Revista semestral con proyección internacional editada por el Gobierno Vasco desde 1985 para el fomento del análisis y el debate económico con especial atención a los temas que afectan a la economía vasca. ISSN-0213-3865 / E-ISSN 2340-4051
Título:
Screening Under Regulation: How
Landlords Adapt Deposits to Perceived
Risk in Rental Housing Markets
Revista nº:
109 - Vivienda y residencia. Retos económicos, sociales y urbanísticos
Artikulu honetan, berme-gordailuen faktore erabakigarriak aztertzen dira bizitegi-alokairuko kontratuetan, jabeek hautemandako hautaketa kaltegarriaren arriskuaren adierazle gisa. Euskal Autonomia Erkidegoko datu administratiboak erabiliz, maizterren eta jabeen ezaugarriak, osaera demografikoa, merkatuaren tamaina eta arau-aldaketak islatzen dituzten errore sendoak eta elkarrekintza-terminoak dituzten eredu lineal orokorrak estimatzen ditugu. Arreta berezia eskaintzen diogu 7/2019 Errege Dekretuak sartutako arau-aldaketari, maizterren babesa indartu eta gordailuak mugatu baitzituen. Emaitzek erakusten dute gordailuak ez daudela modu uniformean lotuta demografia- edo kontratu-ezaugarriekin; aitzitik, testuinguruaren arabera aldatzen dira, merkatuaren baldintzek, eragile instituzionalek eta erregulazioak baldintzatuta. Arrisku objektibo bat edo diskriminazio bat islatu beharrean, gordailuek hautaketa-gailu moldagarri gisa funtzionatzen dute, informazio asimetrikoko testuinguru batean. Ondorioek erregulazio uniformearen mugak eta testuinguruarekiko sentikorrak diren etxebizitza-politiken beharra adierazten dituzte.
Resumen
Este artículo analiza los factores determinantes de los depósitos de garantía en los contratos de alquiler residencial como indicador del riesgo de selección adversa percibido por los propietarios. Utilizando datos administrativos de la Comunidad Autónoma Vasca, estimamos modelos lineales generales con errores robustos y términos de interacción que capturan las características de los inquilinos y los propietarios, la composición demográfica, el tamaño del mercado y los cambios normativos. Prestamos especial atención al cambio normativo introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, que reforzó la protección de los inquilinos y limitó los depósitos. Los resultados muestran que los depósitos no están relacionados de manera uniforme con los atributos demográficos o contractuales, sino que varían en función del contexto, determinado por las condiciones del mercado, los actores institucionales y la regulación. En lugar de reflejar un riesgo objetivo o una discriminación, los depósitos funcionan como dispositivos de selección adaptativos en un contexto de información asimétrica. Las conclusiones apuntan a los límites de una regulación uniforme y a la necesidad de políticas de vivienda sensibles al contexto.
Abstract
This paper analyses the determinants of security deposits in residential rental contracts as a proxy for landlords’ perceived adverse selection risk. Using administrative data from the Basque Autonomous Community, we estimate General Linear Models with robust errors and interaction terms capturing tenant and landlord characteristics, demographic composition, market size, and regulatory change. We pay particular attention to the regulatory change introduced by Royal Decree-Law 7/2019, which strengthened tenant protection and capped deposits. The results show that deposits are not uniformly related to demographic or contractual attributes but vary in a context-dependent manner shaped by market conditions, institutional actors, and regulation. Rather than reflecting objective risk or discrimination, deposits operate as adaptive screening devices under asymmetric information. The findings point to the limits of uniform regulation and the need for context-sensitive housing policies.
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Fecha de la última modificación: 02/02/2026
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