Lehenengoa. Eusko Jaurlaritzak eskumena du bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuak izendatzeko, Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18.2 artikuluan xedatutakoaren arabera, zeinak ezartzen baitu etxebizitza-arloan eskumena duen administrazioak izendatu beharko dituela bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuak, legean bertan jasotako neurri espezifikoak aplikatzeko.

Autonomia Estatutuaren 10.31 artikuluan eta Etxebizitzaren ekainaren 18ko 3/2015 Legean etxebizitzaren arloari buruz onartutako eskumen oso eta esklusiboen esparruan, eta bat etorriz etxebizitzaren arloan bereganatutako eginkizunekin, Etxebizitza eta Hiri Agenda Sailaren egitura organikoa eta funtzionala ezartzen duen abenduaren 3ko 411/2024 Dekretuan xedatutakoaren arabera, sail horrek du bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuak izendatzeko espedientea ebazteko eskumena, Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18.2 artikuluan adierazitako ondorioetarako.

Bigarrena. Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18.2 artikuluak xedatutakoaren arabera, legean bertan jasotako neurri espezifikoak aplikatzearen ondorioetarako, arau hauek bete behar dira bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuak izendatzeko:

Hirugarrena. 12/2023 Legearen 18. artikuluaren 3. apartatuan xedatutakoaren arabera, 2. apartatuan ezarritako bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuak izendatzeko, justifikazio-memoria bat egin beharko da, bi inguruabar hauetako bat gertatzen dela egiaztatzeko:

1. Hipotekak edo alokairuak gehi oinarrizko gastuek eta hornidurek aurrekontu pertsonalean edo bizikidetza-unitatearen aurrekontuan batez beste duten karga handiagoa izatea etxeko batez besteko diru-sarreren edo errentaren ehuneko hogeita hamar baino.

2. Etxebizitza erosteko edo alokatzeko prezioak gutxienez ehuneko hiru puntu gehiagoko hazkunde metatua izatea kasuan kasuko autonomia-erkidegoko kontsumo-prezioen indizearen hazkunde metatuaren aldean, bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratu aurreko bost urteetan.

   Deklarazioak plan espezifiko bat idatzi beharra ekarriko du berekin, atzemandako desorekak zuzentzeko behar diren neurriak eta haien garapen-egutegia proposatuko dituena.

   Laugarrena. Vitoria-Gasteizko Udalak aurkeztutako eskaera aztertu ondoren, gogoeta hauek egin behar dira:

   1. Eremu hartan bizitegi-merkatua nola dagoen azaltzeko aurretiazko informazioa ematea.

      Aurkeztutako eskabidearekin batera, Vitoria-Gasteiz udalerria, salbu eta hiri-bilbean sartuta ez dauden toki-erakunde txikiek osatutako landa-eremua, eremu tentsionatu deklaratzeko memoria eta ekintza-plana gehitu ditu eskaerak, eta, bertan, Vitoria-Gasteizko bizitegi-merkatuaren egoerarekin lotutako informazioa garatzen da, barnean hartuta: etxebizitza mota ezberdinen alokairu- eta salmenta-prezioen adierazleak eta haiek denboran izan duten bilakaera; eta egoiliarren errenta erabilgarriaren adierazleak eta haiek denboran izan duten bilakaera. Adierazle horiek, etxebizitza-prezioekin batera, aukera emango dute familiek etxebizitza duin eta egokia izateko egin behar duten ahalegin ekonomikoaren bilakaera neurtzeko.

      Hasierako justifikazio-memorian, udalerriko etxebizitzari buruzko diagnostikoarekin eta Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legean ezarritako adierazleen analisiarekin batera, udalerriko testuinguru sozioekonomiko eta demografikoaren analisia eta Vitoria-Gasteizko etxebizitzen alokairu- eta salerosketa-merkatuaren analisia bildu dira. Etxebizitzen beharra eta eskaria, salerosketa-eragiketen zein alokairu-merkatuko prezioen bilakaera eta etxebizitza-parkearen ezaugarriak aztertu dira azterlan horretan. Halaber egin da etxebizitza alorreko programa eta politikek udalerrian izan duten eraginaren analisia.

   2. Etxebizitza nahikoa ez izateko arrisku berezia justifikatzea, bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu izendatua izateko legezko inguruabarrak daudelako.

      Bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeko eskaerarekin batera, hasierako justifikazio-memoria aurkeztu dute, non adierazten den Vitoria-Gasteiz udalerriak salbu eta hiri-bilbean sartuta ez dauden toki-erakunde txikiek osatutako landa-eremua irizpide hauek betetzen dituela: 12/2023 Legearen 18.3 artikuluaren a) apartatuan eta b) apartatuan aurreikusiak.

      Memorian justifikatzen da Vitoria-Gasteiz udalerria bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratzeko legezko irizpide horiek betetzen direla, Etxebizitzaren Euskal Behatokiak Euskadiko eremu tentsionatuei buruz 2025eko apirilean egin zuen txostenean adierazitakoari erreferentzia eginez.

      12/2023 Legearen 18.3 artikuluaren a) apartatuan eskatutako baldintzak betetzen direla justifikatzen da; izan ere, alokairuaren kostuaren eta oinarrizko gastu eta horniduren batez besteko karga udalerriko familien batez besteko errenta erabilgarriaren % 30etik gora kokatzen da. Kasu honetan, egiaztatu da udalerri osoan alokairuaren batez besteko errentak eta etxeko oinarrizko gastuek eta hornidurak estaltzera bideratutakoek, udalerriko batez besteko errenta erabilgarriaren % 30etik gorako ahalegina dakartela, ahalegin ekonomikoa % 30,6 baita.

      Era berean, justifikatzen da betetzen dela 12/2023 Legearen 18.3 artikuluaren b) apartatuan aurreikusitako irizpidea, azken 5 urteetan batez besteko alokairu-prezioa igotzeari buruzkoa. Izan ere, batez besteko errenta % 21,2 igo da udalerrian 2018. eta 2023. urteen artean, eta % 19,6 gainditu du (autonomia-erkidegoko KPIa gehi ehuneko 3 puntu). Bestalde, etxebizitzaren prezioaren hazkundearen irizpideari lotutako adierazle berriak ere gainditzen du legeak ezarritako muga (KPIa + ehuneko 3 puntu) estatistika-informazioa dagoen azken 5 urteetan. Hartara, Vitoria-Gasteizen erregistratutako salerosketen batez besteko prezioa nabarmen igo da azken 5 urteetan (kasu honetan, 2019 eta 2024 artean), eta % 27,5eko hazkunde-tasara iritsi da, % 22,4ko mugaren gainetik (KPIa + 3 puntu).

      Aurkeztutako justifikazioaren arabera, agerian geratzen da betetzen direla udalerria, salbu eta hiri-bilbean sartuta ez dauden toki-erakunde txikiek osatutako landa-eremua, bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu izendatzeko eskatzen diren bi legezko irizpideak.

      Bete nahi den neurrien plan espezifikoari dagokionez, uste dugu plan bideragarri eta egokia aurkeztu dela udalerriaren aipatu eremua bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu izendatzean agerian geratu diren desorekak konpontzeko.

      Aurkeztutako dokumentazioa ikusita, nahikoa egiaztatutzat jotzen da Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18.3 artikuluaren a) eta b) apartatuetan aurreikusitako justifikazio-baldintza betetzen dela, Vitoria-Gasteiz udalerria, salbu eta hiri-bilbean sartuta ez dauden toki-erakunde txikiek osatutako landa-eremua, bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu izendatzeko. Beraz, bidezkoa da deklarazio horretarako prozedura hastea.

      Horregatik guztiagatik, eta aipatutako arauak eta orokorrean aplikatzekoak direnak ikusirik, hau

Lehenengoa. Hasiera ematea Vitoria-Gasteiz udalerria, salbu eta hiri-bilbean sartuta ez dauden toki-erakunde txikiek osatutako landa-eremua, bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu izendatzeko prozedurari, Etxebizitza Eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18.2 artikuluan xedatutakoaren arabera eta bertan aurreikusitakoaren ondorioetarako.

Bigarrena. Prozedura jendaurrean jartzea, argitara emanez Euskal Herriko Agintaritzaren Aldizkarian (EHAA) eta Arabako Lurralde Historikoaren Aldizkari Ofizialean (ALHAO). Azkenekoz argitaratu eta hurrengo egunetik hogei egun baliodunez egongo da jendaurrean, interesdunek egoki iritzitako alegazioak egin ditzaten.

Vitoria-Gasteiz udalerria, salbu eta hiri-bilbean sartuta ez dauden toki-erakunde txikiek osatutako landa-eremua, bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu izendatzeko prozedura justifikatzen duten azterlanak eta aldez aurreko memoria Etxebizitzako Plangintzaren eta Prozesu Eragileen Zuzendaritzan egongo dira eskuragai (Donostia kalea 1, Vitoria-Gasteiz), eta Eusko Jaurlaritzaren egoitza elektronikoaren iragarki-oholean (https://www.euskadi.eus/hasiera/).

Hirugarrena. Agindu hau Vitoria-Gasteizko Udalari jakinaraztea, eta hogei egun balioduneko entzunaldi-epea ematea, jakinarazpena jaso eta hurrengo egunetik aurrera, egoki irizten dien alegazioak eta dokumentazioa aurkez ditzan.

Ebazpen honen aurka ezin da errekurtsorik aurkeztu, izapide hutsa den egintza baita.

Vitoria-Gasteiz, 2025eko uztailaren 30a.

Etxebizitza eta Hiri Agendako sailburua,

DENIS ITXASO GONZÁLEZ.