Boletín Oficial del País Vasco

AGINDUA, 2025eko abuztuaren 21ekoa, Etxebizitza eta Hiri Agendako sailburuarena, Bilboko udalerria bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzen duena.

ORDEN de 21 de agosto de 2025, del consejero de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se declara el municipio de Bilbao como zona de mercado residencial tensionado.

Etxebizitza eta Hiri Agendako sailburuak, 2025eko maiatzaren 6ko Aginduaren bidez, Bilboko udalerria bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeko prozedura abiatu zuen. Espedientearen zenbakia AAAA_ORD_3189/25_09 da, eta hauek dira

Vista la Orden de 6 de mayo de 2025, del consejero de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se inicia el procedimiento de declaración del municipio de Bilbao como zona de mercado residencial tensionado, que se tramita como expediente n.º AAAA_ORD_3189/25_09 y del que resultan los siguientes,

AURREKARIAK

HECHOS

Lehenengoa.– 2025eko apirilaren 11n, Bilboko Udal Etxebizitzak tokiko erakunde autonomoak eskatu zuen dagokion Sailak Bilbao udalerria deklara zezala bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu, bat etorriz Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18. artikuluan aurreikusitakoarekin.

Primero.– En fecha 11 de abril de 2025 el Organismo Autónomo Local de Viviendas Municipales de Bilbao solicita que se emita orden del departamento correspondiente de Gobierno Vasco en la que se declare el municipio de Bilbao como zona de mercado residencial tensionado, de conformidad con lo previsto en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.

Bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeko eskaerari agiri hauek erantsi zizkion:

Se adjunta a la solicitud de declaración de zona de mercado residencial tensionado, la siguiente documentación:

1.– Bilbao bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeko memoria.

1.– Memoria para la declaración de Bilbao como zona de mercado residencial tensionado.

2.– Bilbao bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeari lotutako ekintza-plana.

2.– Plan de acción asociado a la declaración del municipio de Bilbao como zona de mercado residencial tensionado.

Bigarrena.– Etxebizitza eta Hiri Agendako sailburuaren 2025eko maiatzaren 6ko Aginduaren bidez, hasiera ematen zitzaion Bilboko udalerria bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeko prozedurari, eta jendaurrean jarri zen.

Segundo.– Mediante la Orden de 6 de mayo de 2025, del consejero de Vivienda y Agenda Urbana, se inicia el procedimiento de declaración del municipio de Bilbao como zona de mercado residencial tensionado y se somete a información pública.

Agindua 2025eko maiatzaren 30eko EHAAn argitaratu zen, 101. zenbakian, baita 2025eko maiatzaren 30eko BAOn ere, 102. zenbakian, eta interesdunei 20 egun balioduneko epea eman zitzaien alegazioak aurkezteko, azken argitalpenaren hurrengo egunetik zenbatzen hasita.

La orden se publica en el BOPV núm. 101, de 30 de mayo de 2025 y en el BOB núm. 102, de 30 de mayo de 2025, concediendo un plazo de veinte días hábiles contados a partir del día siguiente a la última de las publicaciones para la presentación de alegaciones por personas interesadas.

Etxebizitza eta Hiri Agenda Sailaren web-orrian argitaratuta, jendaurrean jartzen dira Bilboko udalerria eremu tentsionatu deklaratzeko prozedurari hasiera ematea justifikatzen duten azterketak eta aldez aurreko memoria.

Los estudios y memoria previa que justifican la incoación del procedimiento de declaración del municipio de Bilbao como zona tensionada se ponen a disposición pública mediante su publicación en la página web del Departamento de Vivienda y Agenda Urbana.

Agindua 2025eko maiatzaren 7an jakinarazi zitzaion Bilboko Udalari, eta hogei egun balioduneko entzunaldi-epea eman, jakinarazpena jaso eta hurrengo egunetik aurrera, egoki iritzitako alegazioak eta agiriak aurkez zitzan.

La orden se notifica al Ayuntamiento de Bilbao en fecha 7 de mayo de 2025, concediéndole un plazo de audiencia de veinte días hábiles contados a partir del día siguiente a su notificación, a fin de que presente cuantas alegaciones y documentación considere procedentes.

Hirugarrena.– Interesdunei entzunaldia egiteko eta informazioa jendaurrean jartzeko epea igarota, alegazio hauek aurkeztu dira:

Tercero.– Habiendo transcurrido el plazo de los trámites de audiencia a interesados e información pública, se presentaron las siguientes alegaciones.

1.– 2025eko ekainaren 18an, Ana Viñals Blanco andreak aurkeztutako alegazioen idazki bat aurkeztu zen. Ana Viñals Blanco andreak ustez Elkarrekin Bilbao-Podemos/Ezker Anitza-IU/Equo Berdeak Udal Taldearen ordezkaritzan jardun zuen, ez baitzuen egiaztatu zer ordezkaritza zuen. Horren aurrean, «soil-soilik», maiatzaren 30eko EHAAn eta BAOn argitaratutako ekintza-planaren dokumentua, bai eta Bilboko udal-mugarte osoa bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeko prozedura hasten duen Etxebizitza eta Hiri Agendako sailburuaren agindua eta justifikazio-memoria ere.

1.– Con fecha 18 de junio de 2025 se registró escrito de alegaciones formuladas por Dña. Ana Viñals Blanco, en supuesta representación del Grupo Municipal Elkarrekin Bilbao-Podemos/Ezker Anitza-IU/Equo Berdeak, pues no acredita la representación que dice ostentar, frente a, «exclusivamente», el documento plan de acción publicado con fecha 30 de mayo en el BOPV y BOB junto con la orden del consejero de Vivienda y Agenda Urbana por la que se inicia el procedimiento de declaración de todo el término municipal de Bilbao como zona de mercado residencial tensionado, y la memoria justificativa.

2025eko uztailaren 10ean, Bilboko Udal Etxebizitzak erakundeak aurka egiteko idazkia erregistratu zuen, eta haiek ezesteko eskatu.

En fecha 10 de julio de 2025, Viviendas Municipales de Bilbao registra escrito en oposición solicitando la desestimación de las mismas.

2.– 2025eko ekainaren 24an, Bilboko Auzo Elkarteen Federazioak (BAEF) egindako alegazio-idazkia erregistratu zen, maiatzaren 30ean EHAAn eta BAOn argitaratutako memoriari eta ekintza-planari buruzkoa, bai eta Etxebizitza eta Hiri Agendako sailburuaren agindu bat ere, zeinaren bidez hasiera ematen baitzaio Bilboko udal-mugarte osoa bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeko prozedurari.

2.– Con fecha 24 de junio de 2025 se registró escrito de alegaciones formuladas por la Federación de Asociaciones de Vecinos de Bilbao (FAAVVB) respecto de la memoria y el plan de acción publicados con fecha 30 de mayo en el BOPV y BOB junto con la orden del consejero de Vivienda y Agenda Urbana por la que se inicia el procedimiento de declaración de todo el término municipal de Bilbao como zona de mercado residencial tensionado.

2025eko uztailaren 16an, Bilboko Udalak alegazioak ezesteko idazkia erregistratu zuen.

En fecha 16 de julio del 2025, el Ayuntamiento de Bilbao registra escrito interesando la desestimación de las mismas.

Laugarrena.– Administrazio-espedientearen barruko dokumentazioa ikusirik, Bilboko udalerria bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeko behin betiko justifikazio-memoria idatzi da, eta bertan, besteak beste, Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legean xedatzen denarekin bat etorriz, eremu tentsionatu deklaratutako xede-eremuan edukitzaile handia izatea zer den azaltzen da, honela: lege horretan ezarritakoaren ondorioetarako, edukitzaile handitzat jotzen dira bizitegi-erabilerako hiri-lurreko hamar ondasun higiezin baino gehiago dituzten pertsona fisiko edo juridikoak, baita bizitegi-erabilerako 1.500 m²-tik gorako azalera eraikia dutenak ere, betiere garajeak eta trastelekuak kenduta.

Cuarto.– A la vista de la documentación obrante en el expediente administrativo se redacta la memoria justificativa definitiva de la declaración del municipio de Bilbao como zona de mercado residencial tensionado, que entre otros aspectos señala la definición de la figura del gran tenedor en el ámbito objeto de la declaración de zona tensionada, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, en los siguientes términos: se considera gran tenedor a los efectos de lo establecido en la citada ley, a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Memorian arrazoitzen da egokia dela bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratuetan dauden higiezinen etxebizitza-errentamenduko kontratuei Hiri Errentamenduen azaroaren 24ko 29/1994 Legearen 17.7 artikuluan jasotzen den errenta-mugaketa aplikatzea, legez ezarritako gainerako neurriak bazter utzi gabe. Mugaketa horren arabera, toki bat eremu tentsionatu deklaratu eta hurrengo bost urteetan errentamendu-kontraturik indarrean ez duten higiezinetan, kontratu berriaren hasieran hitzartzen den errentak ezingo du gainditu erreferentziazko prezioen indize-sistemaren arabera aplikatzekoa den prezioaren gehieneko muga.

En la memoria se justifica la procedencia de aplicar a los contratos de arrendamiento de vivienda de inmuebles ubicados en la zona de mercado residencial tensionado declarada, sin perjuicio del resto de medidas legalmente establecidas, la limitación de la renta prevista en el apartado 7 del artículo 17 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, sobre inmuebles en los que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento en los últimos cinco años desde la entrada en vigor de la declaración, en cuyo caso, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

ZUZENBIDEKO OINARRIAK

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Lehenengoa.– Eusko Jaurlaritzak eskumena du bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuak deklaratzeko, Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18.2 artikuluan xedatutakoaren arabera, zeinak ezartzen baitu etxebizitza-arloan eskumena duen administrazioak deklaratu beharko dituela bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuak, legean bertan jasotako neurri espezifikoak aplikatzeko.

Primero.– El Gobierno Vasco ostenta la competencia para la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18.2 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, que establece que la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, a los efectos de la aplicación de las medidas específicas contempladas en la citada ley, deberá realizarse por la administración competente en materia de vivienda.

Etxebizitzaren arloari buruz Autonomia Estatutuaren 10.31 artikuluan eta Etxebizitzaren ekainaren 18ko 3/2015 Legean onartutako eskumen osoen eta esklusiboen esparruan, eta Euskal Autonomia Erkidegoaren Administrazio Orokorreko sailak sortu, ezabatu eta aldatzen dituen eta sail bakoitzaren egitekoak eta jardun-arloak finkatzen dituen lehendakariaren ekainaren 23ko 18/2024 Dekretuan xedatutakoaren arabera, Etxebizitza eta Hiri Agenda Sailak etxebizitzaren arloan bereganatutako eginkizunekin bat, sail horrek du eskumena bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuak deklaratzen dituen espedientea ebazteko, Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18.2 artikuluan adierazitako ondorioetarako.

En el marco de las competencias plenas y exclusivas reconocidas en el artículo 10.31 del Estatuto de Autonomía en materia de vivienda, así como en la Ley 3/2015, de 18 de junio de Vivienda, y de acuerdo con las funciones asumidas en materia de vivienda, en virtud de lo dispuesto en el Decreto 18/2024, de 23 de junio, del lehendakari, de creación, supresión y modificación de los Departamentos de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco y de determinación de funciones y áreas de actuación de los mismos, el Departamento de Vivienda y Agenda Urbana es competente para resolver el expediente de declaración de zonas de mercado residencial tensionado a los efectos señalados en el artículo 18.2 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.

Bigarrena.– Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18.2 artikuluak xedatutakoaren arabera, legean bertan jasotako neurri espezifikoak aplikatzearen ondorioetarako, arau hauek bete behar dira bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuak deklaratzeko:

Segundo.– El artículo 18.2 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, dispone que, a los efectos de la aplicación de las medidas específicas contempladas en la propia ley, la declaración de zonas de mercado residencial tensionado deberá realizarse de conformidad con las siguientes reglas:

«a) Deklarazioaren aurretik, prestaketa-prozedura bat egingo da, eremu bakoitzeko bizitegi-merkatuaren egoerarekin lotutako informazioa lortzeko, barnean hartuta: etxebizitza mota ezberdinen alokairu- eta salmenta-prezioen adierazleak eta haiek denboran izan duten bilakaera; eta egoiliarren errenta erabilgarriaren adierazleak eta haiek denboran izan duten bilakaera. Adierazle horiek, etxebizitza-prezioekin batera, aukera emango dute familiek etxebizitza duin eta egokia izateko egin behar duten ahalegin ekonomikoaren bilakaera neurtzeko. Horretarako, salmenta-prezioen banaketari dagokionez, kontuan hartu ahal izango dira Ogasuneko eta Funtzio Publikoko Ministerioaren Katastroko Zuzendaritza Nagusiak prestatzen dituen bizitegi-erabileraren balio-mapak, zeinak egiten baititu higiezinen merkatuaren urteko txostenen barruan, bat etorriz martxoaren 5eko 1/2004 Legegintzako Errege Dekretuak onartutako Higiezinen Katastroari buruzko Legearen testu bateginaren azken xedapenetako hirugarrenarekin. Zehazki, balio-mapa horietan adierazten diren lurralde-eremu homogeneoak hartuko dira kontuan.

«a) La declaración deberá ir precedida de un procedimiento preparatorio dirigido a la obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona, incluyendo los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo; los indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo que, junto con los precios de vivienda, permitan medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada. A tal efecto, se podrá tener en cuenta en lo relativo a la distribución de los precios de venta, los ámbitos territoriales homogéneos de los mapas de valores de uso residencial que elabore la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Función Pública, en el marco de sus informes anuales del mercado inmobiliario, de conformidad con la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

b) Lurralde-eremu jakin bat bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeak berekin dakar informazio-izapide bat egitea, zeinean jendaurrean jarri beharko baita deklarazio horren oinarri den informazioa, barne hartuta biztanleriaren eta familien banaketa espazialari, egiturari eta dinamikari buruzko azterlanak, bai eta eskaintzaren, prezioen eta etxebizitza moten araberako zonifikazioa ere, edo gizarte- eta lurralde-kohesioaren kalterako diren desorekak eta gizarte- eta espazio-bereizketako prozesuak agerian jartzea edo prebenitzea ahalbidetzen duen beste edozein azterlan.

b) La declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado implicará la realización de un trámite de información en el que deberá ponerse a disposición pública la información sobre la que se basa tal declaración, incluyendo los estudios de distribución espacial de la población y hogares, su estructura y dinámica, así como la zonificación por oferta, precios y tipos de viviendas, o cualquier otro estudio que permita evidenciar o prevenir desequilibrios y procesos de segregación socio espacial en detrimento de la cohesión social y territorial.

c) Etxebizitzaren arloan eskumena duen administrazioaren mugatze-prozeduraren ebazpenak arrazoituta egon behar du, eta behar bezala azaldu beharko da dagokion eremuko edozein modalitatetako etxebizitza-merkatuak zer-nolako gabeziak edo hutsak dituen ohiko etxebizitzaren eskariari erantzuteko eta arrazoizko prezioak eskaintzeko, aintzat hartuta biztanleria egoiliarraren egoera sozioekonomikoa eta dinamika demografikoak, bai eta lurralde-eremu bakoitzaren berezitasun eta ezaugarriak ere. Ebazpen hori Garraioetako, Mugikortasuneko eta Hiri Agendako Ministerioko Hiri Agenda eta Etxebizitzako Idazkaritza Nagusiari jakinarazi beharko zaio.

c) La resolución del procedimiento de delimitación por parte de la Administración competente en materia de vivienda deberá motivarse en deficiencias o insuficiencias del mercado de vivienda en la zona, en cualquiera de sus modalidades, para atender adecuadamente la demanda de vivienda habitual y, en todo caso, a precio razonable según la situación socioeconómica de la población residente y las dinámicas demográficas, así como las particularidades y características de cada ámbito territorial. La referida resolución deberá ser comunicada a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

d) Lurralde-eremu bat bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzen duen deklarazioak hiru urteko indarraldia izango du, eta urtero luzatu ahal izango da prozedura berari jarraituz, baldin eta deklarazio hori eragin zuten inguruabarrek bere horretan badiraute, eta aurreko deklaraziotik egoera leheneratzeko edo hobetzeko hartu diren neurriak eta ekintza publikoak justifikatu ondoren. Lege honetan jasotzen diren neurriak aplikatzeko, Garraioetako, Mugikortasuneko eta Hiri Agendako Ministerioak ebazpen bat onartuko du, hiru hilean behin, artikulu honetan legez ezarritako prozeduraren arabera deklaratu diren bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuen zerrenda jasoko duena.»

d) La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración. Para la aplicación de las medidas contenidas en esta ley, con carácter trimestral el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobará una resolución que recoja la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en este artículo.»

Hirugarrena.– 12/2023 Legearen 18. artikuluaren 3. apartatuan xedatutakoaren arabera, 2. apartatuan ezarritako bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuak deklaratzeko, justifikazio-memoria bat egin beharko da, bi inguruabar hauetako bat gertatzen dela egiaztatzeko:

Tercero.– De conformidad con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 de la Ley 12/2023, la declaración de una zona de mercado residencial tensionado establecida en el apartado 2, requerirá la elaboración de una memoria justificativa que acredite que concurre una de las dos circunstancias siguientes:

a) Hipotekak edo alokairuak –gehi oinarrizko gastuek eta hornidurek– aurrekontu pertsonalean edo bizikidetza-unitatearen aurrekontuan batez beste duten karga handiagoa izatea etxeko batez besteko diru-sarreren edo errentaren ehuneko hogeita hamar baino.

a) que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

b) Etxebizitza erosteko edo alokatzeko prezioak gutxienez ehuneko hiru puntu gehiagoko hazkunde metatua izatea kasuan kasuko autonomia-erkidegoko kontsumo-prezioen indizearen hazkunde metatuaren aldean, bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratu aurreko bost urteetan.

b) que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales, superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

Deklarazioak plan espezifiko bat idatzi beharra ekarriko du berekin, atzemandako desorekak zuzentzeko behar diren neurriak eta haien garapen-egutegia proposatuko dituena.

La declaración conllevará la redacción de un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en su declaración, así como su calendario de desarrollo.

Laugarrena.– Prozedura legez eskatzen diren prozedura-izapideak betez izapidetu da, eta, prestaketa-prozedura egin ondoren, dagokion justifikazio-memoria egin da, adierazpenaren xede den eremuan bizi diren biztanleentzat etxebizitza-hornidura nahikoa ez izateko arrisku berezia dagoela justifikatzeko, eta udalerri interesdunari entzuteko eta jendaurrean jartzeko izapideak egin dira. Izapide horietan, Ana Viñals Blanco andreak alegazioak aurkeztu ditu, Elkarrekin Bilbao-Podemos/Ezker Anitza-IU/Equo Berdeak Udal Taldearen eta Bilboko Auzo Elkarteen Federazioaren (BAEF) izenean.

Cuarto.– El procedimiento se ha tramitado cumpliendo los trámites procedimentales legalmente exigidos, habiéndose elaborado, previo procedimiento preparatorio, la correspondiente memoria justificativa de la concurrencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente en el ámbito objeto de la declaración n y habiéndose sometido a los trámites de audiencia al municipio interesado y de información pública, en el que se formularon alegaciones por Dña. Ana Viñals Blanco, en representación del Grupo Municipal Elkarrekin Bilbao-Podemos/Ezker Anitza-IU/Equo Berdeak, y por la Federación de Asociaciones de Vecinos de Bilbao (FAAVVB).

Bosgarrena.– Xehe-xehe aztertu dira Ana Viñals Blancok Elkarrekin Bilbao-Podemos/Ezker Anitza-IU/Equo Berdeak Udal Taldearen izenean aurkeztu dituen alegazioak, eta oso-osorik ezetsi dira, honako arrazoi hauengatik:

Quinto.– Analizadas con detalle las alegaciones formuladas por Dña. Ana Viñals Blanco, en representación del Grupo Municipal Elkarrekin Bilbao-Podemos/Ezker Anitza-IU/Equo Berdeak, procede su desestimación íntegra por las siguientes,

5.1.– Bilboko Udaleko Tokiko Gobernu Batzarrak ekintza-plana onartzeko eskumenik ez izateari buruz.

5.1.– Sobre la falta de a falta de competencia de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Bilbao para aprobar el plan de acción.

Alegazio-egileak adierazi du administrazio eskudunak, Bilboko Udalak, Udalbatzaren Osoko Bilkuran onartu behar zuela ekintza-plana, eta, beraz, erabat deuseza dela.

El alegante apunta que el documento plan de acción debió haber sido aprobado por la administración competente, el Ayuntamiento de Bilbao, en el Pleno de la Corporación, por lo que adolece de nulidad radical.

Gero, 2025eko uztailaren 10ean, Yolanda Díez Saiz andreak, Bilboko Udaleko Etxebizitza Saileko zinegotzi ordezkari eta Bilboko Udal Etxebizitzak TEAko presidente denak, aurkeztutako alegazioen idazkia sartu zen, bai eta Bilboko Udaleko Gobernu Batzarraren Bulegoaren txostena ere, eta Tokiko Gobernu Batzarrak ekintza-plana onartzeko duen eskumena berresten zen.

Pues bien, tras lo anterior, con fecha 10 de julio del 2025 tuvo entrada escrito de alegaciones formuladas por Dña. Yolanda Díez Saiz, concejala delegada del Área de Vivienda del Ayuntamiento de Bilbao y presidenta del O.A.L. Viviendas Municipales de Bilbao, así como informe de la Oficina de Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Bilbao, ratificándose en la competencia de la Junta de Gobierno Local para la aprobación del plan de acción.

Ildo horretan, Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18. artikuluak, eremu tentsionatuen deklarazioari buruzkoak, une oro adierazten du beharrezkoak diren jarduketak «administrazio eskudunaren» kontura izango direla, eta, kasu honetan, Eusko Jaurlaritzak izango duela ekintza-plana onartzeko eskumena. Hori esanda, Bilboko Udaleko Tokiko Gobernu Batzarrak ekintza-planaren proposamena onartu zuen, eta, beste administrazio batek emandako egintza izanik, gogorarazi behar da Toki Araubidearen Oinarriak arautzen dituen apirilaren 2ko 7/1985 Legearen 4.1.e) artikuluak hitzez hitz dioena:

En este sentido, el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, relativo a la declaración de las zonas tensionadas refiere en todo momento que las actuaciones precisas serán de cargo de la «administración competente», siendo en el caso que nos ocupa el Gobierno Vasco el competente para aprobar el plan de acción. Dicho esto, lo aprobado por la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Bilbao es la propuesta del plan de acción y, siendo un acto dictado por otra administración, resulta preciso recordar el tenor literal del artículo 4.1.e) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local:

«1.– Lurraldeetako administrazio publikoak direnez, eta beren eskumen-eremua kontuan hartuz, hauek dagozkie udalerriei, probintziei eta uharteei:

«1.– En su calidad de Administraciones públicas de carácter territorial, y dentro de la esfera de sus competencias, corresponden en todo caso a los municipios, las provincias y las islas:

(...)

e) Beren egintzak zuzenbidearen araberakoak direla jotzea eta bete beharrekoak izatea.»

e) La presunción de legitimidad y la ejecutividad de sus actos.»

Bestalde, Administrazio Publikoen Administrazio Prozedura Erkidearen urriaren 1eko 39/2015 Legearen 38. artikuluak honako hau dio: «Administrazio Zuzenbideari dagozkion administrazio publikoen egintzak lege honetan xedatutakoaren arabera izango dira bete beharrekoak». Eta Lege horren 39.1 artikuluak honela dio: «Administrazio Zuzenbideari dagozkion administrazio publikoen egintzak presuntzioz baliozkotzat hartuko dira eta ondorioak izango dituzte ematen diren egunetik, haietan besterik xedatzen ez bada.»

Por su lado, el artículo 38 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, recoge que «Los actos de las Administraciones Públicas sujetos al Derecho Administrativo serán ejecutivos con arreglo a lo dispuesto en esta ley». Y en artículo 39.1 de la misma norma: «Los actos de las Administraciones Públicas sujetos al Derecho Administrativo se presumirán válidos y producirán efectos desde la fecha en que se dicten, salvo que en ellos se disponga otra cosa.»

Are gehiago, Bilboko Udaleko Tokiko Gobernu Batzarraren apirilaren 9ko erabakia, zeinak onartzen baititu ekintza-planaren proposamena, justifikazio-memoria eta BMTE deklaratzeko eskaera, beste administrazio baimendu batek emandako egintza bat da, ez baitzen aurkaratu.

Aún más, el acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Bilbao de 9 de abril, por el que se aprueba la propuesta de plan de acción, la memoria justificadita y la solicitud de declaración como ZMRT, es un acto dictado por otra Administración consentido, pues no fue impugnado.

Laburbilduz, azaldutakoa oinarritzat hartuta, Administrazio honek ezin du zalantzan jarri beste administrazio batek bere eskumenen barruan emandako egintza irmo baten baliozkotasuna.

En definitiva, en base a lo expuesto, esta Administración no puede cuestionar la validez de un acto firme dictado por otra administración en el seno de sus competencias.

5.2.– Ekintza-planaren aurkaratze isolatuari buruz.

5.2.– Sobre la impugnación aislada del plan de acción.

Alegazioetan jasotako aurkaratze-elementuak «soil-soilik» ekintza-planera bideratzen dira, eta ez BMTE deklaratzeko eskaerara edo justifikazio-memoriara. Izan ere, BMTE deklaratzeari jarraipena eman nahi zaio, ekintza-plan berri bat berriz ere sortu arren.

Los elementos de impugnación contenidos en las alegaciones se dirigen «exclusivamente» frente al plan de acción, que no frente a la solicitud de declaración como ZMRT ni la memora justificativa. De hecho, se interesa dar continuidad a la declaración como ZMRT, con independencia de que nuevamente se cree un nuevo plan de acción.

Bada, aurreratu dugunez, Euskal Autonomia Erkidegoko etxebizitza-arloko eskumen-banaketarekin bat etorriz, bai administrazio autonomikoak, bai toki-administrazioek eskumen konkurrenteak dituzte etxebizitza-arloan, eta eskumen horiek egungo legerian zehaztuta daude; beraz, haien arteko koordinazioa ezinbestekoa da.

Pues bien, ya adelantamos que de conformidad con el reparto competencial en materia de vivienda en el País Vasco, tanto la administración autonómica como las administraciones locales ostentan competencias concurrentes en materia de vivienda, que vienen concretadas en la legislación actual, por lo que la necesidad de coordinación es inexcusable.

Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18.4 artikuluak dio eremu bat bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeak berarekin dakarrela eskaintza eskasaren egoera aldatzeko jarduera publikoen multzoa garatzeko beharra. Horrela, Administrazio eskudunak plan espezifiko bat idatzi beharko du berekin, atzemandako desorekak zuzentzeko behar diren neurriak eta haien garapen-egutegia proposatuko dituena.

El artículo 18.4 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda establece que la declaración de una zona como de mercado residencial tensionado conlleva la necesidad de desarrollar un conjunto de actuaciones públicas orientadas a revertir la situación de oferta insuficiente. De este modo, la Administración competente deberá redactar un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en su declaración, así como su calendario de desarrollo.

Aurreko premisan adierazitakoa oinarri hartuta, interpretatzen da ezen, etxebizitzaren arloan administrazio eskudun bakar bat ez dagoenez, Eusko Jaurlaritzak eta udal bakoitzak adostu behar dutela eremu tentsionatu bakoitzerako neurrien plan espezifikoa, eta ez da bideragarria alde bakarreko estrategiak lortzen saiatzea, zeinek ekarriko bailukete alokairuko eskaintza eskuragarria sortzearekin lotutako inpaktu handieneko ekimenen porrota.

En base a lo ya indicado en la premisa anterior se interpreta que, al no existir una única administración competente en materia de vivienda, el plan específico de medidas para cada zona tensionada debe ser consensuado por Gobierno Vasco y cada Ayuntamiento, y no es viable intentar estrategias de unilateralidad, que abocarían al fracaso de aquellas iniciativas de mayor impacto relacionadas con la generación de oferta asequible en alquiler.

5.3.– Bigarren, hirugarren eta laugarren alegazioei buruz.

5.3.– Sobre las alegaciones Segunda, Tercera y Cuarta.

Ekintza-plana juridikoki bideragarria ez izatea, nahitaez sartu beharreko neurriak ez dituelako, eta udalaren lurzoru-ondareen araubidea ez betetzea; ahal diskrezional bat arbitrarioki erabiltzea edo ekintza-planak ez justifikatzea etxebizitzaren merkatuan administrazioaren esku-hartzerako legez adierazitako neurriak hartzeko konpromisoa ez betetzea, indarrean dagoen etxebizitzaren eta hirigintzaren arloko legeriaren arabera; ahal diskrezional bat arbitrarioki erabiltzea, planean proposatutako neurri batzuk egokiak ez direla eta haien bidezkotasuna justifikatzen ez dela iritzita.

La falta de viabilidad jurídica del plan de acción por omitir medidas de obligada inclusión y el incumplimiento del régimen de los Patrimonios Municipales de Suelo; el ejercicio arbitrario de una potestad discrecional o que el plan de acción no justifica la omisión de compromiso para adoptar medidas que resulten legalmente indicadas para la intervención administrativa en el mercado de la vivienda, según la legislación sectorial de vivienda y la urbanística vigentes; el ejercicio arbitrario de una potestad discrecional por considerar que algunas de las medidas propuestas en el plan no son adecuadas ni se justifica su procedencia.

Eskatutakoaren arabera, ekintza-planak agerian geratu diren desorekak zuzentzeko beharrezkoak diren neurrien proposamen bat egiten du, bai eta haren garapen-egutegia ere.

El plan de acción efectúa, conforme a lo requerido, una propuesta de las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados, así como su calendario de desarrollo.

Hala ere, alegaziogileak kritikatu du haren edukiak ez dituela berariaz jasotzen hura gauzatzean kontuan hartu beharko diren lege-betebehar batzuk, eta, horregatik, uste du ez duela bideragarritasun juridikorik eta jasotzen dituen neurriak arbitrarioak direla.

Sin embargo, la alegante afea que su contenido no contempla expresamente una serie de obligaciones legales que habrán de contemplarse en la ejecución del mismo, entendiendo por ello que carece de viabilidad jurídica y que las medidas que contiene son arbitrarias.

Bada, ekintza-plana gauzatzean bete behar diren legezko betebeharren zerrenda zehatzik ez egiteak ezin du ekarri planak birtualtasun juridikorik ez izatea, edo legezkotasunetik kanpo betearaziko dela ulertzea. Bestela, probabilitate-judizioak egiten ibiliko ginateke, edo ordenamendu juridikoan gertatu ez diren ustezko arau-hausteak aztertzen. Gogoratu behar da administrazio publikoen jardunean ezinbestean bete behar dela EKren 103.1 artikuluan jasotako legezkotasun-printzipioa.

Pues bien, el hecho de que no se realice un listado exhaustivo de las obligaciones legales que hayan de cumplirse durante la ejecución del plan de acción no puede suponer que este carezca de virtualidad jurídica, o se entienda que será ejecutado extramuros de la legalidad. De lo contario nos encontraríamos realizando juicios de probabilidad, o analizando supuestas infracciones del ordenamiento jurídico que no se han producido. Recuérdese que la actuación de las administraciones públicas está presidida por el principio de legalidad consignado en el artículo 103.1 CE.

Beste alde batetik, ezin da nahastu, ezta ere, planean aurreikusitakoez guztiz edo zati batean bestelako diren neurrien aldeko lehentasuna, alegazioaren egileak egokiagotzat jotzen dituelako horregatik plana gauzatu ezin izatea baino, edo ahal diskrezionalaren egikaritza arbitrarioaren erakusgarri izatea. Auzitegi Gorenaren 2006ko maiatzaren 29ko Epaiak (Hirugarren Sala, 1. atala, 137/2005 errek.) honako hau dio: «Diskrezionalitatea, funtsean, bidezkoak diren aukeren artean aukeratzeko askatasuna izatea da, edo, nahiago bada, indiferente juridikoen artekoa, erabakia legez kanpoko irizpideetan oinarritzen delako (abagunea, irizpide ekonomikoak, etab.), eta irizpide horiek Administrazioaren iritzi subjektibora bidaltzen direlako» (...) «ez da ahaztu behar indiferentzia hori ez dela erabatekoa, baizik eta erlatiboa; izan ere, hartzen den erabakiak errespetatu egin beharko ditu, nolanahi ere, Konstituzioaren oinarrizko printzipioak (haien artean, botere publikoen arbitrariotasuna debekatzeko printzipioa, Konstituzioaren 93. artikuluan aldarrikatua) eta Zuzenbidearen printzipio orokorrak, ordenamendu juridiko osoa informatzen baitute (Kode Zibilaren 1.4 artikulua), eta, beraz, ahalmen diskrezionala esleitzen duen arau gaitzailea ere bai, hala eskatzen baitu» Legeari eta Zuzenbideari erabat men egiteak, «Konstituzioak (103.1 artikulua) administrazio publikoei ezartzen diena».

Por otro lado, tampoco pueden confundirse la preferencia por otras medidas distintas total o parcialmente respecto de las previstas en el plan, por entenderse más adecuadas por la alegante, con que por ello no pueda ser materializado el plan, o que sea una muestra de ejercicio arbitrario de la potestad discrecional. Como apunta la STS, Sala Tercera, Sección 1.ª, de 29 de mayo de 2006, Rec. 137/2005, al señalar que: «la discrecionalidad es, esencialmente, una libertad de elección entre alternativas igualmente justas, o si se prefiere, entre indiferentes jurídicos porque la decisión se funda en criterios extrajurídicos (de oportunidad, económicos, etc.) no incluidos en la ley y remitidos al juicio subjetivo de la Administración» (...) «no debe olvidarse tampoco que esta indiferencia no es total, sino relativa, pues la decisión que se adopte deberá respetar, en todo caso, los principios constitucionales básicos (entre ellos el principio de interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos, proclamado en el artículo 93 de la Constitución) y los propios principios generales del Derecho, los cuales informan todo el ordenamiento jurídico (artículo 1.4 del Código Civil) y también por tanto, la norma habilitante que atribuye la potestad discrecional, como así lo exige también» el sometimiento pleno a la Ley y al Derecho «que la Constitución (artículo 103.1) impone a las Administraciones Públicas».

Seigarrena.– Bilboko Auzo Elkarteen Federazioak (BAEF) egindako alegazioak xehetasunez aztertu ondoren, ezetsi egin behar dira, honako arrazoi hauengatik:

Sexto.– Analizadas con detalle las alegaciones formuladas por la Federación de Asociaciones de Vecinos de Bilbao (FAAVVB), procede su desestimación por las siguientes:

6.1.– 2025eko apirilean argitaratutako Etxebizitzaren Behatokiaren adierazle berrien erreferentziari buruzko justifikazio-memoria eta ekintza-plana aldatzeko eskaerari buruz.

6.1.– Sobre la solicitud de modificación de la memoria justificativa y el plan de acción sobre la referencia de los nuevos indicadores del Observatorio de la Vivienda publicados en abril de 2025.

Abiapuntutzat hartu behar dugu Bilboko Udal Etxebizitzen Tokiko Erakunde Autonomoak 2025eko apirilaren 11n eskatu zuela Eusko Jaurlaritzako dagokion Sailak agindu bat eman zezala Bilboko udalerria bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratua izan zedin, bat etorriz Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18. artikuluan aurreikusitakoarekin.

Hemos de partir de que la solicitud del Organismo Autónomo Local de Viviendas Municipales de Bilbao solicitó en fecha 11 de abril de 2025 que se emitiera orden del departamento correspondiente de Gobierno Vasco en la que se declare el municipio de Bilbao como zona de mercado residencial tensionado, de conformidad con lo previsto en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.

Eskaerarekin batera, justifikazio-memoria eta ekintza-planaren proposamena aurkeztu ziren. Aurreko espedientean egin ziren, une hartako datuak kontuan hartuta. Datu haiek Etxebizitzaren Euskal Behatokiak 2024ko otsailean egindako «Euskadiko eremu tentsionatuei buruzko txostenetik» atera ziren, Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18.2.a) artikuluko aurreikuspena betetzeko.

La solicitud se acompaña de memoria justificativa y propuesta de plan de acción que fueron elaboradas en el seno de expediente previo atendiendo a los datos obrantes en ese momento, extraídos del «Informe sobre zonas tensionadas en Euskadi» del Observatorio Vasco de la Vivienda realizado en febrero de 2024, dando así cumplimiento a la previsión del artículo 18.2.a) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.

Justifikazio-memoria eta ekintza-plana egin ondoren, 2025eko apirilean, Etxebizitza Publikoaren Euskal Behatokiak adierazle berriak ezarri zituen «Euskadiko eremu tentsionatuei buruzko txostenean».

Con posterioridad a la elaboración de la memoria justificativa y el plan de acción, en abril de 2025 el Observatorio Vasco de la Vivienda pública nuevos indicadores en «Informe sobre zonas tensionadas en Euskadi».

Lehenik eta behin, Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18.2.a) artikuluaren arabera, deklarazioaren aurretik, aldez aurreko prestaketa-espediente bat egin behar da, «eremu horretako bizitegi-merkatuaren egoerarekin lotutako informazioa lortzeko, barnean hartuta etxebizitza mota desberdinen alokairu- eta salmenta-prezioen adierazleak eta haiek denboran izan duten bilakaera; familia egoiliarren errenta erabilgarriaren adierazleak eta denboran izan duten bilakaera, zeinak, etxebizitza-prezioekin batera, aukera emango baitu familiek etxebizitza duin eta egokia izateko egin behar duten ahalegin ekonomikoaren bilakaera neurtzeko».

En primer lugar, el artículo 18.2.a) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda apunta a que la declaración debe ir precedida de la elaboración de un expediente previo preparatorio «dirigido a la obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona, incluyendo los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo; los indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo que, junto con los precios de vivienda, permitan medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada».

Espedientean jasota dagoenez, Eusko Jaurlaritzak errespetatu egin ditu aplikatzeko legezko aurreikuspenak, zorroztasunezko prestaketa-espedientea izapidetzean, izapidetze-datan indarrean zeuden datuei dagokienez. Espedientea Bilboko Udalak eskatuta bultzatu da, Bilboko Udaleko Tokiko Gobernu Batzarrak apirilaren 9an hartutako erabaki irmoaren arabera. Erabaki horren bidez, ekintza-plana, justifikazio-memoria eta BMTE deklaratzeko eskaera onartu ziren.

Consta en el expediente que el Gobierno Vasco ha respetado las previsiones legales de aplicación, al tramitar el expediente preparatorio de rigor con referencia a los datos corrientes a fecha de su tramitación. El impulso del expediente se lleva a cabo a instancia del Ayuntamiento de Bilbao, en virtud del acuerdo firme de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Bilbao de 9 de abril, por el que se aprueba el plan de acción, la memoria justificadita y la solicitud de declaración como ZMRT.

Are gehiago, BAEFk eskatutakoari erantzuteak prozedura berriz hastea ekarriko luke, eta administrazio eskudunak (kontuan izan behar da eskumen konkurrenteen eremu batean gaudela), Bilboko Udalak, beste eskaera bat egitea.

A mayor abundamiento, atender lo solicitado por FAAVVB conllevaría reiniciar el procediendo, y que la administración competente (téngase en cuenta que nos encontramos en un ámbito de competencias concurrentes), el Ayuntamiento de Bilbao, efectuara una nueva solicitud.

Bigarrenik, 2024ko edo 2025eko adierazle batzuk edo besteak alde batera utzita, Bilboko udalerriak bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeko baldintzak betetzen ditu.

En segundo lugar, con independencia de unos u otros indicadores, del 2024 o 2025, el municipio de Bilbao cumple los requisitos para ser declarado como zona de mercado residencial tensionado.

6.2.– Etxebizitza mota desberdinen m²-ko prezioei eusteko neurriak sartzeko eskaerari buruz.

6.2.– Sobre la solicitud de incorporación de medidas para la contención de precios por m² de los diferentes tipos de vivienda.

Puntu honetan, Bilboko Udalak 2025eko uztailaren 16ko alegazio-idazkian adierazten duen bezala, neurri horiek jada jasota daude ekintza-planean; izan ere, etxebizitza babestuen sustapenak edozein formulatan duen eraginak funtsezko eta zuzeneko eragina du higiezinen merkatuan (alokairuan edo salmentan), batez ere prezioetan.

En este punto, como efectivamente señala el Ayuntamiento de Bilbao en su escrito de alegaciones de 16 de julio del corriente 2025, tales medidas se encuentran ya contempladas en el plan de acción pues, la incidencia de la promoción de vivienda protegida en cualquier fórmula, tiene un efecto sustancial y directo en el mercado inmobiliario (sea de alquiler o en venta), especialmente sobre los precios.

Gaineratu behar dugu, berriz ere, administrazio eskudunaren diskrezionalitatera jo behar dugula, bere ustez egokienak eta eraginkorrenak diren ekintza-neurriak legea errespetatuz diseinatzeko eta legez ezarritako prozeduraren arabera onartzeko orduan.

Añadir que, hemos de remitirnos nuevamente a la discrecionalidad de la Administración competente a la hora de diseñar con respeto a la legalidad, y aprobar conforme al procedimiento legalmente establecido, las medidas de acción que entienda más oportunas y efectivas.

Zazpigarrena.– Bilboko Udalak aurkeztutako eskabidea eta dokumentazioa ikusirik eta udalerria bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeko igorri den justifikazio-memoria azterturik, uste dugu nahikoa egiaztatu dela Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2003 Legearen 18.3.a) artikuluan aurreikusten diren inguruabarrak badaudela, Bilboko udalerria bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeko.

Séptimo.– A la vista de la solicitud y documentación adjunta presentada por el Ayuntamiento de Bilbao, y de la memoria justificativa emitida en relación a la declaración del municipio como zona de mercado residencial tensionado, se considera suficientemente acreditada la concurrencia de la circunstancia justificativa prevista en el apartado a) del artículo 18.3 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, para la declaración del municipio de Bilbao como zona de mercado residencial tensionado.

Zortzigarrena.– Justifikazio-memorian adierazitakoarekin eta 12/2023 Legearen 3.k) artikuluan xedatutakoarekin bat, edukitzaile handitzat jotzen dira bizitegi-erabilerako hiri-lurreko hamar ondasun higiezin baino gehiago dituzten pertsona fisiko edo juridikoak, baita bizitegi-erabilerako 1.500 m²-tik gorako azalera eraikia dutenak ere, betiere garajeak eta trastelekuak kenduta.

Octavo.– De conformidad con lo señalado en la memoria justificativa y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, se considera gran tenedor a los efectos de lo establecido en la citada ley, a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Bederatzigarrena.– Deklarazioak etxebizitza-errentamenduko kontratuen gainean dituen ondorioei buruz, adierazi beharra dugu, bat etorrita Hiri Errentamenduen azaroaren 24ko 29/1994 Legearen 17.6 artikuluan xedatzen denarekin, lege horren mendeko etxebizitza-errentamenduko kontratuetan, betiere higiezina bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu batean badago Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legean ezarritako baldintzen araberako deklarazioa indarrean dela, kontratu berriaren hasieran hitzartutako errentak ezingo duela gainditu etxebizitza horretan azken bost urteetan indarrean egon den ohiko etxebizitza-errentamenduko kontratuaren azken errenta, aurreko kontratuaren errenta urtean behin eguneratzeko klausula aplikatu ondoren, eta ezingo dela baldintza berririk finkatu, errentariari aurreko kontratuan jasotzen ez ziren kuotak edo gastuak egotziko dizkionik.

Noveno.– En relación a los efectos de la declaración sobre los contratos de arrendamiento de vivienda, cabe reseñar que, de conformidad con lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la citada ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Aurreko kontratua urtero eguneratzeko klausula aplikatuta egokitzen denetik harago, errenta gehienez % 10 emendatu ahal izango da etxebizitza horretan azken bost urteetan indarrean egon den ohiko etxebizitza-errentamenduko kontratuaren azken errentari dagokionez, kasu hauetako bat egiaztatzen denean:

Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del diez por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:

a) Etxebizitzan birgaitze-lanen bat amaitu izana errentamendu-kontratu berria sinatu aurreko bi urteetan, Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergaren Erregelamenduaren 41.1 artikuluan jasotzen diren baldintzetan.

a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.

b) Etxebizitzan birgaitze- edo hobekuntza-lanen bat amaitu izana errentamendu-kontratu berria sinatu aurreko bi urteetan, baldin eta energia primario ez-berriztagarria % 30 aurreztu dela egiaztatzen bada etxebizitzaren energia-efizientziaren bi ziurtagiriren bidez: bata jarduketaren ondorengoa izango da, eta bestea, jarduketa egin baino gehienez bi urte lehenago erregistratutakoa.

b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del treinta por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.

c) Etxebizitzan irisgarritasuna hobetzeko jarduketak amaitu izana errentamendu-kontratu berria sinatu aurreko bi urteetan; behar bezala egiaztatu behar dira jarduketok.

c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.

d) Errentamendu-kontratua hamar urterako edo gehiagorako sinatzen denean edo, bestela, errentariak nahi izanez gero erabil dezakeen luzapen-eskubidea ezartzen denean, baldin eta aukera ematen badio baldintza beretan kontratua hamar urtez edo gehiagoz luzatzeko.

d) Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.

Bestalde, hargatik eragotzi gabe arestian esandakoa, Hiri Errentamenduen Legearen 17.7 artikuluak xedatzen duenez, lege horri atxikitako etxebizitzen errentamendu-kontratuetan, baldin eta errentatzailea etxebizitza-edukitzaile handia bada eta higiezina bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu batean kokatuta badago deklarazioa indarrean dela, kontratu berriaren hasieran hitzartutako errentak ezingo du gainditu erreferentziazko prezioen indizeen sistemaren arabera aplikagarria den prezioaren gehieneko muga, betiere aintzat hartuta etxebizitza alokatuaren eta etxebizitza kokatuta dagoen eraikinaren egoera eta ezaugarriak. Halaber, sistema horren oinarri metodologikoak arauz garatu ahalko dira, baita Estatuko eta autonomia-erkidegoetako informazio-sistema aplikagarriekin lankidetzan aritzeko eta datuak trukatzeko protokoloak ere.

Asimismo, y sin perjuicio de lo anteriormente indicado, el apartado 7 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la citada ley en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.

Mugaketa hori bera aplikatuko da etxebizitzen errentamendu-kontratuetan, baldin eta higiezina bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu batean badago Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen araberako deklarazioa indarrean dela, eta azken bost urteetan etxebizitzen errentamendu-kontraturik indarrean eduki ez badu, Garraioetako, Mugikortasuneko eta Hiri Agendako Ministerioaren ebazpenak hala jasoz gero, bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuaren deklarazioan hori aplikatu beharra justifikatu ondoren.

Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.

Kasu honetan, uste dugu justifikatuta dagoela errenta-mugaketa ezartzea bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratuan dauden eta azken bost urteetan etxebizitzen errentamendu-kontraturik izan ez duten higiezinetan sinatzen diren etxebizitzen errentamendu-kontratuei. Neurri hori Garraioetako, Mugikortasuneko eta Hiri Agendako Ministerioaren ebazpenean jaso beharko da, lehen aipatutako 17. artikuluko baldintzetan.

En el presente caso se considera justificada la aplicación de esta limitación de la renta a los contratos de arrendamiento de vivienda que se suscriban en inmuebles ubicados en la zona de mercado residencial tensionado declarada, que no hubiesen contado con ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años. Esta medida deberá quedará recogida en la Resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en los términos del artículo 17 previamente reseñado.

Hamargarrena.– Bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeko agindua Garraioetako, Mugikortasuneko eta Hiri Agendako Ministerioaren mendeko Hiri Agenda eta Etxebizitzako Idazkaritza Nagusiari jakinarazi beharko zaio, eta hark, Etxebizitza Eskubidearen aldeko Legean jasotzen diren neurriak aplikatzeko, lege horren 18.2 artikuluan xedatzen denaren babespean deklaratu diren bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuen zerrenda jasoko duen ebazpen bat onetsiko du, hiru hilez behin.

Décimo.– La Orden de declaración de zona de mercado residencial tensionado, se deberá notificar a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que para la aplicación de las medidas contenidas en la Ley por el Derecho a la Vivienda, aprobará, con carácter trimestral, una resolución que recoja la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas al amparo de lo dispuesto en el artículo 18.2 de la citada ley.

Hamaikagarrena.– Bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu izendatzen duen deklarazioak hiru urteko balioa izango du, eta urtero luzatu ahal izango da prozedura berari jarraituz, deklarazio hori eragin zuten inguruabarrek bere horretan jarraitzen badute, eta aurreko deklaraziotik egoera leheneratzeko edo hobetzeko hartutako neurriak eta ekintza publikoak justifikatu ondoren.

Decimoprimero.– La vigencia de la declaración como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración.

Horregatik guztiagatik, eta aipatutako arauak eta orokorrean aplikatzekoak direnak ikusirik, hau

Por todo ello, vistos los preceptos mencionados y los de general aplicación,

EBAZTEN DUT:

RESUELVO:

Lehenengoa.– Ezestea Ana Viñals Blanco andreak Elkarrekin Bilbao-Podemos/Ezker Anitza-IU/Equo Berdeak Udal Taldearen eta Bilboko Auzo Elkarteen Federazioaren (BAEF) izenean aurkeztutako alegazioak.

Primero.– Desestimar las alegaciones formuladas por Dña. Ana Viñals Blanco, en representación del Grupo Municipal Elkarrekin Bilbao-Podemos/Ezker Anitza-IU/Equo Berdeak, y la Federación de Asociaciones de Vecinos de Bilbao (FAAVVB).

Bigarrena.– Bilboko udalerria bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzea, bat etorrita Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18.2 artikuluan xedatzen denarekin eta bertan jasotzen diren ondorioekin.

Segundo.– Declarar el municipio de Bilbao como zona de mercado residencial tensionado de conformidad con lo dispuesto y a los efectos previstos en el artículo 18.2 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.

Hirugarrena.– Lehen aipatutako bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratutako zonan edukitzaile handitzat jotzea, bat etorrita Etxebizitza Eskubidearen aldeko 12/2023 Legearen 3.k) artikuluak ezartzen duenarekin, bizitegi-erabilerako hiri-lurreko hamar ondasun higiezin baino gehiago dituzten pertsona fisiko edo juridikoak, baita bizitegi-erabilerako 1.500 m²-tik gorako azalera eraikia dutenak ere, betiere garajeak eta trastelekuak kenduta.

Tercero.– Considerar como gran tenedor en el ámbito declarado como zona de mercado residencial tensionado previamente indicado y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3.k) de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Laugarrena.– Bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratuetan dauden higiezinei dagozkien etxebizitzen errentamendu-kontratuei Hiri Errentamenduen azaroaren 24ko 29/1994 Legearen 17.7 artikuluan jasotzen den errenta-mugaketa aplikatzea. Mugaketa horren arabera, toki bat eremu tentsionatu deklaratu eta hurrengo bost urteetan errentamendu-kontraturik indarrean ez duten higiezinetan, kontratu berriaren hasieran hitzartzen den errentak ezingo du gainditu erreferentziazko prezioen indizeen sistemaren arabera aplikatzekoa den prezioaren gehieneko muga.

Cuarto.– Aplicar a los contratos de arrendamiento de vivienda de inmuebles ubicados en la zona de mercado residencial tensionado declarada, la limitación de la renta prevista en el apartado 7 del artículo 17 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, sobre inmuebles en los que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento en los últimos cinco años desde la entrada en vigor de la declaración, en cuyo caso, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

Bosgarrena.– Garraioetako, Mugikortasuneko eta Hiri Agendako Ministerioaren mendeko Hiri Agenda eta Etxebizitzako Idazkaritza Nagusiari jakinaraztea Bilboko udalerria bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeko agindu hau, bat etorrita Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18.2 artikuluko c) eta d) letretan xedatzen denarekin eta bertan jasotzen diren ondorioekin.

Quinto.– Comunicar la presente Orden de declaración del municipio de Bilbao como zona de mercado residencial tensionado a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, de conformidad y a los efectos previstos en los apartados c) y d) del artículo 18.2 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.

Seigarrena.– Agindu hau Bilboko Udalari jakinaraztea, eta EHAAn eta BAOn argitaratu dezatela agintzea, herritarrek beronen berri izan dezaten.

Sexto.– Notificar la presente Orden al Ayuntamiento de Bilbao, y ordenar su publicación en el BOPV así como en el BOB para general conocimiento.

Zazpigarrena.– Agindu honek amaiera ematen dio administrazio-bideari, eta, beronen aurka, aukerako berraztertze-errekurtsoa aurkez dakioke organo honi, hilabeteko epean, edo administrazioarekiko auzi-errekurtsoa aurkez daiteke Administrazioarekiko Auzien Epaitegian, bi hilabeteko epean, agindua Euskal Herriko Agintaritzaren Aldizkarian argitaratu eta hurrengo egunetik aurrera.

Séptimo.– Contra la presente Orden, que agota la vía administrativa, podrá interponerse recurso potestativo de reposición ante este mismo órgano, en el plazo de un mes, o recurso contencioso-administrativo ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, en el plazo de dos meses, a partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del País Vasco.

Vitoria-Gasteiz, 2025eko abuztuaren 21a.

En Vitoria-Gasteiz, a 21 de agosto de 2025.

Etxebizitza eta Hiri Agendako sailburua,

El consejero de Vivienda y Agenda Urbana,

DENIS ITXASO GONZÁLEZ.

Azterketa dokumentala

Análisis documental