,10 % | 6,00 % | 5,45 % |
| Ingresos de 22.001 a 25.000 € | 5,45 % | 4,96 % | 7,25 % | 6,60 % |
Revisión de la Renta anual
Durante el plazo de duración del contrato de arrendamiento o de sus prórrogas hasta los cinco años, la renta anual se actualizará automáticamente en la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo del País Vasco. Se aplicará para la actualización anual de la renta el último Índice interanual disponible oficialmente en el momento del devengo anual de la actualización.
Cláusulas de inclusión obligatoria
Cláusulas obligatorias que han de incluirse en los contratos de arrendamiento de viviendas de protección pública :
- La vivienda objeto de transacción está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de viviendas de protección pública de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, y demás disposiciones que la desarrollan y por consiguiente, las condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva y los precios de renta no podrán exceder de los límites establecidos.
- El arrendador se obliga a poner a disposición del arrendatario un ejemplar del contrato, debidamente visado por la Delegación Territorial del Departamento de Empleo y Políticas Sociales.
- El arrendador se obliga a entregar las llaves de la vivienda en el plazo máximo de tres meses contados desde la fecha del contrato.
- El arrendatario se compromete a dedicar la vivienda a su domicilio habitual y permanente y ocuparla en el plazo de seis meses contados desde la fecha del contrato.
- No dedicar la vivienda a domicilio habitual y permanente, manteniéndola habitualmente desocupada, o dedicarla a segunda residencia o a otros usos no autorizados, implicará necesariamente las sanciones pecuniarias que puedan corresponder a la infracción grave cometida.
Contratos de Arrendamiento con Opción de Compra de Viviendas de Protección Oficial
Solicitud
Normativa aplicable
- Decreto del Gobierno Vasco 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo.
- Orden de 3 de noviembre de 2.010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de protección oficial.
- Orden de 14 de septiembre de 2.011, de modificación de los límites de ingresos anuales ponderados exigibles para el acceso a la vivienda de protección oficial.
- Orden de 15 de octubre de 2012, del registro de solicitantes de vivienda y de los procedimientos para la adjudicación de Viviendas de Protección Oficial y Alojamientos Dotacionales de Régimen Autonómico.
Documentación a presentar
Junto con el impreso de solicitud de visado, se deberá adjuntar la documentación siguiente:
- Un ejemplar de contrato privado original firmado por todas sus caras.
- Copia de los D.N.I. de las personas arrendatarias.
- Certificado que acredite el empadronamiento en un municipio de la Comunidad Autónoma del País Vasco.
- Justificante que acredite el estado civil de las personas arrendatarias:
- Certificado literal de nacimiento expedido por el Registro Civil / Juzgado de Paz correspondiente o, en su caso, fe de vida y estado.
- En caso de matrimonio o viudedad, copia del Libro de Familia.
- En el supuesto de divorcio o separación, copia de la sentencia y del convenio regulador.
- En el caso de parejas de hecho, copia de la resolución por la que se inscriben en el Registro de Parejas de Hecho.
- Copia de la Declaración del I.R.P.F. de las personas arrendatarias.
- Además si se perciben prestaciones no contributivas, certificado de las mismas (pensiones, rentas exentas, dietas exceptuadas de gravamen…)
- En el caso de no tener obligación de declarar:
- Certificado de la Hacienda Foral acreditativo de la no obligatoriedad de presentarla.
- Certificado de vida laboral expedido por la Seguridad social.
- En su caso, justificación documental de la totalidad de los ingresos brutos percibidos por todos los conceptos:
- 10T.
- Desempleo.
- Pensiones
- Certificado expedido por la Hacienda Foral sobre la titularidad de bienes de naturaleza urbana de las personas arrendatarias.
Requisitos de acceso
- Ser mayor de edad o emancipado.
- Necesidad de vivienda
Tener necesidad de vivienda en los términos establecidos en la Orden de 15 de octubre de 2012, del registro de solicitantes de vivienda y de los procedimientos para a adjudicación de Viviendas de Protección Oficial y Alojamientos Dotacionales de Régimen Autonómico. - Empadronamiento
Estar empadronado en algún municipio de la Comunidad Autónoma del País Vasco, por lo menos uno de los futuros titulares. - Ingresos
Cumplir con los ingresos ponderados anuales máximos y mínimos establecidos para el régimen de compra en la Orden de 14 de septiembre de 2.011, de modificación de los límites de ingresos anuales ponderados exigibles para el acceso a la vivienda de protección oficial.
El 90% de los ingresos deberán provenir de rendimientos de trabajo y/o rendimientos de actividades económicas, profesionales y artísticas y/o becas.
En el supuesto de personas casadas o inscritas en el Registro de Parejas de Hecho, ambos miembros de la pareja deberán suscribir el contrato.
Límites de ingreso en compra
Los límites mínimos y máximos de ingresos anuales ponderados para el acceso a las viviendas de protección oficial en régimen de compra son los siguientes:
| Tipo Vivienda | Ingreso Mínimos | Ingresos Máximos |
|---|---|---|
| Régimen Especial | 9.000 € | 25.000 € |
| Régimen General | 12.000 € | 39.000 € |
| Tasadas Autonómicas | 15.000 € | 50.000 € |
Ingresos computables
Para personas con obligación de presentar la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y aquéllas que sin tener obligación la hayan realizado se computarán las Bases Imponibles, general y de ahorro, de la declaración o declaraciones del I.R.P.F. correspondiente más las bonificaciones aplicadas a los rendimientos de trabajo y, en su caso, las posibles rentas exentas.
En el supuesto de personas que no tengan obligación de presentar la declaración del impuesto sobre la renta se computaran los siguientes ingresos:
- En el caso de rendimientos de trabajo y de prestaciones de desempleo, el 95% de los ingresos brutos acreditados por todos los conceptos.
- En el supuesto de pensiones y de subsidios de desempleo, dietas exceptuadas de gravamen así como rentas que provengan de políticas de inserción social de las Administraciones Públicas, el 100% de los ingresos brutos acreditados por todos los conceptos.
Periodo computable de los ingresos
Periodo impositivo que, vencido el plazo de presentación de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, sea inmediatamente anterior a las siguientes fechas:
- Fecha de publicación de la Orden que dé inicio al procedimiento de adjudicación de las viviendas, cuando el procedimiento de adjudicación corresponda a una Administración Pública.
- Fecha de la calificación provisional, cuando la adjudicación corra a cargo del promotor de las viviendas. Si ha transcurrido un año desde la calificación definitiva de las viviendas, se tendrá en cuanta la fecha de presentación a visado del contrato de compraventa.
Ponderación de los ingresos
Elementos a ponderar:
- Ingresos de acuerdo con lo señalado anteriormente.
- Número de miembros de la unidad convivencial que hayan de fijar su residencia en la vivienda.
- Número de miembros de la unidad convivencial que generen los ingresos aportando, al menos, el 20% de los mismos.
La ponderación de los ingresos, a que se refiere el número anterior se efectuará de acuerdo con la siguiente fórmula: IP = IC x N x A, siendo:
- IP: Cuantía de los ingresos ponderados.
- IC: Ingresos computables.
- N: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial.
- A: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial que aporten al menos el 20% de los ingresos.
Los coeficientes de ponderación N y A, aplicables a la determinación de los ingresos anuales ponderados serán los siguientes:
| N | COEFICIENTE | A | COEFICIENTE |
|---|---|---|---|
| 1 miembro | 1,00 | 1 perceptor | 1,00 |
| 2 miembros | 0,95 | 2 perceptores | 0,90 |
| 3 miembros | 0,90 | 3 o más perceptores | 0,85 |
| 4 miembros | 0,85 | ||
| 5 miembros | 0,75 | ||
| 6 miembros | 0,65 | ||
| 7 miembros | 0,55 | ||
| Más de 7 | 0,50 |
Características de los contratos de arrendamiento con opción de compra
En este modelo de contrato de arrendamiento, el derecho de opción de compra tiene una duración de 5 años y si no se ejerce en ese plazo el derecho caduca.
En consonancia con lo anterior, la duración del contrato de arrendamiento no puede ser inferior a los 5 años, plazo establecido para el ejercicio del derecho de opción de compra.
Además de las previstas en la normativa de aplicación, el ejercicio de la opción de compra es causa de extinción del contrato.
Se puede establecer una contraprestación por el derecho de opción de compra que el promotor concede a la parte arrendadora, si así lo deciden las partes. Su importe no podrá superar el 4% del precio máximo de venta de la vivienda de protección oficial y sus anejos vinculados. Esta contraprestación se deducirá íntegramente del precio de venta.
Los precios máximos de venta de las viviendas calificadas como arrendamiento con opción de compra serán los que consten en la calificación provisional para su transmisión en propiedad plena o en derecho de superficie, según corresponda.
Están terminantemente prohibidas las entregas a cuenta del precio de venta. No obstante, si con anterioridad a la calificación definitiva ya existiera un contrato de compraventa, entre el promotor y la parte arrendataria, en el que se hubieran devengado anticipos a cuenta, esas cantidades deberán ser deducidas íntegramente del precio de venta.
En el supuesto de ejercer la opción de compra, deberán ser deducidas del precio de venta, en concepto de pagos parciales anticipados, los siguientes porcentajes de las rentas satisfechas por la parte arrendataria:
- al menos el 70% si la opción de compra se ejerce el primero año
- al menos el 65% si la opción de compra se ejerce el segundo año
- al menos el 60% si la opción de compra se ejerce el tercero año
- al menos el 55% si la opción de compra se ejerce el cuarto año
- al menos el 50% si la opción de compra se ejerce el quinto año
Datos que deben constar necesariamente en el contrato de arrendamiento con opción de compra
Identidad de los compradores y de los vendedores, con indicación de los números de D.N.I. domicilios de residencia y, en su caso, domicilios de notificación. Además, se deberá especificar el estado civil de los compradores y, en caso de ser matrimonio o pareja de hecho, el régimen económico.
- Numero de expediente de construcción de la vivienda y su superficie y descripción.
- Titulo de propiedad y datos de inscripción.
- Estado de cargas.
- Duración del arrendamiento y las causas de extinción de éste.
- La renta de la vivienda y, si procede, su actualización.
- La contraprestación por el derecho de opción, cuando proceda.
- La duración del derecho de opción.
- El precio de venta y deducciones en concepto de pagos parciales anticipados.
- La obligación expresa por parte del promotor de no transmitir, gravar ni conceder otro derecho de opción sobre la vivienda hasta el día en que caduque el concedido en el contrato.
- La obligación expresa de la parte arrendataria de no ceder el derecho de opción a un tercero.
- El pacto expreso de elevación a escritura pública del contrato y de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Mención expresa de que la presentación del contrato en la Delegación Territorial de Vivienda se considera notificación fehaciente a los efectos del ejercicio del derecho preferente de adquisición a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco (Decreto 103/1997, de 6 de mayo, B.O.P.V nº 94, publicado el 20 de mayo de 1997).
Otros aspectos a tener en cuenta
Las personas arrendatarias que finalmente opten por ejercer el derecho de compra de la vivienda objeto del contrato deberán tener en cuanta las siguientes cuestiones:
- La vivienda está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de viviendas de protección oficial y las condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva y los precios de venta no podrán exceder de los límites establecidos.
- No dedicar la vivienda a domicilio habitual y permanente, manteniéndola habitualmente desocupada o dedicarla a segunda residencia o a otros usos no autorizados, podrá implicar además de las sanciones pecuniarias que puedan corresponder a la infracción muy grave cometida, la expropiación de la vivienda por interés social.
- Los gastos concernientes a la declaración de obra nueva y división horizontal, así como los correspondientes a la constitución y división del crédito hipotecario serán en todo caso a cuenta del promotor de la vivienda.
- La transmisión de la vivienda se halla sometida a las prescripciones de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda y demás disposiciones que la desarrollen.
- La sujeción a las restantes prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de protección oficial del Real Decreto-Ley 31/1978 y demás disposiciones que las desarrollen.
Importante
La no inclusión en el contrato de los datos obligatorios dará lugar a la denegación del visado.
La dirección de notificación debe estar actualizada, tanto la de la parte vendedora como de la compradora.
Fecha de última modificación:
