Etxebizitzaren arazoa era egokian konpontzeak dituen inplikazioak eta garrantzia kontuan hartuta, jarraitu beharreko zenbait izapide eta prozesu daude, eta horietako gehienak behar bezala islatuta geratuko dira dagozkien dokumentuen (batzuetan publiko, bestetan pribatu) bitartez.

Jarraian, kontratatu beharreko ohiko dokumentuen eta izapideen azalpen labur bat egingo dugu, eta horiek gutxi gorabehera zenbateko kostuak dakartzaten adieraziko dizuegu, kontuan izan ditzagun.

Izapìdeak:

• Kontratu pribatua: alokairua eta erosketa
• Kontratu publikoa
• Alokairuak dakartzan gastuak
• Salerosketak eta hipoteka-mailegua formalizatzeak dakartzaten gastuak
• Etxebizitzaren akatsak direla-eta egin litezkeen erreklamazioak
• Aseguruak

Kontratu pribatua: Alokairua eta erosketa

Behin etxebizitza aukeratzen dugula, eman behar den hurrengo pausua operazioa ongi eustea da. Horretarako ahozko konpromisoaz gain iritsiko garen akordioak idatzi batean islatuak egotea komeni da zeina azkar gauzatu ahal izango dugun.

Lehen dokumentu hau "hitzarmen pribatua" gisa ezagutzen dena da eta bai alokairu nola erosketa kasuetan erabiltzen da.

Alokairuko Kontratu Pribatua:

Alokairu Kontratua edozein modura egin daiteke, bai idatzita, hitzarmen pribatu edo eskritura publiko bidez, nola hitzezkoa, nahiz eta gomendagarria den akordioak dokumentu zehatz batean islatuak geratzea, hitzarmenaren izatearen ziurtasuna egon dadin.

Nahiz eta gidoi jakin bat jarraitzea ez den derrigorrezkoa, Jabetza Ganberek eratutako kontratu eredu estandarizatu batzuk badaude eta estankoetan zuzenean saltzen den formatu bat eta guzti.

Notariotza aurrean ospatutako Eskritura Publikoan alokairu kontratuak egin baldin badaitezke ere eta Jabetza-Erregistroan izena ematera joan, ohizkoena dokumentu pribatu bat izatera mugatzea da.

Salerosketako Kontratu Pribatua:

Behin jabearekin hitzezko akordio batetara iritsiz gero eta operazioa tinkoa egiteko, ohizkoena segidan salerosketa kontratu pribatu bat egitea da.Kontratu honen bidez, saltzailea beste pertsona bati higiezina ez saltzera konprometitzen da, guk etxebizitzaren salneurriaren zati baten diru kopuru bat ordaintzen dugun bitartean.

Kontratu honek, guk hipoteka mailegua izapidetzeko behar dugun denboran edo jabeak giltzak emateko edota etxebitza gure eskutan usteko behar duen denboran konprometituak edukiko gaitu.

Nahiz eta derrigorrezko formularik ez egon, hitzarmen honetako edukiak honako hauek dira:

• Erosle eta saltzailearen identifikazioa, hitzarmena egiteko bere ahalmen legalaren miaketa eta jardunean aritzeko erabiltzen duten izaera.
• Higiezinaren identifikazioa eta bere egoera Erregistroan.
• Inongo karga edo ordainketarik ez egotea (hipoteka; zerga; Komunitateko kuota, etabar)
• Berme edo Seinale moduan entregatzen den kopurua.
• Salneurria eta ordainketa modua.
• Salerosketako eragiketak eragiten dituen gastuen ondorea. Ohizkoena erosleak gastu guztiak bere gain hartzea da, Hiri Naturako Lurren Balio Gehitzearen gaineko Zerga izan ezik- Gainbalioa gisa ezagutua- zeina saltzailearen eskutik doan.
• Giltzen entregaren unea. Orokorrean Eskritura Publikoarekin batera.
• Hitzarmena deuseztatzearen ondorioak edo aldeen bete beharren haustea.

Kontratu Publikoa

Aurreratu dugun bezala, ez da ohizkoa Alokairu Kontratu pribatua hitzarmen publikoan jasotzea, etxebizitza baten Salerosketa Kontratuan ohizkoena den prozesua delarik.

Zeren nahiz eta araudiak kontratuen baliotasun, eraginkortasun eta legezkotasunarentzako ez duen Eskritura Publikoa ematea eskatzen, ezinbestekoa da etxebizitzaren salerosketa Jabetza-Erregistroan inskribatu nahi baduzu, horrela hirugarrenen aurrean jakitera ematen duzularik.

Eskritura Publikoa Notario batek idatzia izan beharko du, nahi izanez gero erosleak aukeratua izan daitekeelarik eta Eskritura honek normalean Kontratu pribatuan itundutakoa jasoko du, etxebizitzari buruzko beste zenbait informazio dokumental eta erregistrokoez gain.

Sinaduraren unean, Notario berak egingo ditu identitate eta gainontzeko egiaztapenak; dokumentuaren irakurketa osoa egingo du hala nola beharrezkoak ditugun azalpen guztiak.

Eskritura publiko batean dauden informazio faltsuek delitu penala suposatzen dutenez, honek garrantzizko berme gehigarria suposatuko du.

Behin Notarioaren aurrean Eskritura Publikoa sinatu ondoren, Jabetza-Erregistroan izena ematera joan daiteke.

Alokairuak Dakartzan Gastuak

Nahiz eta Alokairu Kontratuak berak ez duen inongo gasturik suposatzen, Dokumentu Publikora jaso eta Erregistroan inskribatu nahi ez bada behintzat, etxebizitzan maizter gisa sartu aurretik ordaindu beharko dugun diru kopuru bat badago eta fidantza gisa izendatzen dena dela.

Fidantza maizterrak kontratua sinatzen duen unean jabeari entregatzera derrigortuta dagoen diru kopurua da eta hilabeteko alokairu/errenta batetara baliokidetzen da.

Maizterrak etxebizitzan gauzatu ditzaken kalte eta narrio posibleen berme gisa ikusita dago.

Kalteak ez badira gauzatzen, kontratua bukatzean fidantzaren zenbateko osoa itzuliko zaio maizterrari.

Kontratua amaitzean fidantza ez bada itzultzen, maizterrak zenbatekoaren itzuleraz gain interesak ere eskatu ahalko ditu.

Salerosketak eta hipoteka-mailegua formalizatzeak dakartzaten gastuak

Alokairua ez bezala, etxebizitzaren salerosketak berarekin zenbait zerga eta gastu daramatza, praktikan etxebizitzaz ordaintzen dugun salneurria era garrantzitsu batean gehitzen dutelarik.Gainera, salerosketako gastuei hipoteka maileguko gastuak gehitu behar dizkiogu, hauek bi eragiketa independente izan arren, praktikan une berean formalizatu eta ordaintzen baitira.

Erosle eta saltzailearen artean ez bada ezer ezberdina ituntzen, Legeak gastu hauek eroslearen kontura joan behar dutela dio:

Salerosketako eskritura egiteagatik Notariotza Gastuak, eskrituratu den etxebizitzaren balioaren gain kalkulatzen dira, zeinari zerga bat jartzen zaion.

Salerosketako eskritura Jabetza-Erregistroan inskribatzearen Erregistro Gastuak, zeinak eskrituratu den etxebizitzaren balioaren gain zerga bat jarriaz kalkulatuko diren.

Zergak:

Erregistroan bai Etxebizitzaren Salerosketako Eskritura Publikoa nola Hipoteka Mailegua inskribatzeko, Erregistratzaileak dokumentu bakoitzaren edukiari adostasuna emateaz gain, eragiketa hauek suposatuko duten zerga guztiak ordaindu izana egiaztatu beharko du. Aipatutako zergak honako hauek dira:

a) Sustatzaileari zuzenean Etxebizitza berriren bat erosten bazaio, igorpena Balio Erantsiaren gaineko Zerga-ren (BEZ) eraginpean egongo da. Erosleak zuzenean saltzaileari ordaindu beharko dio BEZ-a, gero Foru Ogasunean sartu beharko duelarik. Orokorrean, tasa  %10ekoa da. Etxebizitzarekin batera garaje toki bat erosten baduzu, BEZ-a tasa berean ordaindu beharko da. Banaka erosten baduzu BEZ-aren tasa orokorra %16an ordainduko duzu.

Babes Publikoko Etxebizitzek (BPE) tratu berezi bat daukate, eta Euskadin  %10eko BEZa aplikatzen da erregimen orokorrentzat; babes publikoko gizarte-etxebizitzei edo erregimen berezikoei, berriz, %4ko tasa super-murriztua ezartzen zaie.

Gainera, Dokumentatutako Akto Juridikoen gaineko Zerga ordaindu beharko da, bere tasa Euskadin, Erregistro Publikoetan egiten diren ohar prebentiboetarako, %0,5-a delarik.

Hemen BPE-ak ere tratu berezi bat daukate zerga honen ordainketatik erabat kanpo baitaude.

b) Etxebizitza bat partikular bati erosten bazaio, hau da, bigarren eskuko etxebizitza bat bada, Ondarezko Transmisio Zerga ordaindu behar da. Ondasun higiezinak transmititzeko tasa erosketaren balio errealaren %7koa da. Erosketa balioa hasiera batean eskrituran adierazitakoa izango da, baina Foru Ogasunek beren balorazio- irizpideak dauzkate eta zerga hau beren datuen arabera ezartzen dute. Etxebizitzetarako, kasuan kasuko ezaugarriak direla medio, ezartzeko tasak izan daitezke %4 eta %2,5.

Ordaindu behar izaten den beste zerga bat Hiri Naturako Lurren Balio Gehitzearen gaineko Zerga (Gainbalioa) da, baina hau saltzaileak ordaindu behar du, alderantzizkoa erabakitzen ez bada.

Era berean, kargen deuseztapenen gastuen ordainketa (adibidez, hipotekak, etabar), aurkako akordio bat ez badago, saltzaileari tokatzen zaio. Hala ere, hipotekaren subrogazioaren kasuan, gastuak orokorrean eroslearen kontutik joango dira.

Hipoteka Mailegua:

Hipoteka Maileguaren eskrituraren sinaduraren ondoren, dokumentu publikoa ere Jabetza-Erregistroan inskribatu beharko da, honako gastu hauek daramatzalarik:

• Notariotza, eskritura publikoa egiteagatik. Gastuak hipoteka bermearen zenbatekoaren gain kalkulatzen dira, hipoteka berma honetan mailegu printzipalaren zenbatekoa, 5 urte arteko interesak bermatuta eta koste juridikoentzako aurrekonturatutako kopuru bat sartzen direlarik.
• Erregistroa: Hipoteka maileguaren eskritura Jabetza-Erregistroan inskribatu izanagatik, zeina hipotekak bermatutako zenbatekoarekiko aranzela ezarrita ere kalkulatzen den.
• Zergak: Hipoteka maileguaren eskritura Dokumentatutako Akto Juridikoen gaineko Zergan kargatua dago, Euskadin Erregistro Publikoetan egiten diren ohar prebentiboetarako, %0,5-a delarik.Hipoteka maileguak ere beste gastu batzuk eramango ditu, behin guztia ordaindu ondoren, hipoteka bermeak une horretan indarrean egoteari uzten dio eta deuseztatua kontsideratzen da zeina horrela agertzea gomendagarria den Jabetza-Erregistroko inskripzioaren bidez. Horretarako aldez aurretik eta berriro Notarioaren aurrean Hipotekaren Deuseztapeneko Eskritura egin beharko den.
• Aseguruak: Hipoteka mailegua ematen diguten unean, Finantza Erakundeek zenbait aseguru polizen formalizazioa ere eskatuko digute, gutxienez Suteen aurkako Aseguru bat izango delarik, nahiz eta Etxeko Arrisku Guztientzako Aseguru poliza bat izenpetzea ere gomendatuko diguten eta beharbada baita Maileguaren Amortizazioaren Aseguru bat ere.

Funtsen Hornikuntza:

Normalean Notariotza denez Foru Ogasunaren aurrean zergak ordaintzen dituena eta Erregistroan izena emateko gestioak egiten dituena, ohizkoena da Salerosketa eskritura eta Hipoteka Mailegua sinatzeko une berean Notarioak gastuei aurre egiteko aurreratutako diru kopuru bat eskatzea.

Aurrerapen hau Funtsen Hornikuntza gisa ezagutzen dena da eta prozesua behin bukatu ondoren likidatuko digute, likidazio zehatz bat duen faktura bat aurkeztuko digutelarik eta gaineratiko zenbatekoa itzuliaz, funtsak soberan gelditu badira edo falta denaren ordainketa eskatuaz.

Funts Hornikuntza honen ordainketarako, hipoteka mailegua erabili ahal izaten da eta Finantza Erakundeak abonatzen digun lehenengo kopuruetako bat izaten da.

Etxebizitzaren akatsak direla-eta litezkeen erraklamazioak

Araudia zentzu honetan asko aurreratu da eta, etxebizitza baten erosketaren ondoren, ez gara babesik gabe eta zortearen esku geratuko, eraikuntza behar den baldintza eta kalitatearekin egin ez izanaren ondorioz eman daitezkeen arazoetatik babesten saiatuko gaituzten hainbat arau baitaude.

Kalteen Berma gisa ezagutzen duguna da eta estaltzen gaituen epeak hauek dira:

2000-ko Maiatza eta gerozko eraikuntza lizentzia duten Etxebizitza berrientzat:

• Urte bat, amaitu gabeko kalteentzako (elektrizitate instalazioko arazoak, pintura, etabar).
• 3 urte, bizigarritasun baldintzei eragiten dien kalteentzako (hezetasuna, etabar)
• 10 urte, eraikuntzaren egiturari eragiten dien kalteentzako.

Beste alde batetatik, kalteen konponketa erreklamatzeko epea 2 urteetakoa da, antzematen hasten garen unetik, kexa adierazitako berma epeen barnean aurkezten den heinean.

Bigarren eskuko etxebizitza bat erosten badugu eta honek 10 urteren azpiko antzinatasuna badauka, epe hori bukatu arte aurreko jabeak zituen eskubide guztiak mantenduko ditugu.

Alderantziz, 10 urte baina gehiago badauzka, erosketako datatik hasita 6 hilabete izango dituzu saltzaileari kalte larrien edo erosketa unean informatu ez zizkizun ezkutatuko akatsen konponketa erreklamatzeko.

Aseguruak

Hipoteka mailegu bat sinatzen badugu, Finantza Entitateak zenbait aseguru-poliza kontratatzea exijituko digula esan dugun arren, komenigarria da segururen bat kontratatzea planteatzea:

• Sutearen kontrako asegurua
• Etxebizitzaren Arrisku Anitzeko Asegurua