Dada la importancia e implicaciones que tiene el poder resolver de manera satisfactoria la cuestión de la vivienda, existen una serie de trámites y de procesos a seguir, la mayoría de los cuales quedarán debidamente reflejados a través de los correspondientes documentos, en unos casos públicos y en otros privados.

A continuación, hacemos una breve exposición de los documentos y trámites más comunes a contratar y ofrecemos una idea aproximada de los costos que implican, a fin de que los tengamos en cuenta.

Trámites:

• El contrato privado: alquiler y compra
• El contrato público
• Gastos que implica el alquiler
• Gastos que implica la compraventa y la formalización del préstamo hipotecario
• Posibles reclamaciones por defectos en la vivienda
• Seguros

El contrato privado: Alquiler y compra

Una vez de que nos hayamos decidido, ya sea por el alquiler o por la compra; hayamos encontrado la vivienda que mejor nos encaja y estemos seguros de lo que queremos hacer, el paso siguiente a dar es el intentar amarrar la operación, para lo cual, además del compromiso verbal, conviene que los acuerdos a que hayamos llegado queden reflejados en un documento escrito, el cual lo podremos formalizar rápidamente.

Este primer documento es lo que se conoce como el "contrato privado" y se utiliza tanto en el caso de alquiler como en el de compra.

a) Contrato privado de alquiler:

El Contrato de Arrendamiento puede celebrarse bajo cualquier forma, ya sea por escrito, mediante contrato privado o a través de escritura pública, e incluso verbalmente, si bien es recomendable que los acuerdos queden reflejados en un documento específico, para que haya constancia de la existencia del contrato.

Aunque no es obligatorio que se siga un guión determinado, existen modelos de contrato ya estandarizados que suelen estar preparados por las Cámaras de la Propiedad e, incluso, existe un formato que se vende directamente en los estancos.

Si bien los contratos de arrendamiento pueden realizarse también en Escritura Pública celebrada ante Notario y proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo más habitual es que se limiten a ser un documento privado.

b) Contrato privado de compraventa:

Una vez llegados a un acuerdo verbal con el propietario y, para hacer firme la operación, lo normal es realizar de inmediato un contrato privado de compraventa, mediante el cual la parte vendedora se compromete a no vender el inmueble a otra persona a cambio de la entrega de una cantidad de dinero por nuestra parte, como parte del precio de la vivienda.

Nos mantendrá comprometidos durante el tiempo que nosotros necesitemos para tramitar el préstamo hipotecario o que el propietario precise para podernos entregar las llaves y poner a nuestra disposición la vivienda.

Aunque tampoco existe una fórmula obligatoria, los contenidos de este contrato suelen ser:

• La identificación del vendedor y del comprador, el reconocimiento de su capacidad legal para contratar y el carácter con el que actúan.
• La identificación del inmueble y su situación en el Registro.
• La inexistencia de ninguna carga ni pago pendiente (hipoteca; impuestos; cuotas de Comunidad, etc.)
• La cantidad que se entrega a modo de Arras o señal.
• El precio y la forma de pago.
• Repercusión de los gastos que provoque la operación de compraventa. Lo habitual es que el comprador asuma todos los gastos, excepto el Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -conocido como Plusvalía-, que es a cargo del vendedor.
• El momento de la entrega de las llaves. Por lo general, junto con la Escritura Pública.
• Consecuencias de la rescisión del contrato o del incumplimiento de las obligaciones de las partes.

El contrato público

Tal y como hemos anticipado, no es común que el contrato privado de Arrendamiento sea elevado a contrato público, mientas que en el Contrato de Compraventa de una vivienda es el procedimiento más habitual.

Ya que, aunque la legislación no exige el otorgamiento de Escritura Pública para la validez, eficacia y legalidad de los contratos, éste es imprescindible, si es que se quiere inscribir la compraventa de la vivienda en el Registro de la Propiedad y darla a conocer así frente a terceros.

La Escritura Pública deberá ser redactada por un Notario, que puede ser elegido por el comprador, si así lo desea, y el contenido de esta Escritura recogerá normalmente todo lo pactado en el Contrato Privado, además de otra serie de informaciones documentales y registrales referidas a la vivienda.

En el momento de la firma, el mismo Notario realizará las pertinentes comprobaciones de identidad y demás; procederá a la lectura completa del documento y a realizar cuantas aclaraciones precisemos.

Puesto que la falsedad de las informaciones contenidas en una escritura pública, constituyen un delito penal, ello supone una garantía adicional importante.

Una vez firmada la Escritura Pública ante el Notario, es cuando se puede proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad

Gastos que implica el alquiler

Aunque el Contrato de Arrendamiento no implica en sí ningún gasto, de no ser que lo queramos elevar a Documento Público e inscribirlo en el Registro, sin embargo sí existe una cantidad de dinero que deberemos desembolsar antes de entrar en la vivienda como inquilinos y que es lo que se denomina como fianza.

La fianza es la cantidad que el inquilino está obligado a entregar al propietario en el momento de la firma del contrato y que equivale a una mensualidad de alquiler / renta.

Está concebida como una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino pueda causar en la vivienda.

Si no se provocan tales daños, el importe de la fianza se le devolverá íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato.

Si la fianza no se devuelve cuando finalice el contrato, el inquilino podrá reclamar no sólo la devolución de su importe sino también los intereses.

Gastos que implica la compraventa y la formalización del préstamo hipotecario

Compraventa:

A diferencia del arrendamiento, la compraventa de una vivienda lleva consigo una serie de impuestos y de gastos que en la práctica aumentan de manera importante el precio que pagamos por la vivienda. Además, a los gastos de la compraventa debemos añadirles los gastos del préstamo hipotecario que, aunque son dos operaciones independientes, en la práctica se formalizan y liquidan al mismo tiempo.

Si no se pacta nada diferente entre el comprador y el vendedor, lo que establece la Ley es que estos gastos serán a cuenta del comprador:

Los Gastos de Notaría por la realización de la escritura de compraventa, se calculan sobre el valor escriturado de la vivienda, al cual se aplica un arancel.

Los Gastos de Registro, por la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa, que también se calculan aplicando un arancel sobre el valor escriturado de la vivienda.

Los impuestos:

Para poder inscribir en el Registro tanto la Escritura Pública de Compraventa de la Vivienda como la del Préstamo Hipotecario, además de ser necesario que el Registrador dé el visto bueno al contenido de cada documento, será necesario que se justifique el pago de todos los impuestos a que estas operaciones dan lugar y que son los siguientes:

a) En el caso de compra de una vivienda nueva directamente al promotor, la transmisión está sometida al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que debe pagar el comprador directamente al vendedor, el cual lo ha de ingresar posteriormente en la Hacienda Foral. El tipo con carácter general es del 10%. Si compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también pagará el IVA al mismo tipo. Si la compra por separado, pagará el tipo general de IVA al 21%.

Las Viviendas de Protección Pública (V.P.P.) tienen un tratamiento especial y en el País Vasco se aplica el IVA a un tipo del 10% para las de régimen general,y a las V.P.P. de carácter social o régimen especial se les aplica un tipo reducido del 4%.

Además, habrá que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo en el País Vasco para las anotaciones preventivas que se practiquen en los Registros Públicos será el 0,5%.

También aquí las V.P.P. tienen un tratamiento especial, pues están completamente exentas del pago de este impuesto.

b) En el caso de compra a un particular, es decir, cuando se trata de una vivienda de segunda mano, se deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El tipo general para la transmisión de bienes inmuebles es del 7% sobre el valor real de compra, que, en principio es el valor declarado en la escritura, si bien las Haciendas Forales suelen tener sus propios criterios de valoración y aplican este impuesto según sus propios datos. Para viviendas, según sus características, los tipos aplicables pueden ser del 4% y 2,5%.

Otro impuesto que también suele haber que pagar es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía), pero éste lo debe paga el vendedor, salvo que se acuerde lo contrario.

Igualmente, el abono de los posibles gastos de cancelación de cargas (por ejemplo, hipotecas, etc.) corresponde, salvo pacto en contra, al vendedor. Sin embargo, en los casos de subrogación de hipoteca, generalmente los gastos serán por cuenta del comprador.

Préstamo hipotecario:

Tras la firma de la escritura del Préstamo Hipotecario, también deberá ser inscrito el documento público en el Registro de la Propiedad, lo que da lugar a los gastos de:

• Notaría, por la elaboración de la escritura pública y se calculan sobre el importe de la garantía hipotecaria, que incluirá el importe del principal del préstamo, además de los intereses garantizados hasta 5 años y las cantidades presupuestadas para posibles costas judiciales.
• Registro: por la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura del préstamo hipotecario, que también se calcula aplicando el arancel sobre el importe garantizado por la hipoteca.
• Impuestos: La escritura de préstamo hipotecario está gravada con el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que en el País Vasco para las anotaciones preventivas que se practiquen en los Registros Públicos será el 0,5%. El préstamo hipotecario dará también lugar a otro gasto, una vez de pagado en su totalidad, pues en ese momento la garantía hipotecaria deja de tener vigor y se considera cancelada, lo cual es recomendable que quede así reflejado mediante la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, para lo cual habrá que realizar previamente y, de nuevo ante Notario, la Escritura de Cancelación de Hipoteca.
• Seguros: En el momento de concedernos el préstamo hipotecario, las Entidades Financieras nos exigirán también la formalización de algunas pólizas de seguro, que como mínimo será de un Seguro contra Incendios, si bien también nos recomendarán el suscribir una póliza de un Seguro Multirriesgo Hogar y quizá también la de un Seguro de Amortización de Préstamo.

Provisión de Fondos:

Puesto que normalmente es la propia Notaría la que se encarga de liquidar los impuestos ante la Hacienda Foral y de realizar las gestiones para la inscripción en el Registro, lo habitual es que en el mismo momento de la firma de las escrituras de la Compraventa y del Préstamo hipotecario, nos pida el Notario que se le anticipe una cantidad para hacer frente a dichos gastos.

Este anticipo es lo que se conoce como la Provisión de Fondos, la cual nos la liquidarán una vez finalizado el proceso, presentándonos una factura con la liquidación detallada y devolviéndonos el importe excedente, en caso de que hayan sobrado fondos o exigiéndonos el pago adicional de lo que falte.

Para el pago de esta Provisión de Fondos, se suele poder hacer uso ya del préstamo hipotecario y suele ser una de las primeras cantidades que nos abona la Entidad Financiera.

Posibles reclamaciones por defecto en la vivienda

La legislación ha avanzado positivamente en este sentido y, tras la compra de una vivienda, no nos quedamos desprotegidos y a expensas de la suerte, sino que existen una serie de normas que nos intentan proteger frente a problemas que se puedan derivar de que la construcción no haya sido realizada con las debidas condiciones y calidades.

Es lo que se conoce como la Garantía por Desperfectos y los plazos con que nos cubre son los siguientes:

Para viviendas nuevas con licencia de edificación posterior a Mayo de 2000:

• 1 año, para los defectos de acabado (problemas con la instalación eléctrica, pintura, etc.)
• 3 años, para los defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad (humedades, etc.)
• 10 años, para defectos que afecten a la estructura del edificio.

Por otra parte, el plazo de que se dispone para reclamar el arreglo de los desperfectos es de 2 años, a partir del momento que los comencemos a detectar, siempre y cuando la reclamación se presente dentro de los plazos indicados de los períodos de garantía.

En el caso de que compremos una vivienda de segunda mano y si ésta tiene una antigüedad inferior a 10 años, conservaremos todos los derechos que tenía el anterior propietario hasta que venza ese plazo.

Si, por el contrario, tiene más de 10 años, dispondrás de 6 meses a partir de la fecha de la compra para reclamar al vendedor la reparación de los desperfectos graves o vicios ocultos de que no te haya informado en el momento de la compra.

Seguros

Aunque ya hemos dicho que, si suscribimos un préstamo hipotecario, la misma Entidad Financiera nos exigirá la contratación de algunas pólizas de seguro, sí conviene que nos plateemos el contratar algún seguro, del tipo de:

• Seguro contra incendios
• Seguro multirriesgo del hogar